8 Tipps zum erfolgreichen Immobilienverkauf

Um den Hausverkauf oder den Wohnungsverkauf optimal abzuwickeln, solltest du mindestens 12 Monate vor dem voraussichtlichen Auszugstermin die ersten Schritte planen. Dabei gilt es sich zu überlegen, ob du den Immobilienverkauf in Eigenregie durchführen oder von einem Maklerbüro abwickeln lassen möchtest.

Tipp 1: Beratung nach Bedarf
Tipp 2: Verkaufsdokumentation erstellen
Tipp 3: Immobilie erfolgreich inserieren
Tipp 4: Was kommt in den Kaufvertrag?
Tipp 5: Erfolgreiche Immobilienübergabe
Tipp 6: Doch nicht auf eigene Faust? Immobilienverkauf via Makler
Tipp 7: Was ist mit Gebühren und Steuern?
Tipp 8: Unsere Checkliste zum Immobilienverkauf

Tipp 1: Beratung nach Bedarf

Eine Möglichkeit beim Verkauf einer Immobilie ist der Bezug einzelner Beratungsleistungen je nach Bedarf, z. B. bei der Prüfung des Vertrags oder bei Steuerangelegenheiten. Andere Schritte wie die Besichtigungen der Immobilie können auch selbst durchgeführt werden.

Um einen realistischen Preis für dein Haus oder Wohnung zu definieren, lohnt sich eine Einschätzung des Verkehrswerts der Liegenschaft. Mit unserem Preisrechner kannst du den Richtwert für den Preis deiner Immobilie gleich online schätzen lassen.

Tipp 2: Verkaufsdokumentation erstellen

Eine professionelle Dokumentation schafft Vertrauen und erleichert gleichzeitig die Vertragsverhandlungen. Dazu solltest du Folgendes aufbereiten:

• Verkaufskonditionen
• Lageplan
• Zonenplan
• Grundrisse
• Fotos

Tipp 3: Immobilie erfolgreich inserieren

Du kannst deine Immobilie online auf homegate.ch inserieren. Dort präsentierst du die wichtigsten Informationen zur Liegenschaft und erreichst so einen grossen Kreis möglicher Interessenten. Beim Erstellen des Immobilieninserates solltest du auf einen professionellen Auftritt mit umfangreichen Angaben, aussagekräftigen Fotos und leserlichen Plänen achten.

Damit du dabei das bestmögliche Resultat erzielst, haben wir dir die wichtigsten Tipps zum Inserieren auf homegate.ch zusammengefasst.

Tipp 4: Was kommt in den Kaufvertrag?

Der Kaufvertrag wird von einem Notariatsbüro erstellt. Zu beachten sind insbesondere:

• Zahlungsmodalitäten
• Zahlungstermine
• Anzahlung und deren Sicherstellung
• Restzahlung
• Aufteilung der Notariatsgebühren
• allfällige Handänderungssteuern
• Grundlasten und Grunddienstbarkeiten

Tipp 5: Erfolgreiche Immobilienübergabe

Du solltest dich bereits bei den Verkaufs- und Preisverhandlungen über die wichtigsten Fragen der Übergabe verständigen. Noch besser ist es, die Übergabemodalitäten im Kaufvertrag festzuhalten.

Wichtig: Wenn du die Immobilie, die du verkaufen möchtest, mit Geldern aus der Pensionskasse finanziert hast, musst du bei deren Verkauf das bezogene Geld wieder in die Vorsorgeeinrichtung einzahlen.

Tipp 6: Doch nicht auf eigene Faust? Immobilienverkauf via Makleragentur

Trotz des grossen Angebots ist es nicht einfach, einen verlässliche Makleragentur zu finden. Am besten fragst du zuerst im Bekanntenkreis nach, ob jemand bereits gute Erfahrungen gemacht hat.

Makleragentur auswählen

Seriöse Makleragenturen gehören meist einem Verband an, z. B. dem Verbund der SMK Schweizerische Maklerkammer des SVIT. Führe persönliche Gespräche mit einigen und achte darauf, ob die Chemie stimmt und Sympathie vorhanden ist. Von Vorteil ist es, wenn die Agentur bereits ähnliche Häuser oder Wohnungen erfolgreich verkaufen konnte. Als Grundlage für deine Entscheidung sollte ein Termin vor Ort und darauf basierend eine Offerte mit einer Kurzbewertung (Lage, Preis etc.) der Immobilie dienen.

Maklerofferten

Bei Offerten von Makleragenturen solltest du genau prüfen, was im Honorar inbegriffen ist und ob zusätzliche Kosten wie Spesen anfallen. Weniger günstig sind z. B. lange Bindungszeiten und Entschädigungen, die zu bezahlen sind, auch wenn kein erfolgreicher Verkauf zustande gekommen ist. In der Regel muss das Maklerhonorar erst nach der öffentlichen Beurkundung ausgezahlt werden.

Erfahre hier mehr zu den Provisionen von Makler

Verkaufsprognosen

Vorsicht ist bei zu viel Euphorie geboten: Seriöse Makleragenturen machen keine leeren Versprechungen und sind mit Verkaufsprognosen eher zurückhaltend. Zudem weisen sie auf eventuelle Unvollkommenheiten der Liegenschaft sowie auf einen zu hoch angesetzten Verkaufspreis hin, auch wenn dies für sie ein tieferes Honorar zur Folge hätte.

Erfahre hier mehr dazu, in welchem Fall sich ein Makleragentur lohnt

Tipp 7: Gebühren und Steuern

Welche Gebühren und Steuern müssen entrichtet werden, wenn du dein Haus oder deine Wohnung verkaufst?

Üblicherweise fallen dann Gebühren an den Staat an. Diese sind von Kanton zu Kanton verschieden und betragen z. B. im Kanton Zürich 3.5 Promille vom Verkaufspreis (1 Promille notarielle und 2.5 Promille Grundbuchgebühren). In der Regel werden diese von der Käufer- und Verkäuferpartei je zur Hälfte übernommen.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist ebenfalls kantonal unterschiedlich: Diverse Kantone haben sie sogar abgeschafft. Wenn sie anfällt, wird sie in der Regel je zur Hälfte übernommen.

Nicht erhoben wird diese Steuer bei Verkäufen oder Übertragungen unter Eltern und Kindern oder Pflegekindern, unter Stiefeltern und Stiefkindern, unter Schwiegereltern und Schwiegerkindern, unter Grosseltern und Grosskindern sowie unter Ehegatten.

Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer ist besitzdauerabhängig, von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, unterliegt der kantonalen Grundstückgewinnsteuer und wird ausschliesslich von der Verkaufspartei getragen. Als Grundstückgewinn gilt der Betrag, um den der Verkaufserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt.

Wird der Verkaufserlös einer dauernd und ausschliesslich selbst bewohnten Liegenschaft innert einer gewissen Zeitspanne zum Erwerb einer mindestens gleich teuren, gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet, wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben.

Ersatzbeschaffung

Wer ein Eigenheim verkauft und einen Ersatz dafür plant, sollte die bisherige Wohngemeinde beim Verkauf der Altimmobilie schriftlich über die geplante Ersatzbeschaffung informieren. Die Gemeinde wird dann zwar eine Grundstückgewinnsteuer veranlagen, schiebt sie aber vorläufig auf. Die Ersatzbeschaffung muss nicht sofort erfolgen. Zwischen dem Verkauf des alten und dem Kauf des neuen Hauses darf eine gewisse Zeitspanne liegen (kantonal unterschiedlich geregelt).

Wichtiger Hinweis für die Käuferpartei

Sollte der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrags zahlungsunfähig sein, bleibt die Grundstückgewinnsteuer an der Käuferpartei hängen. Deshalb empfiehlt sich, den entsprechenden Betrag sicherzustellen, z. B. indem er vom Kaufpreis in Abzug gebracht und mittels direkter Einzahlung auf das Konto des Steueramtes überwiesen wird.

Tipp 8: Unsere Checkliste zum Immobilienverkauf

Alle Dokumente, die du zum Verkaufen deines Hauses oder Wohnung benötigst, findest du in unserer Checkliste.

Diese Unterlagen brauchst du beim Verkauf deiner Immobilie:

• Grundbuchauszug (erhältlich beim Grundbuchamt)
• Privatrechtliche Vereinbarungen (Bestimmungen im Kaufvertrag in Bezug auf Baurecht, Abmachungen mit Nachbarn usw.)
• Katasterplan (erhältlich beim Grundbuchgeometer)
• Altlastenverdachtsflächen-Kataster (erhältlich beim Kanton)
• Gebäudepläne Massstab 1:100 (Grundrisse, Schnitte, Fassaden)
• Gebäudeversicherungspolice (erhältlich bei der Versicherungsgesellschaft)
• Sicherheitsnachweis über Niederspannungsinstallation (wird, falls nicht vorhanden, durch konzessionierten Elektroinstallateur erstellt)
• Baureglement und Zonenplan (erhältlich beim Bauamt)
• Gemeindeplan/Situationsplan
• Eigenmietwert resp. Steuerwert
• Finanzierungsangaben (Hypotheken und Bank)
• Fotos
• Baubeschrieb
• Schätzung

Diese Dokumente werden beim Verkauf von Stockwerkeigentum benötigt:

• Begründung inkl. Begründungspläne
• Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnung
• Protokoll der letzten Stockwerkeigentümerversammlung
• Nebenkostenabrechnung/Budget
• Verkaufsdokumentation