Nebenkostenabrechnung: Muss ich die Nachzahlung leisten?

Akonto- oder Pauschalzahlung der Nebenkosten

Nebenkosten können Vermieter*innen entweder per Akonto- oder Pauschalzahlung verrechnen:

• Akontozahlung: Jeden Monat zahlen Mieter*innen einen festgelegten Betrag. Am Ende des Jahres erstellen Vermieter*innen eine detaillierte Abrechnung aller Betriebskosten gemäss Mietvertrag. Wenn die tatsächlichen Kosten durch die geleisteten Akontobeträge nicht beglichen werden können, müssen Mieter*innen eine Nachzahlung leisten. Wenn durch die Akontozahlungen zu viel bezahlt wurde, wird die Differenz zurückerstattet.
• Pauschalzahlung: Mieter*innen können sich mit Vermieter*innen auf eine Pauschale einigen. Als Betrag wird dafür der Durchschnitt der Heiz- und Nebenkosten der letzten drei Jahre verwendet. Bei dieser Variante entfällt die jährliche Nebenkostenabrechnung und die Vermieter*innen können keine Nachzahlung verlangen.

Nebenkostenabrechnung überprüfen

Mieter und Mieterinnen müssen Nebenkosten nur bezahlen, wenn diese explizit im Mietvertrag erwähnt werden. Eine Position mit Namen "Sonstige Kosten" oder "Betriebskosten" ist beispielsweise nicht zulässig.

Wenn mehrere Parteien in einem Gebäude wohnen, müssen die Vermieter*innen die Nebenkosten mit einem Verteilerschlüssel auf die einzelnen Haushalte aufspalten.

Unser Tipp: Die Nebenkostenabrechnung vom Vorjahr aufbewahren und mit der aktuellen vergleichen. So fällt es dir sofort auf, wenn neue Nebenkosten dazu kommen oder sich die Zahlen (beispielsweise die Heizkosten) stark von vorherigen Werten unterscheiden.

Die Nebenkostenabrechnung unterliegt in der Schweiz keiner Frist. Es gilt die ungeschriebene Regel, dass die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der jeweiligen Periode beim Mieter oder der Mieterin vorliegen sollte. In den meisten Fällen wird im Mietvertrag eine Frist für die Abrechnung gesetzt. Diese ist aber nur eine sogenannte Ordnungsvorschrift, als Mieter*in musst du einer allfälligen Nachzahlung auch bei einer verspäteten Abrechnung nachkommen. In den Kantonen St.Gallen, Bern und Luzern gibt es teilweise Verwirkungsklauseln in den Mietverträgen. In diesem Fall müssen die Nachzahlungen nicht beglichen werden, wenn die Frist überschritten wird.

Als Mieter*in hast du das Recht, eine detaillierte Nebenkostenabrechnung zu erhalten. Der Vermieter oder die Vermieterin ist verpflichtet, eine Abrechnung zu schicken, die die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Zudem müssen Belege für einzelne Kosten geliefert werden, wenn die Mieter*innen das wünschen. Der Versand dieser Belege kann allerdings in Rechnung gestellt werden. Falls es zum Streitfall kommt, müssen die Vermieter*innen beweisen, dass ihre Abrechnung stimmt.

Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung anfechten

Falls die Nebenkostenabrechnung unklar, unvollständig oder gar falsch ist, haben die Mieter*innen das Recht, die Angaben anhand der Belege zu überprüfen. 

Mieter*innen können anschliessend eine Berichtigung verlangen, wenn die Nebenkostenabrechnung falsch ist. Dazu müssen in einem Antrag alle Dinge schriftlich aufgelistet werden, mit denen die Mieter*innen nicht einverstanden sind. Eine gesetzliche Widerspruchsfrist gegenüber Vermieter*innen besteht nicht.

Wenn der Vermieter oder die Vermieterin auf die Anfrage nicht reagiert, kann die Abrechnung bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden.

Einführung von neuen Nebenkosten

Vermieter*innen haben die Möglichkeit, Mieter*innen neue Nebenkosten in Rechnung zu stellen, welche vorher im Nettomietzins enthalten waren. Dies ist aber nur möglich, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt werden:

• die Vermieter*innen haben ein amtlich genehmigtes Formular verwendet
• die Erhöhung wurde auf den Kündigungstermin angekündigt
• die Erhöhung geht 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist ein
• Die neue Nebenkosten sind entsprechend angegeben
• Es ist festgelegt, ob die Erhebung als Pauschale oder Akontozahlung abgerechnet wird
• Der Nettomietzins wird um den Betrag gesenkt, welcher neu über die Nebenkosten abgerechnet wird (Die Gesamtmiete ändert sich nicht, Nebenkosten werden jedoch in der Zukunft nach tatsächlichem Aufwand berechnet.)
• Es wurde begründet, warum die Nebenkosten zukünftig neu verrechnet werden

Wenn vorhandene Kosten jedoch nicht als Nebenkosten aufgeführt sind, gelten diese als in der Nettomiete enthalten.