Financer ses travaux de transformation: comment économiser des impôts et éviter des coûts inutiles

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Tu prévois d’aménager un grenier ou de rénover ton appartement en copropriété pour l’adapter aux besoins des personnes âgées? Ou peut-être veux-tu transformer une chambre d’enfant inoccupée en bureau? Une chose est sûre: des travaux de transformation peuvent demander beaucoup de temps, d’énergie et d’argent, c’est pourquoi une bonne planification est indispensable.

Les cinq phases de ton projet de transformation

Idéalement, les projets de transformation se déroulent en cinq phases: phase d’avant-projet, phase de projet, préparation de l’exécution, phase d’exécution et phase de clôture – avec contrôles et réceptions, documentation des travaux et factures finales. S’il n’est pas certain que le projet soit réalisable d’un point de vue technique, statique et juridique, tu auras besoin, avant l’avant-projet, d’une étude de faisabilité réalisée par un ou une spécialiste, par exemple un ou une architecte.

1. Planifier la transformation: fais le point sur ce que tu veux

Avant de commencer ton projet de transformation, il est important de bien définir tes objectifs: tu souhaites créer des espaces accessibles aux personnes à mobilité réduite, gagner de l’espace de vie supplémentaire ou peut-être réduire la consommation d’énergie de ton bien immobilier tout en augmentant sa valeur? Plus tes souhaits seront précis, plus il sera facile pour toi ou la personne mandatée de calculer les coûts de transformation. Tu as une idée claire de ce que tu aimerais? Lorsque c’est le cas, vérifie si tu peux – et veux – prendre toi-même en charge les travaux, ou s’il ne vaut pas mieux que tu fasses appel à des spécialistes tels qu’un conducteur de travaux ou une architecte.

Aménager des combles exige beaucoup d’expertise

Une chose est sûre: en Suisse, pour un aménagement complexe des combles ou d’un grenier, tu as généralement besoin, en plus de l’architecte, d’experts et expertes tels que des spécialistes en statique, des acousticiens, des couvreurs, des charpentiers, des électriciens, des installateurs, des peintres, des plâtriers constructeurs à sec, des spécialistes de l’isolation, etc. Ils t’aideront à éviter les erreurs telles qu’une isolation non conforme du toit et donc des coûts supplémentaires inutiles.

Il vaut la peine d’investir dans le savoir-faire de spécialistes, surtout pour les grands travaux de transformation. Michael Hügli est directeur du réseau suisse d’artisans Buildigo. Voici ce qu’il conseille: « Consacre suffisamment de temps à la planification. Cela permet non seulement d’éviter les mauvaises surprises, mais aussi de discuter des variantes possibles. »

Conseil: dans la mesure du possible, conviens d’honoraires forfaitaires avec les architectes pour que les coûts ne s’envolent pas. Demande à chaque fois au moins trois offres.

2. Financement: trouver la meilleure solution

Et comment financer au mieux ton projet de transformation? Dans le cadre d’un avant-projet, un ou une architecte peut te présenter les coûts, en tenant compte d’un possible écart de 15 à 20 % à la baisse ou à la hausse. Une transformation peut vite coûter cher si l’on doit faire face à de mauvaises surprises, comme de l’amiante dans le bâtiment ou des problèmes statiques. Il existe trois modes de financement qui peuvent être intéressants:

Financement avec des fonds propres et des réserves

Utiliser ses économies éventuelles pour de petits travaux, par exemple pour transformer une pièce en pièce avec cuisine équipée (prix indicatif d’une cuisine équipée: env. CHF 15 000 à 30 000). Il s’agit généralement de la solution la plus économique, car il n’y a pas de crédit donc pas d’intérêts à verser. Assure-toi néanmoins de toujours garder une certaine somme de côté pour les dépenses imprévues.

Dans le cas de bâtiments anciens ou de bâtiments pour lesquels les travaux ont été mal documentés, la probabilité de devoir supporter des coûts supplémentaires est plus élevée (en raison par exemple de conduites vétustes ou d’une structure de bâtiment en mauvais état). Pour les grands travaux de transformation sur des bâtiments ayant plus de 40 ans, il est recommandé d’avoir des réserves correspondant à 15-20 % du budget total. Pour les projets plus simples, comme les aménagements intérieurs, 10 % suffisent en général.

Conseil: les avoirs du 2e pilier ou du 3e pilier peuvent, à certaines conditions, être utilisés pour la transformation d’un logement en propriété. Le mieux est de te renseigner auprès de ton institution de prévoyance pour savoir ce qui est financièrement possible dans ton cas.

Variante Augmentation de l’hypothèque

De nombreuses banques suisses proposent d’augmenter les hypothèques existantes sur la propriété du logement pour les travaux de transformation importants. Généralement, il faut que la transformation augmente la valeur du bien et que les règles du nantissement et de la capacité financière soient respectées. Concrètement, cela signifie que la nouvelle hypothèque totale doit être financièrement supportable pour toi.

De plus, le crédit ne doit pas dépasser la limite de 80 % de la valeur vénale actuelle – une règle d’or qu’un établissement de crédit doit appliquer, même après une transformation. 

Variante Crédit de construction

Un crédit de construction est idéal si la transformation est réalisée par étapes. Tu ne paies des intérêts de crédit que sur le montant du crédit utilisé. Une fois les travaux terminés, le crédit de construction est converti en hypothèque. Avant de demander un crédit de construction, tu dois t’assurer de remplir les conditions les plus importantes:

• Des fonds propres solides: au moins 20 % des coûts de construction doivent être financés par des fonds propres.

• Capacité financière: les frais de logement (intérêts, amortissement, charges) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.

• Plans et devis: une planification détaillée du projet, avec des devis, est nécessaire.

3. Bénéficier de subventions et de déductions fiscales

Une transformation peut également s’accompagner d’avantages fiscaux. En Suisse, les frais de rénovation et d’entretien visant à préserver la valeur du bien peuvent ainsi être déduits du revenu imposable. En font notamment partie:

• les travaux de peinture, de plomberie, de menuiserie et de ferblanterie;

• la rénovation des fenêtres;

• l’isolation thermique.

En revanche, les frais qui augmentent la valeur du bien immobilier, comme la construction d’une véranda, ne sont pas déductibles. Conserve tous les justificatifs et factures de manière organisée, afin de n’oublier aucune déduction de frais d’entretien destinés à préserver la valeur du bien dans ta déclaration d’impôts.

Bon à savoir: chaque canton définit dans des fiches d’information quels travaux peuvent être déduits ou non du revenu imposable. 

4. Durabilité: construire pour l’avenir

Les projets de transformation durables permettent non seulement d’économiser de l’énergie à long terme, mais ils sont aussi souvent encouragés par des programmes de subventions publics. Pense par exemple à:

• une pompe à chaleur pour remplacer un ancien chauffage au mazout;

• des cellules solaires sur le toit;

• une isolation thermique efficace sur le plan énergétique.

Les cantons déterminent individuellement les mesures qu’ils encouragent et leurs conditions. Ils se basent pour ce faire sur le modèle d’encouragement harmonisé des cantons (ModEnHa 2015). Tous les programmes de la Confédération, des cantons, des villes, des communes et des fournisseurs d’énergie régionaux sont répertoriés dans la base de données de Francs Énergie. Il suffit du NPA et de quelques clics pour les trouver.

Le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) t’aide à planifier ton projet de transformation et est parfois une condition à l’obtention de subventions. 

Conclusion: une bonne planification pour éviter les coûts en sus

Une transformation est un investissement dans ta qualité de vie et dans la valeur de ton bien immobilier. Avec une planification minutieuse, un financement adéquat, et en profitant des avantages fiscaux proposés, tu pourras réaliser ton projet sans mauvaises surprises.