Come finanziare la tua ristrutturazione: risparmia sulle imposte ed evita costi inutili

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Stai pensando di convertire un sottotetto o ristrutturare il tuo appartamento di proprietà adattandolo alle esigenze della terza età? O magari vuoi trasformare una cameretta vuota in un home office? Una cosa è certa: una ristrutturazione può richiedere molto tempo, stress e denaro, pertanto una buona pianificazione è indispensabile.

Le cinque fasi del tuo progetto

Un progetto di costruzione ideale si articola nelle seguenti cinque fasi: fase di progetto preliminare, fase di progetto, preparazione all’attuazione, fase di attuazione e fase finale, con controlli, collaudi, documentazione e computo finale. Se non hai la certezza che un progetto edile sia realizzabile dal punto di vista tecnico, statico e giuridico, prima del progetto preliminare dovrai richiedere un cosiddetto studio di fattibilità a uno specialista, come ad esempio un architetto.

1. Pianificare la ristrutturazione: qual è il tuo obiettivo?

Prima di dare inizio al tuo progetto di ristrutturazione, dovresti avere le idee chiare sui tuoi obiettivi: desideri creare spazi senza barriere, ulteriori spazi abitativi o magari ridurre il consumo energetico del tuo immobile aumentandone allo stesso tempo il valore? Quanto più precisi sono i tuoi desideri, tanto meglio tu o la figura specialista a cui ti rivolgi potrete calcolare i costi della ristrutturazione. Hai definito chiaramente il tuo obiettivo? Verifica allora se puoi e vuoi occuparti personalmente della ristrutturazione o se è meglio rivolgersi a professionisti come capi cantiere o architetti.

L’ampliamento di una mansarda richiede grandi conoscenze specialistiche

Una cosa è certa: in Svizzera, in caso di operazioni complesse per la conversione di solai o sottotetti, hai generalmente bisogno, oltre che di un architetto, anche di professionisti come specialisti in statica, esperti di acustica, copritetto, carpentieri, elettricisti, installatori, pittori e gessatori, costruttori a secco, specialisti di isolamento ecc. Questi ti aiuteranno a evitare errori, come ad esempio un tetto isolato scorrettamente e costi inutili.

Soprattutto in caso di grandi ristrutturazioni conviene investire nel know-how di professionisti. Michael Hügli è direttore della rete svizzera di artigiani Buildigo. Il suo consiglio: «Dedica tempo sufficiente alla pianificazione. Non solo ti risparmierai brutte sorprese, ma potrai anche esaminare tutte le possibili varianti». 

Consiglio: se possibile, concorda con l’architetto un onorario forfettario affinché i costi rimangano gestibili. Richiedi almeno tre offerte.

2. Finanziamento: come trovare la soluzione migliore

Come ti conviene finanziare il tuo progetto di ristrutturazione? Nell’ambito del progetto preliminare, l’architetto può presentarti il preventivo del costo della tua ristrutturazione, per cui puoi aspettarti una variazione del 15-20%. Se si riscontrano sorprese come l’amianto nel materiale edilizio o problemi di natura statica, l’importo può impennarsi. Esistono tre modalità di finanziamento che vale la pena di considerare:

Finanziamento con capitale proprio e riserve

Puoi utilizzare eventuali risparmi per piccoli lavori di ristrutturazione, ad es. per integrare in una stanza una cucina componibile (prezzo indicativo: ca. 15 000-30 000 franchi). Di solito, questa è la soluzione più conveniente, in quanto non sussistono interessi sul credito. Assicurati sempre di avere a disposizione una certa somma per eventuali spese impreviste.

Per le costruzioni più vecchie o con una documentazione incompleta, è più probabile che insorgano costi aggiuntivi (ad es. linee obsolete o struttura edilizia deteriorata). Per le grandi ristrutturazioni di edifici con più di 40 anni, si consiglia di tenere in conto una spesa aggiuntiva pari al 15-20% del budget complessivo. Per i progetti più semplici, come ad es. per il rifacimento degli interni, spesso è sufficiente prevedere una riserva del 10%. 

Consiglio: i fondi del 2° o 3° pilastro possono essere utilizzati per la ristrutturazione di un’abitazione di proprietà a determinate condizioni. Ti consigliamo di informarti presso il tuo istituto di previdenza su quali sono le tue possibilità finanziarie.

Aumentare l’ipoteca

Molte banche svizzere offrono la possibilità di aumentare le ipoteche esistenti sulle abitazioni di proprietà per grandi ristrutturazioni. Il prerequisito è di solito che la ristrutturazione aumenti il valore dell’immobile e che l’anticipo e la sostenibilità siano garantite. Concretamente, questo significa che devi essere in grado di sostenere finanziariamente la nuova ipoteca totale. In secondo luogo, il credito non deve superare il limite dell’80% del valore venale attuale. Si tratta di una «regola d’oro» per gli istituti di credito, che viene applicata anche dopo una ristrutturazione.

Credito di costruzione

Un credito di costruzione è ideale se la ristrutturazione avviene a tappe, in quanto paghi solo gli interessi sull’importo del credito utilizzato di volta in volta. Al termine dei lavori, il credito di costruzione viene convertito in un’ipoteca. Prima di richiedere un credito di costruzione, assicurati di soddisfare i requisiti principali:

• Buon capitale proprio: almeno il 20% dei costi di costruzione deve essere finanziato con fondi propri.

• Sostenibilità: i costi d’abitazione (interessi, ammortamento, spese accessorie) non devono superare un terzo del reddito lordo.

• Piani e preventivo: è necessaria una pianificazione dettagliata del progetto con preventivi dei costi.

3. Contributi d’incentivazione e deduzioni fiscali

Una ristrutturazione può comportare anche vantaggi fiscali. In Svizzera è infatti possibile detrarre dal reddito imponibile i costi di ristrutturazione e manutenzione che preservano il valore dell’immobile. Tra questi rientrano, ad esempio:

• lavori di pittura, idraulica, falegnameria e lattoneria;

• rinnovamento delle finestre;

• isolamento termico.

Non sono invece deducibili i costi che aumentano il valore dell’immobile, come ad esempio la costruzione di un giardino d’inverno. Conserva tutti i giustificativi e le fatture in un luogo ben ordinato per assicurarti di beneficiare delle detrazioni dei costi di manutenzione volti a preservare il valore al momento di presentare la dichiarazione d’imposta.

Un’informazione utile: ogni Cantone disciplina in apposite schede informative quali lavori possono essere detratti dal reddito imponibile e quali no. 

4. Sostenibilità: costruire per il futuro

Le ristrutturazioni sostenibili non solo consentono di risparmiare energia a lungo termine, ma sono spesso ricompensate da programmi di incentivazione statali. Considera ad esempio:

• una pompa di calore per sostituire il vecchio riscaldamento a olio;

• celle solari sul tetto;

• un isolamento termico efficiente dal punto di vista energetico.

I Cantoni stabiliscono individualmente quali misure promuovere e a quali condizioni. La base è costituita dal modello d’incentivazione armonizzato dei Cantoni (HFM 2015). Tutti i programmi della Confederazione, dei Cantoni, delle città, dei Comuni e dei fornitori di energia regionali sono consultabili nella banca dati «franchi energia» con il codice di avviamento postale in pochi clic.

Il Certificato energetico cantonale degli edifici (CECE) ti aiuta nella pianificazione previdente del tuo progetto di costruzione, oltre a essere una condizione per ricevere i contributi di incentivazione. 

Conclusione: una buona pianificazione è sinonimo di risparmio

Una ristrutturazione è un investimento nella qualità della tua vita e nel valore del tuo immobile. Grazie a una pianificazione accurata, al giusto finanziamento e ad astuti trucchi fiscali, potrai realizzare il tuo progetto senza brutte sorprese.