Umbau finanzieren: Steuern sparen und unnötige Kosten vermeiden

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Du planst einen Estrichausbau oder möchtest deine Eigentumswohnung altersgerecht umbauen? Oder vielleicht soll aus dem leeren Kinderzimmer ein Homeoffice werden? Eines ist klar: Ein Umbau kann viel Zeit, Nerven und Geld kosten, deshalb ist eine gute Planung unerlässlich.

Die fünf Phasen deines Bauvorhabens

Idealerweise laufen Bauprojekte in den folgenden fünf Phasen ab: Vorprojektphase, Projektphase, Ausführungsvorbereitung, Ausführungsphase sowie Abschlussphase – mit Kontrollen und Abnahmen sowie Dokumentation und Schlussrechnung. Wenn unklar ist, ob ein Bauvorhaben aus bautechnischer, statischer und rechtlicher Sicht überhaupt realisierbar ist, brauchst du vor dem Vorprojekt eine sogenannte Machbarkeitsstudie von einer Fachperson, etwa einer Architektin oder einem Architekten.

1. Umbau planen: Was willst du eigentlich?

Bevor du mit deinem Umbauprojekt beginnst, solltest du dir über deine Ziele im Klaren sein: Willst du barrierefreie Räume schaffen, zusätzlichen Wohnraum gewinnen oder vielleicht den Energieverbrauch deiner Immobilie senken und gleichzeitig ihren Wert steigern? Je genauer du deine Wünsche definierst, desto besser kannst du oder eine Fachperson die Umbaukosten berechnen. Ist dein Ziel klar? Dann prüfe, ob du den Umbau selbst an die Hand nehmen kannst und willst, oder ob du nicht besser Fachleute wie Bauführer oder Architekten beiziehen solltest.

Dachgeschossausbau erfordert viel Fachwissen

Eines ist klar: Für einen komplexen Estrich- oder Dachausbau brauchst du in der Schweiz neben dem Architekten in der Regel Fachleute wie Statiker, Akustiker, Dachdecker, Zimmerleute, Elektriker, Installateure, Maler und Gipser, Trockenbauer, Dämmspezialisten etc. Sie helfen, unnötige Fehler wie z.B. ein nicht fachgerecht gedämmtes Dach und unnötige Folgekosten zu vermeiden.

Vor allem bei grösseren Umbauten lohnt es sich, in das Know-how von Profis zu investieren. Michael Hügli ist Geschäftsführer des Schweizer Handwerkernetzwerks Buildigo. Er rät: «Investiere genug Zeit in die Planung. Dies nicht nur um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden, sondern auch um mögliche Varianten zu diskutieren».

Tipp: Vereinbare mit Architekten möglichst ein Pauschalhonorar, damit die Kosten überschaubar bleiben. Hole jeweils mindestens drei Angebote ein.

2. Finanzierung: So findest du die beste Lösung

Und wie kannst du dein Umbauprojekt am besten finanzieren? Ein Architekt kann dir im Rahmen eines Vorprojekts die Kosten plus/minus 15 bis 20 Prozent für einen Umbau aufzeigen. Ein Umbau kann schnell teuer werden, wenn Überraschungen wie Asbest in der Bausubstanz oder statische Probleme auftauchen. Es gibt drei prüfenswerte Finanzierungswege:

Finanzierung mit Eigenkapital und Reserven

Allfällige Ersparnisse für kleinere Umbauten verwenden, zum Beispiel um aus einem Zimmer ein Zimmer mit Einbauküche zu machen (Richtpreis Einbauküche: ca. 15'000 bis 30'000 Franken). Dies ist meist die günstigste Lösung, da keine Kreditzinsen anfallen. Achte auch darauf, dass du immer einen gewissen Betrag für unvorhergesehene Ausgaben bereithältst.

Bei älteren oder schlecht dokumentierten Bauten ist die Wahrscheinlichkeit grösser, dass zusätzliche Kosten anfallen (z.B. wegen veralteten Leitungen oder maroder Bausubstanz). Für grössere Umbauten an Gebäuden, die älter als 40 Jahre sind, werden Reserven von 15 bis 20 Prozent des Gesamtbudgets empfohlen. Bei einfacheren Projekten, wie z.B. Innenausbauten, reichen oft 10 Prozent. 

Tipp: Gelder aus der 2. Säule oder 3. Säule können unter bestimmten Voraussetzungen für den Umbau von Wohneigentum eingesetzt werden. Erkundige dich am besten bei deiner Vorsorgeeinrichtung, was in deinem Fall finanziell möglich ist.

Variante Hypothek erhöhen

Viele Schweizer Banken bieten an, bestehende Hypotheken auf Wohneigentum für grössere Umbauten zu erhöhen. Voraussetzung ist in der Regel, dass der Umbau den Wert der Liegenschaft steigert und die Belehnung und Tragbarkeit gegeben sind. Konkret bedeutet dies, dass die neue Gesamthypothek für dich finanziell tragbar sein muss.

Zweitens darf der Kredit die Grenze von 80 Prozent des aktuellen Verkehrswertes nicht überschreiten – an diese ‘goldene Regel’ muss sich ein Kreditinstitut auch nach einem Umbau halten.

Variante Baukredit

Ein Baukredit ist ideal, wenn der Umbau in Etappen erfolgt. Du zahlst nur Kreditzinsen auf den jeweils beanspruchten Kreditbetrag. Nach Abschluss der Arbeiten wird der Kredit in eine Hypothek umgewandelt. Bevor du einen Baukredit beantragst, solltest du dich vergewissern, dass du die wichtigsten Voraussetzungen erfüllst:

• Solide Eigenmittel: Mindestens 20% der Baukosten müssen aus eigenen Mitteln finanziert werden.

• Tragbarkeit: Die Wohnkosten (Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

• Pläne und Kostenvoranschlag: Eine detaillierte Projektplanung mit Kostenvoranschlägen ist erforderlich.

3. Von Fördergeldern und Steuerabzügen profitieren

Ein Umbau kann auch steuerliche Vorteile bringen. So können in der Schweiz werterhaltende Renovations- und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dazu gehören zum Beispiel

• Maler-, Sanitär-, Schreiner und Spenglerarbeiten

• Fenstererneuerung

• Wärmedämmung

Nicht abzugsfähig sind hingegen Kosten, die den Wert der Liegenschaft erhöhen, wie zum Beispiel der Anbau eines Wintergartens. Bewahre alle Belege und Rechnungen übersichtlich auf, damit du bei der Steuererklärung keine Abzüge von werterhaltenden Unterhaltskosten vergisst.

Gut zu wissen: Jeder Kanton regelt in Merkblättern, welche Arbeiten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können und welche nicht. 

4. Nachhaltigkeit: Bauen für die Zukunft

Nachhaltige Umbauten sparen nicht nur langfristig Energie, sondern werden oft durch staatliche Förderprogramme belohnt. Denk zum Beispiel an:

• Eine Wärmepumpe statt einer alten Ölheizung

• Solarzellen auf dem Dach

• Eine energieeffiziente Wärmedämmung

Die Kantone legen individuell fest, welche Massnahmen sie zu welchen Bedingungen fördern. Die Basis dafür bildet das harmonisierte Fördermodell der Kantone (HFM 2015). Alle Programme von Bund, Kantonen, Städten, Gemeinden und regionalen Energieversorgern sind in der Datenbank des Energie Franken per Postleitzahl und wenigen Mausklicks abrufbar.

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) hilft dir bei der vorausschauenden Planung deines Bauprojekts und ist teilweise auch Bedingung für den Erhalt von Förderbeiträgen. 

Fazit: Gut geplant ist halb gespart

Ein Umbau ist eine Investition in deine Lebensqualität und in den Wert deiner Immobilie. Mit einer sorgfältigen Planung, der richtigen Finanzierung und cleveren Steuertricks kannst du dein Projekt ohne böse Überraschungen realisieren.