Aumentare l’utilizzo e il valore dell’immobile

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Peter Müllerhans (nome modificato) è proprietario di una casa plurifamiliare in Argovia. Il suo immobile di 40 anni presenta alcuni problemi dovuti all’età, in particolare per quanto riguarda il riscaldamento, le finestre e il tetto. Un risanamento energetico completo sarebbe urgente. L’edificio è stato originariamente costruito con otto appartamenti in affitto.

Durante una visita con un architetto, Müllerhans richiama l’attenzione sul grande massetto del tetto, inutilizzato. Müllerhans afferma: «L’architetto mi ha consigliato di verificare dal punto di vista legale la possibilità di una sopraelevazione». Lo studio di fattibilità condotto dall’architetto ha rivelato che in questa zona residenziale sarebbe stata consentita la sopraelevazione di un altro piano.

Peter Müllerhans, da parte sua, riterrebbe opportuno sopraelevare e aggiungere altri quattro appartamenti, dato che il tetto doveva comunque essere rifatto per motivi di età. Ha inoltre constatato che «gli istituti ipotecari sostengono volentieri questi progetti, perché aumentano il valore immobiliare e le entrate derivanti dalle pigioni».

Ecco come verificare il potenziale di ampliamento del tuo immobile

Ritieni che nella tua casa di proprietà o nel tuo immobile di investimento ci sia ancora un potenziale di sviluppo non sfruttato? Chiariscilo procedendo come segue:

• Verificare il piano di zona e il regolamento edilizio: Informati presso il Comune per sapere in quale zona edificabile si trova la tua casa di proprietà o il tuo immobile di investimento, in base al piano di zona. Il regolamento edilizio fornisce informazioni sulle possibilità d’uso della proprietà, sullo sfruttamento massimo consentito, sul numero di piani consentiti, sull’altezza massima dell’edificio e sulle distanze legali dalle proprietà confinanti.

• Chiarire il coefficiente di utilizzo: Il coefficiente di utilizzo definisce l’edificazione massima consentita di una proprietà. In concreto, il coefficiente di utilizzo è il fattore che indica la superficie massima di piano computabile consentita sulla tua proprietà. Per calcolarla, moltiplica la superficie della particella per il coefficiente di utilizzo. Un esempio: 1000 m² superficie della proprietà × 0,5 coefficiente di utilizzo = 500 m² superficie massima di piano computabile edificabile. In questo modo potrai verificare se il potenziale di ampliamento del tuo immobile viene sfruttato.

• Controllare il vicinato e i dintorni: I terreni limitrofi o le sopraelevazioni degli edifici già effettuate o, ad esempio, tagli del tetto e altri annessi ti forniscono spesso indizi dell’esistenza di un potenziale di ampliamento.

• Estratto del registro fondiario: Richiedere al notaio l’estratto aggiornato del registro fondiario per individuare eventuali servitù di base, come ad esempio un diritto di costruzione a distanza ravvicinata.

• Contattare l’ufficio tecnico: La maggior parte degli uffici tecnici della Svizzera offre una prima consulenza gratuita, durante la quale si possono chiarire domande generali sull’utilizzo e sulle disposizioni vigenti, sul posto o via e-mail. Buono a sapersi: Queste consulenze sono solo orientative e non sono giuridicamente vincolanti. Tuttavia, gli esperti del luogo possono fornirti informazioni più dettagliate sulle possibilità di costruzione e sui limiti del tuo terreno. Possono anche verificare l’esistenza di norme speciali o altre restrizioni, come la tutela dei beni culturali o la tutela della natura.

• Studio di fattibilità: Uno studio di fattibilità condotto da uno studio di architettura evidenzia il potenziale di ampliamento, annessione, sopraelevazione o nuova costruzione sostitutiva in linea con le norme edilizie vigenti. Ciò comprende, tra le altre cose, il coefficiente di utilizzo, il regolamento edilizio e di zona nonché altri requisiti urbanistici. Indica quali permessi devi ottenere e se ci sono restrizioni come la tutela dei beni culturali, le norme di distanziamento, ecc. In questo modo, eviterai futuri problemi legali e ritardi inutili. Per informazioni vincolanti su come si presenta l’effettiva edificabilità o lo sfruttamento di un immobile, in molti casi è necessaria una domanda di costruzione ufficiale o un’autorizzazione di costruzione che verifichi concretamente il progetto, lo approvi o lo rifiuti.

Lo studio di fattibilità fa chiarezza

Uno studio di fattibilità mostra non solo quali ampliamenti architettonici sono possibili, ma anche le relative ripercussioni finanziarie. In questa fase è possibile riconoscere tempestivamente anche eventuali problematiche, come requisiti statici o possibili opposizioni da parte del vicinato.

Sulla base dei fattori rilevati, legati all’ubicazione, viene creato un profilo opportunità/rischio, neutrale e indipendente, per un possibile progetto immobiliare (incluso il relativo studio di fattibilità). Esistono anche uffici di progettazione specializzati che offrono tali servizi.

Ricorso agli incentivi disponibili

Chi non solo amplia gli immobili, ma al contempo li risana anche dal punto di vista energetico, riceve anche sovvenzioni dal programma edilizio della Confederazione e dai programmi di incentivazione cantonali. Tutti i programmi della Confederazione, dei cantoni, delle città, dei Comuni e dei fornitori di energia regionali sono consultabili nella banca dati Franchi energia con il codice di avviamento postale, in pochi clic.

A seconda del luogo di residenza, puoi approfittare anche di programmi gratuiti di consulenza e incentivazione a livello comunale. I Cantoni stabiliscono singolarmente quali misure di ampliamento e ristrutturazione hanno in programma di promuovere, e a quali condizioni. Il Certificato energetico cantonale degli edifici (CECE) ti aiuta nella pianificazione previdente del tuo progetto di costruzione o ampliamento, oltre a essere una condizione per ricevere i contributi. 

Effettuare l’analisi costi-benefici

Prima di effettuare investimenti ingenti, dovresti far redigere un’analisi costi-benefici dettagliata da un esperto (ad esempio un fiduciario del committente). Quest'ultima mostra come cambia concretamente il valore dell’immobile in seguito alla ristrutturazione e all’ampliamento, e quando si ammortizza l’investimento. Fa' attenzione anche a eventuali costi nascosti, come costi aggiuntivi per allacciamenti o la necessità di modernizzare infrastrutture che potrebbero essere danneggiate.

Consultarsi con i finanziatori

Se hai in programma un finanziamento per la ristrutturazione e l’ampliamento, ti conviene chiedere per tempo una consulenza. Molte banche ipotecarie sostengono progetti di incremento del valore, soprattutto se aumentano il valore del credito ipotecario dell’immobile. Le banche offrono spesso modelli ipotecari specifici per efficientamenti energetici o per ampliamenti che aumentano il valore.

Verificare i requisiti di mercato

L’ampliamento del tuo immobile non deve solo essere fattibile dal punto di vista tecnico e legale, ma deve anche soddisfare le attuali esigenze del mercato. Pensa a quali dimensioni e quali tipi di appartamenti sono particolarmente richiesti nella tua regione. Ad esempio, attualmente gli appartamenti di grandi dimensioni con cinque o più locali sono per lo più merce invenduta.

Materiali di pregio e dotazioni moderne possono aumentare notevolmente il prezzo dell’affitto al metro quadrato. Le analisi di mercato da parte di esperti o agenti immobiliari possono aiutarti a prendere la decisione giusta.

Gli ampliamenti che aumentano il valore hanno per lo più conseguenze fiscali

Ma quali sono le conseguenze di un’aggiunta sulle imposte da versare? La trasformazione di una soffitta non isolata in un locale riscaldabile, con un conseguente aumento di valore, comporta ad esempio un incremento del valore locativo e, eventualmente, del valore commerciale dell’immobile, con ripercussioni sulle imposte che devi versare.

Allo stesso tempo è possibile detrarre dal reddito imponibile i costi (di manutenzione) che preservano il valore, e far valere ai fini fiscali gli investimenti che aumentano il valore in caso di successiva vendita. È consigliabile accertare attentamente gli effetti fiscali nei singoli casi, in particolare alla luce delle differenze cantonali.

Attenzione: pianificazione complessiva

Qualunque cosa tu abbia in programma, una pianificazione complessiva coerente e un progetto ben ponderato sono indispensabili per gli interventi di ristrutturazione e ampliamento. Michael Hügli è direttore della rete svizzera di artigiani Buildigo. Ti aiuta a trovare i migliori artigiani della regione. Secondo Michael Hügli, «Un’analisi dello stato dell’immobile corredata da un piano di risanamento è un buon punto di partenza per la ristrutturazione di immobili».

Un’informazione utile: ogni parte dell'immobile ha una durata di vita limitata. Riscaldamento, involucro edilizio e impianti domestici devono essere sostituiti ogni 20-25 anni. È quindi importante pianificare accuratamente gli ampliamenti e verificare i vecchi componenti esistenti. Nella maggior parte dei casi è necessario verificare anche la statica dell’edificio. I diversi mestieri devono essere opportunamente combinati e suddivisi in fasi.

È inoltre indispensabile definire un quadro approssimativo dei costi. Gli studi di architettura e i professionisti edili si basano su valori empirici e di riferimento. In caso di interventi più grandi, come sopraelevazioni o aggiunte, vale la seguente regola: il costo per superficie o per metro cubo di locale ristrutturato è spesso simile a quello di un edificio di nuova costruzione.

Peter Müllerhans afferma: «La sopraelevazione della casa plurifamiliare e il risanamento sono costosi. A medio e lungo termine, però, gli elevati investimenti dovrebbero ripagarsi, anche per gli inquilini in termini di maggiore comfort abitativo». Il consulente edile Jves Lauper di LauperBautreuhand GmbH di Zurigo da a persone come Müllerhans questo consiglio: «Con consulenti, progettisti e aziende fare sempre attenzione alle referenze. E stringere sempre accordi contrattuali chiari».

Checklist: Conversione e ampliamento in dieci passaggi

• Analisi dello stato: Semplice ridipintura o intervento più profondo? Controllare lo stato dell’impiantistica e chiarire il potenziale di ampliamento con lo studio di fattibilità; eventualmente ricorrere a una consulenza edile.

• Accertamento da parte delle autorità edilizie: Il progetto di ampliamento è soggetto ad autorizzazione? Se necessario, presentare la domanda di costruzione tramite l’ufficio di architettura.

• Pianificazione e progettazione: Chiarire la configurazione dei locali ristrutturati o ampliati e la planimetria.

• Definire il budget: Definire il preventivo dei costi.

• Scelta dei materiali: Selezionare gli impianti e i materiali dai fornitori.

• Elaborazione del piano di costruzione: Richiedere alla direzione dei lavori di programmare dettagliatamente i piani esecutivi e lo svolgimento dei lavori.

• Assegnare gli incarichi: Incaricare imprese artigiane; eventualmente coinvolgere un rappresentante del committente.

• Informare tempestivamente il vicinato e gli altri inquilini: Chiarire gli aspetti organizzativi, ad esempio l’uso dell’abitazione durante la ristrutturazione. Informare tempestivamente anche i vicini interessati.

• Eseguire la ristrutturazione: A seconda dell’intervento: da settimane a mesi; semplici lavori di ristrutturazione in due o tre settimane.

• Accettazione: Accettare la ristrutturazione, redigere il verbale, chiarire il conteggio dei costi di costruzione e le questioni di garanzia.