Vendere immobili

Per vendere con successo la tua casa o il tuo appartamento, è importante pianificare tutto con largo anticipo, vale a dire almeno 12 mesi prima della data prevista per il trasloco. È inoltre opportuno considerare se si vuole procedere alla vendita dell’immobile in autonomia oppure se affidarne la gestione a un fiduciario o un agente immobiliare. Di seguito puoi scoprire i nostri consigli per la vendita di un immobile.

Consiglio 1: Avvaliti di una consulenza in base alle tue esigenze
Consiglio 2: Prepara la documentazione di vendita
Consiglio 3: Pubblica un annuncio efficace per il tuo immobile
Consiglio 4: Stila il contratto di compravendita
Consiglio 5: Concorda la consegna dell’immobile
Consiglio 6: Preferisci non fare per conto tuo? Vendi l’immobile con il supporto di un agente immobiliare
Consiglio 7: Tutto su tasse e imposte
Consiglio 8: La nostra checklist per la vendita di un immobile

Consiglio 1: Avvaliti di una consulenza in base alle tue esigenze

Quando si procede alla vendita di un immobile, un’opzione può essere quella di avvalersi di singoli servizi di consulenza in base alle proprie esigenze, ad esempio per la revisione del contratto o per una consulenza fiscale. Le altre fasi, invece, possono essere svolte in autonomia, come il contatto con i potenziali interessati e la gestione delle visite dell’immobile.

Per stabilire un prezzo di vendita realistico, vale la pena di far calcolare il valore di mercato dell’immobile, dell’appartamento di proprietà o della casa. Grazie al calcolatore dei prezzi disponibile su homegate.ch puoi effettuare una stima indicativa del prezzo di vendita della tua proprietà sulla base di più di un milione di immobili.

Vai al calcolatore dei prezzi

Consiglio 2: Prepara la documentazione di vendita

Una documentazione realizzata in maniera professionale crea una base di fiducia e facilita anche le trattative contrattuali. Ti consigliamo di preparare, fra le altre cose, le seguenti informazioni:

• Condizioni di vendita
• Ubicazione geografica
• Piano di zona
• Planimetrie

Grazie al nostro modello di documentazione di vendita puoi completare le informazioni sul tuo immobile in modo semplice e veloce, così da consegnare il documento ai potenziali acquirenti oppure allegarlo direttamente al tuo annuncio su homegate.ch.

Consiglio 3: Pubblica un annuncio efficace per il tuo immobile

Puoi pubblicare il tuo annuncio immobiliare online su homegate.ch, presentando in modo chiaro tutte le informazioni più importanti relative all’immobile, come le planimetrie e le foto della casa e raggiungendo così una vasta cerchia di potenziali interessati. Per creare un annuncio immobiliare professionale assicurati di inserire informazioni esaustive, foto accattivanti e planimetrie leggibili.

Abbiamo raccolto per te tutti i consigli più importanti per pubblicare un annuncio su homegate.ch.

Per accertarti dell’effettiva solvibilità del potenziale acquirente del tuo immobile, ti consigliamo di richiedere a lui o alla sua banca una conferma di finanziamento scritta da presentare al notaio.

Consiglio 4: Stila il contratto di compravendita

Il contratto di compravendita è redatto da un notaio e deve includere:

• Modalità di pagamento
• Termini di pagamento
• Acconto e relative garanzie
• Saldo
• Suddivisione delle spese notarili
• Eventuali imposte sul trapasso di proprietà
• Oneri fondiari e servitù prediali

Consiglio 5: Concorda la consegna dell’immobile

Già in fase di trattative per la vendita e il prezzo, la cosa migliore da fare sarebbe anche trovare un accordo sulle questioni più importanti che riguardano la consegna dell’immobile. Ancora meglio se riesci a stabilire le modalità di consegna direttamente nel contratto di compravendita. Qui puoi trovare maggiori informazioni per una consegna dell’immobile senza problemi.

Importante: se hai finanziato l’immobile in vendita utilizzando fondi dalla cassa pensione, al momento della vendita dovrai restituire il capitale prelevato all’ente previdenziale.

Consiglio 6: Preferisci non fare per conto tuo? Vendi l’immobile con il supporto di un agente immobiliare

Nonostante la vasta scelta non è sempre semplice trovare un buon agente immobiliare. Per prima cosa ti consigliamo di chiedere ai tuoi amici e conoscenti se hanno già avuto esperienze positive.

La scelta dell’agente immobiliare

Nella maggior parte dei casi un agente immobiliare che si rispetti aderisce a un’associazione di categoria, ad es. alla Camera Svizzera dei Mediatori CSM dello SVIT. Parla con alcuni di loro di persona e assicurati che ci sia simpatia e una buona chimica. Inoltre, è consigliabile scegliere un agente immobiliare attivo nel settore da diversi anni: in questo modo potrai beneficiare della sua esperienza, soprattutto se ha già venduto case o appartamenti simili in passato. Prima di prendere una decisione, incontra l’agente di persona e, sulla base dell’appuntamento, valuta l’offerta dell’agenzia e la stima dell’immobile (posizione, prezzo ecc.).

Offerte degli agenti immobiliari

Quando ricevi un’offerta da un agente immobiliare è bene controllare meticolosamente tutte le prestazioni incluse nella parcella e appurare se sono previsti costi aggiuntivi (ad es. eventuali spese). È stato inserito un premio di successo? Condizioni meno favorevoli si presentano ad esempio quando è previsto un vincolo a lungo termine oppure in presenza di indennità da corrispondere anche in caso di mancata vendita. In genere, la parcella dell’agente immobiliare non deve essere pagata fino all’atto pubblico.

Previsioni di vendita

Prendi sempre con le pinze le affermazioni troppo entusiaste: un buon agente immobiliare non fa mai promesse vuote e non si sbilancia troppo nelle sue previsioni di vendita. Inoltre, ti fa notare anche eventuali imperfezioni dell’immobile e richiama la tua attenzione quando il prezzo di vendita è troppo alto, sebbene questo comporti per lui una parcella più bassa.

Scoprite di più qui sui casi in cui un agente immobiliare è utile.

Consiglio 7: Tutto su tasse e imposte

Quali tasse e imposte è necessario pagare per la vendita della tua casa o del tuo appartamento?

Il passaggio di proprietà di un immobile è soggetto al pagamento di alcune imposte da versare allo Stato. Tali imposte variano in base al cantone e, nel cantone di Zurigo, ammontano ad es. al 3,5 per mille del prezzo di vendita (1 per mille per le tasse notarili e 2,5 per mille per le tasse del registro fondiario). In genere, l’acquirente e il venditore ripartiscono equamente tali importi.

Imposta sul trapasso di proprietà

Anche l’imposta sul trapasso di proprietà viene calcolata diversamente da cantone a cantone. Nella maggior parte dei cantoni, tra cui quello di Zurigo, è stata tuttavia abolita. In caso di imposizione, le parti contrattuali si fanno rispettivamente carico della metà dell’importo.

Tale imposta non è applicata alle vendite o ai trasferimenti tra genitori e figli o affiliati, tra patrigno/matrigna e figliastri, tra suoceri e generi/nuore, tra nonni e nipoti così come tra coniugi.

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene calcolata in base alla durata della proprietà, varia da comune a comune, è soggetta all’omonima imposta cantonale ed è esclusivamente a carico del venditore. L’utile da sostanza immobiliare corrisponde all’importo che risulta dalla differenza fra i proventi della vendita e le spese d’acquisto (prezzo d’acquisto e spese che aumentano il valore dell’immobile) quando i primi superano le seconde.

Se i proventi della vendita di un immobile adibito permanentemente ad uso proprio ed esclusivo vengono utilizzati entro un determinato periodo di tempo per l’acquisto di un immobile sostitutivo in Svizzera che abbia almeno lo stesso prezzo e lo stesso utilizzo, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non viene riscossa (cfr. acquisizione sostitutiva). Se il proprietario ha abitato nel vecchio immobile per un periodo di tempo abbastanza lungo (20 anni nel cantone di Zurigo), l’imposta ha un importo ridotto.

Acquisizione sostitutiva

Chi vende la propria casa e pianifica di acquistarne un’altra dovrebbe inviare al comune di domicilio una comunicazione scritta in cui lo informa dell’acquisizione sostitutiva al momento della vendita del vecchio immobile. Sebbene il comune invii una richiesta di imposta sugli utili da sostanza immobiliare, la riscossione dell’imposta viene rimandata temporaneamente. L’acquisizione sostitutiva non deve avvenire immediatamente, ma può intercorrere un determinato periodo di tempo tra la vendita della vecchia casa e l’acquisto della nuova (regolato diversamente in base al cantone di riferimento).

Nota importante per l’acquirente

Qualora, in seguito alla stipula del contratto di compravendita, il venditore risulti insolvente, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare verrà posta a carico dell’acquirente. Si consiglia quindi all’acquirente di garantire l’importo corrispondente, ad es. tramite una detrazione dal prezzo di acquisto e attraverso un versamento diretto sul conto dell’Ufficio delle imposte.

Consiglio 8: La nostra checklist per la vendita di un immobile

Nella nostra checklist trovi tutti i documenti necessari per la vendita di una casa o di un appartamento.

Per la vendita di un immobile di proprietà è necessaria la seguente documentazione:

• Estratto del registro fondiario (da richiedere all’Ufficio del registro fondiario)
• Accordi di diritto privato (disposizioni nel contratto di compravendita inerenti all’ottenimento del diritto di superficie, accordi con i vicini ecc.)
• Mappa catastale (da richiedere al geometra del registro fondiario)
• Catasto dei siti potenzialmente contaminati (da richiedere al cantone)
• Planimetrie dell’edificio in scala 1:100 (planimetrie, sezioni, facciate)
• Polizza di assicurazione sull’immobile (da richiedere alla compagnia di assicurazione)
• Certificato di sicurezza per le installazioni a bassa tensione (qualora non disponibile, viene rilasciato da un installatore elettricista autorizzato)
• Regolamento edilizio e piano di zona (da richiedere all’Ufficio del Genio Civile)
• Piano comunale/Piano di situazione
• Valore locativo e valore fiscale
• Dati di finanziamento (ipoteche e banca)
• Foto
• Capitolato dei lavori
• Stima

Questi documenti sono necessari in caso di vendita di proprietà per piani:

• Proprietà e mappe delle proprietà
• Regolamenti, ordinamento pianificatorio e amministrativo
• Protocollo dell’ultima assemblea dei proprietari per piani
• Calcolo dei costi accessori/budget
• Documentazione di vendita