Ausnutzung und Immobilienwert erhöhen

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Peter Müllerhans (Name geändert) ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses im Aargau. Seine 40-jährige Immobilie weist gewisse altersbedingte Mängel auf, insbesondere im Bereich der Heizung, der Fenster und des Daches. Eine umfassende energetische Sanierung wäre dringend erforderlich. Das Gebäude wurde ursprünglich mit acht Mietwohnungen errichtet.

Bei der Begehung mit einer Architektin macht diese Müllerhans auf den grossen, ungenutzten Dachestrich aufmerksam. Müllerhans sagt: «Die Architektin empfahl mir, die Möglichkeit einer Aufstockung rechtlich zu prüfen.» Die daraufhin durchgeführte Machbarkeitsstudie der Architektin ergab, dass eine Aufstockung um eine weitere Etage in dieser Wohnzone zulässig wäre.

Peter Müllerhans meint, dass sich eine Aufstockung und Erweiterung um vier zusätzliche Wohnungen anbot, da das Dach aus Altersgründen sowieso ersetzt werden musste. Er habe zudem festgestellt, dass «Hypothekarinstitute solche Projekte gerne unterstützen, da sie den Immobilienwert und die Mietzinseinnahmen erhöhen.»

So prüfst du das Ausbaupotenzial deiner Immobilie

Du denkst, in deinem Eigenheim oder Renditeobjekt steckt auch noch ungenutztes Ausbaupotenzial? Dann kläre das mit folgenden Schritten ab:

• Zonenplan und Bauordnung prüfen: Informiere dich bei der Gemeinde anhand des Zonenplans, in welcher Bauzone dein Eigenheim oder Renditeobjekt liegt. Die Bauordnung gibt Auskunft über die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks sowie die maximal zulässige Ausnützung, sowie die Anzahl erlaubte Stockwerke, die maximale Bauhöhe und die gesetzlichen Abstände zu Nachbargrundstücken.

• Ausnutzungsziffer klären: Die Ausnutzungsziffer definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks. Konkret: Die Ausnutzungsziffer ist der Faktor, der angibt, wie viel anrechenbarer Geschossfläche (aGF) auf deinem Grundstück maximal zulässig ist. Um sie zu berechnen, multipliziere die Parzellenfläche mit der Ausnutzungsziffer. Ein Beispiel: 1000 m² Grundstücksfläche × 0.5 Ausnutzungsziffer = 500 m² maximal bebaubare anrechenbare Geschossfläche. So kannst du prüfen, ob das Ausbaupotenzial deiner Immobilie ausgeschöpft ist oder nicht.

• Nachbarschaft und Umgebung prüfen: Oft geben dir benachbarte Grundstücke bzw. bereits erfolgte Gebäudeaufstockungen oder etwa Dacheinschnitte und sonstige Anbauten Hinweise auf ein vorhandenes Ausbaupotenzial.

• Grundbuchauszug: Beim Notariat den aktuellen Grundbuchauszug anfordern, um allfällige Grunddienstbarkeiten zu erkennen wie zum Beispiel ein Weg- oder Näherbaurecht.

• Gespräch mit Bauamt suchen: Die meisten Schweizer Bauämter bieten kostenlose Erstberatungen an, bei denen allgemeine Fragen zur Ausnutzung und den geltenden Vorschriften geklärt werden können – entweder vor Ort oder per E-Mail. Wichtig zu wissen: Diese Beratungen dienen nur deiner Orientierung und sind nicht rechtsverbindlich. Die Fachleute dort können dir aber genauere Informationen über die baulichen Möglichkeiten und Beschränkungen deines Grundstücks geben. Sie können auch prüfen, ob Sonderregelungen oder andere Einschränkungen, wie Denkmalschutz oder Naturschutzauflagen, vorliegen.

• Machbarkeitsstudie: Eine Machbarkeitsstudie eines Architekturbüros zeigt ein mögliches Ausbau-, Anbau-, Aufstockungs- oder Ersatzneubau-Potential im Einklang mit den geltenden Bauvorschriften auf. Das umfasst unter anderem die Ausnutzungsziffer, die Bau- und Zonenordnung sowie andere baurechtliche Auflagen. Sie zeigt auf, welche Genehmigungen du einholen musst und ob es Einschränkungen wie zum Beispiel Denkmalschutz, Abstandsvorschriften, etc. gibt. So vermeidest du spätere rechtliche Probleme und unnötige Verzögerungen. Für verbindliche Auskünfte, wie die tatsächliche Bebaubarkeit oder Ausnützung einer Immobilie aussieht, ist in vielen Fällen ein offizielles Baugesuch oder eine Baubewilligung notwendig, bei der das Vorhaben konkret geprüft und bewilligt oder abgelehnt wird.

Machbarkeitsstudie bringt mehr Durchblick

Eine Machbarkeitsstudie zeigt nicht nur auf, welche baulichen Erweiterungen möglich sind, sondern auch, wie sich diese finanziell auswirken. Auch mögliche Herausforderungen wie statische Anforderungen oder mögliche Einsprachen aus der Nachbarschaft können in dieser Phase frühzeitig erkannt werden.

Anhand der erhobenen Standortfaktoren wird ein neutrales und unabhängiges Chancen-Risiko-Profil für ein mögliches Immobilienprojekt (inklusive entsprechender Machbarkeitsstudie). Es gibt auch spezialisierte Planungsbüros, die solche Dienstleistungen anbieten.

Fördermöglichkeiten nutzen

Wer Liegenschaften nicht nur ausbaut, sondern auch gleichzeitig energetisch saniert, erhält zudem Fördergelder aus dem Gebäudeprogramm des Bundes und aus kantonalen Förderprogrammen. Alle Programme von Bund, Kantonen, Städten, Gemeinden und regionalen Energieversorgern sind in der Datenbank des Energie Franken per Postleitzahl und wenigen Mausklicks abrufbar.

Je nach Wohnort profitierst du auch von kostenlosen Beratungs- und Förderprogrammen auf Gemeindestufe. Die Kantone legen individuell fest, welche deiner geplanten Aus- und Umbaumassnahmen sie zu welchen Bedingungen fördern. Der sogennante Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) hilft dir bei der vorausschauenden Planung deines Bau- bzw. Ausbauprojekts und ist teilweise auch Bedingung für den Erhalt von Förderbeiträgen. 

Kosten-Nutzen-Analyse durchführen

Bevor du grössere Investitionen tätigst, solltest du von einer Fachperson (z.B. Bauherrentreuhänder) eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse erstellen lassen. Diese zeigt, wie sich der Immobilienwert durch den Um- und Ausbau konkret verändert und wann sich die Investition amortisiert. Achte dabei auch auf eventuelle versteckte Kosten wie zusätzliche Erschliessungskosten oder notwendige Modernisierungen der allenfalls maroden Infrastruktur.

Rücksprache mit Kreditgebern halten

Wenn du eine Finanzierung für den Um- und Ausbau planst, lohnt sich ein frühzeitiges Beratungsgespräch. Viele Hypothekarbanken unterstützen wertsteigernde Projekte, insbesondere wenn sie den Beleihungswert der Immobilie erhöhen. Banken bieten oft spezifische Hypothekarmodelle für energieeffiziente Sanierungen oder wertsteigernde Erweiterungen an.

Marktanforderungen prüfen

Ein Ausbau deiner Immobilie sollte nicht nur technisch und rechtlich machbar sein, sondern auch den aktuellen Marktanforderungen entsprechen. Überlege, welche Wohnungsgrössen und -typen in deiner Region besonders gefragt sind. So sind zum Beispiel Grosswohnungen mit fünf und mehr Zimmern aktuell eher Ladenhüter.

Hochwertige Materialien und moderne Ausstattungen können den Mietpreis pro Quadratmeter erheblich steigern. Marktanalysen durch Immobilienexperten oder Makler können dir dabei helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Wertvermehrende Ausbauten haben meist Steuerfolgen

Doch wie wirkt sich ein Anbau auf die Steuerrechnung aus? Der wertvermehrende Ausbau eines nicht isolierten Estrichs zu einem beheizbaren Raum führt beispielsweise zu einer Erhöhung des Eigenmietwerts und allenfalls des Verkehrswerts der Liegenschaft, was sich auf deine Steuerrechnung auswirkt.

Gleichzeitig können werterhaltende (Unterhalts-)Kosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen und wertvermehrende Investitionen bei einem späteren Verkauf steuerlich geltend gemacht werden. Es empfiehlt sich, die steuerlichen Auswirkungen im Einzelfall genau abzuklären, insbesondere im Hinblick auf die kantonalen Unterschiede.

Achtung: Gesamtplanung

Was auch immer geplant ist: Eine schlüssige Gesamtplanung und ein durchdachtes Konzept sind bei Um- und Ausbaumassnahmen unerlässlich. Michael Hügli ist Geschäftsführer des Schweizer Handwerkernetzwerks Buildigo. Es hilft, die besten Handwerker in der Region zu finden. Michael Hügli sagt: «Eine Zustandsanalyse mit Sanierungsplan ist eine gute Grundlage für die Renovation von Liegenschaften.»

Gut zu wissen: Jedes Bauteil hat eine begrenzte Lebensdauer. Heizung, Gebäudehülle und Haustechnik müssen alle 20 bis 25 Jahre ersetzt werden. Eine exakte Planung von Erweiterungen und die Überprüfung bestehender, alter Bauteile sind daher wichtig. Bei Aufstockungen muss meist auch die Statik des Gebäudes überprüft werden. Die verschiedenen Gewerke müssen richtig kombiniert und in Etappen aufgeteilt werden.

Ausserdem ist es unabdingbar, einen ungefähren Kostenrahmen festzulegen. Architekturbüros und Baufachleute orientieren sich dabei an Erfahrungswerten und Richtwerten. Bei grösseren Massnahmen wie Aufstockungen oder Anbauten gilt: Die Kosten pro Fläche oder Kubikmeter umbauten Raumes sind oft ähnlich hoch wie bei einem Neubau.

Peter Müllerhans sagt: «Die Aufstockung des MFH und die Sanierung kosten eine schöne Stange Geld. Mittel- bis langfristig sollten sich die hohen Investitionen aber auszahlen, auch für die Mieter in Form von mehr Wohnkomfort.» Bauherrenberater Jves Lauper von der LauperBautreuhand GmbH in Zürich rät Leuten wie Müllerhans zum Schluss: «Bei Beratern, Planern und Unternehmen immer auf Referenzen achten. Und immer klare vertragliche Vereinbarungen treffen.»

Checkliste: Um- und Ausbauen in zehn Schritten

• Zustandsanalyse: Pinselrenovation oder umfassendere Massnahmen? Zustand der Haustechnik prüfen und Ausbaupotenzial mit Machbarkeitsstudie klären– evtl. Bauherrenberatung in Anspruch nehmen.

• Baubehördenabklärung: Ist das Ausbau-Vorhaben bewilligungspflichtig? Gegebenenfalls Baueingabe mit Architekturbüro einleiten.

• Planung und Projektierung: Gestaltung der um- oder ausgebauten Räume und Grundriss klären.

• Budget festlegen: Kostenrahmen definieren.

• Materialauswahl: Apparate und Materialien bei Lieferanten auswählen.

• Bauprogramm erstellen: Ausführungspläne und Bauablauf von Bauleitung detailliert planen lassen.

• Aufträge vergeben: Handwerksfirmen beauftragen – evtl. Bauherrenvertreung beiziehen.

• Nachbarschaft bzw. Mietparteien frühzeitig informieren: Organisatorische Aspekte klären, z.B. Wohnnutzung während des Umbaus. Informiere auch betroffene Nachbarn frühzeitig.

• Umbau durchführen: Je nach Eingriff Wochen bis Monate, einfache Renovationen in zwei bis drei Wochen.

• Abnahme: Umbau abnehmen, Protokoll erstellen, Bauabrechnung und Garantiefragen klären.