Computo delle spese accessorie: devo farmi carico dei costi aggiuntivi?

Pagamento in acconto o forfettario delle spese accessorie

Il locatore può addebitare le spese accessorie tramite acconto o pagamento forfettario.

• Pagamento in acconto: ogni mese l’inquilino paga un importo fisso. Alla fine dell’anno, il locatore redige un computo dettagliato di tutti i costi di gestione in base al contratto d’affitto. Se i costi effettivi sono superiori all’anticipo versato, l’inquilino dovrà corrispondere la somma mancante. Nel caso in cui l’acconto superi i costi effettivi, gli verrà rimborsata la differenza.
• Pagamento forfettario: l’inquilino può concordare una cifra forfettaria con il locatore. Per determinare l’importo forfettario, vengono utilizzati i valori medi delle spese di riscaldamento e accessorie dei tre anni precedenti. In questo caso non si applica l’obbligo di rendiconto annuale delle spese accessorie e il locatore non può avanzare pretese di rimborso dei costi aggiuntivi.

Verifica del computo delle spese accessorie

L’inquilino è tenuto a pagare le spese accessorie solo nel caso in cui queste vengano menzionate esplicitamente nel contratto di locazione. Una voce come «altre spese» o «spese di gestione», ad esempio, non è ammessa. Trovi maggiori informazioni nel nostro articolo dedicato alle spese accessorie.

Se in un edificio vivono più persone, il locatore deve suddividere le spese accessorie tra i singoli nuclei familiari utilizzando un criterio di ripartizione.

Il nostro consiglio: tieni sempre da parte il computo delle spese accessorie dell’anno precedente e confrontalo con quello attuale. Così facendo vedrai subito se dovrai farti carico di nuove spese accessorie o se le cifre (ad esempio i costi di riscaldamento) si distaccano molto dai valori precedenti.

In Svizzera, il computo delle spese accessorie non è soggetto a limiti di tempo. Vale la regola non scritta per cui l’inquilino deve ricevere il computo entro sei mesi dalla fine del periodo di riferimento. Nella maggior parte dei casi, nel contratto di locazione viene definito un termine per il computo. Si tratta però di una cosiddetta disposizione d’ordine, poiché in quanto inquilino hai l’obbligo di pagare gli arretrati anche se il computo è in ritardo. Nei cantoni di San Gallo, Berna e Lucerna, i contratti di locazione prevedono talvolta delle clausole di prescrizione. In questo caso, se il termine viene superato, non si devono corrispondere gli arretrati.

In quanto inquilino hai il diritto di ricevere un computo delle spese accessorie dettagliato. Il locatore ha l’obbligo di inviare un rendiconto che soddisfi i requisiti di legge. Inoltre, se l’inquilino lo richiede, il locatore dovrà inviare i giustificativi relativi ai singoli costi. Tuttavia, le spese di spedizione di tali giustificativi potranno essere addebitate all’inquilino. In caso di controversia, il locatore deve dimostrare che il suo computo è corretto.

Contestazione di un computo delle spese accessorie errato

Qualora il computo delle spese accessorie risulti poco chiaro, incompleto o persino errato, l’inquilino ha il diritto di controllare i dati sulla base dei giustificativi.

Se il computo risulta errato, può richiederne la correzione. A tal fine, sarà necessario elencare in una richiesta scritta tutti i punti con i quali l’inquilino si trova in disaccordo. Non vi è un limite di tempo previsto dalla legge per la presentazione dell’opposizione al locatore.

Qualora non pervenga una risposta da parte del locatore, il computo può essere impugnato presso l’autorità di conciliazione.

Introduzione di nuove spese accessorie

Il locatore ha la possibilità di addebitare all’inquilino nuove spese accessorie che in precedenza erano incluse nell’affitto netto, a patto però che vengano soddisfatti i seguenti requisiti:

• il locatore ha utilizzato un formulario ufficialmente riconosciuto;
• l’aumento è stato annunciato alla data di risoluzione;
• l’aumento viene applicato 10 giorni prima dell’inizio del periodo di preavviso;
• le nuove spese accessorie vengono indicate chiaramente;
• viene specificato se la somma è fatturata sotto forma di pagamento in acconto o forfettario;
• al canone di locazione netto verrà detratto l’importo che viene ora versato tramite le spese accessorie (il canone di locazione totale non subirà alcuna modifica, ma in futuro le spese accessorie verranno calcolate in base alle spese effettive);
• sono state fornite le motivazioni per cui le spese accessorie verranno addebitate diversamente in futuro.

Tuttavia, se i costi esistenti non vengono elencati come spese accessorie, si ritiene che siano inclusi nel canone di locazione netto.