Augmenter l’utilisation et la valeur d’un bien immobilier

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Peter Müllerhans (nom modifié) est propriétaire d’un immeuble collectif en Argovie. Son immeuble, vieux de 40 ans, présente certains défauts liés à l’âge, notamment en ce qui concerne le chauffage, les fenêtres et la toiture. Une rénovation énergétique globale serait absolument nécessaire. Le bâtiment a été construit à l’origine avec huit appartements locatifs.

Lors d’une visite avec une architecte, Peter Müllerhans attire l’attention de celle-ci sur les combles spacieux mais inutilisés. Peter Müllerhans déclare: «L’architecte m’a conseillé de vérifier juridiquement la possibilité d’une surélévation.» L’étude de faisabilité réalisée par l’architecte a montré qu’une surélévation d’un étage supplémentaire serait autorisée dans cette zone résidentielle.

Peter Müllerhans a estimé qu’une surélévation et une extension permettant d’obtenir quatre appartements supplémentaires étaient envisageables, car le toit devait de toute façon être remplacé en raison de l’âge de la toiture. Il a également constaté que «les établissements hypothécaires soutenaient volontiers de tels projets, car ceux-ci augmentent la valeur immobilière et les revenus locatifs.»

Comment évaluer le potentiel de transformation de ton bien immobilier

Tu penses que ton logement ou ton immeuble de rapport recèle encore un potentiel de transformation inexploité? Dans ce cas, clarifie la situation en t’aidant des étapes suivantes:

• Vérifier le plan de zone et le règlement de construction: renseigne-toi auprès de ta commune, à l’aide du plan de zone, pour savoir dans quelle zone à bâtir se situe ta maison ou ton immeuble de rapport. Le règlement de construction fournit des informations sur les possibilités d’utilisation du terrain, sur l’utilisation maximale autorisée, ainsi que sur le nombre d’étages autorisé, la hauteur maximale de construction et les distances légales par rapport aux terrains voisins.

• Connaître l’indice d’utilisation du sol: l’indice d’utilisation du sol définit la surface d’occupation maximale autorisée sur un terrain. Concrètement, l’indice d’utilisation du sol est le facteur qui indique la surface de plancher déterminante maximale autorisée sur ton terrain. Pour calculer celle-ci, multiplie la surface de la parcelle par l’indice d’utilisation du sol. Voici un exemple: 1000 m² de surface de terrain × 0,5 d’indice d’utilisation du sol = 500 m² de surface de plancher déterminante constructible au maximum. Cela te permet de vérifier si ton bien immobilier présente encore un potentiel de transformation ou non.

• Vérifier le voisinage et les environs: souvent, les terrains avoisinants et les surélévations de bâtiments déjà effectuées, les incisions dans les toits et autres constructions annexes te donnent des indications pour savoir s’il existe un potentiel de transformation.

• Extrait du registre foncier: demande l’extrait actuel du registre foncier à l’étude de notaire afin d’identifier d’éventuelles servitudes foncières telles qu’un droit de passage ou de construction rapprochée.

• Chercher le dialogue avec l’office des constructions: la plupart des offices de construction suisses proposent de premières consultations gratuites qui permettent de clarifier les questions générales sur l’exploitation de terrains et les prescriptions en vigueur – soit sur place, soit par e-mail. Important à savoir: ces consultations sont données uniquement à titre indicatif et ne sont pas juridiquement contraignantes. Les spécialistes sur place peuvent toutefois te donner des informations plus précises sur les possibilités et les limitations de construction concernant ton terrain. Ils peuvent également vérifier s’il existe des réglementations spéciales ou d’autres restrictions, telles que la protection des monuments historiques ou des obligations en matière de protection de la nature.

• Étude de faisabilité: une étude de faisabilité réalisée par un cabinet d’architectes permettra de révéler un éventuel potentiel d’agrandissement, de transformation, de surélévation ou de construction de remplacement en conformité avec les règles de construction en vigueur. Celles-ci comprennent notamment l’indice d’utilisation du sol, le règlement de construction et le plan de zone ainsi que d’autres exigences relatives au droit de la construction. L’étude de faisabilité indique quelles autorisations tu dois obtenir et s’il existe des restrictions en lien avec la protection des monuments historiques, les distances à respecter, etc. Tu éviteras ainsi par la suite des problèmes juridiques et des retards inutiles. Pour obtenir des informations contraignantes sur la possibilité de construire ou sur l’utilisation d’un bien immobilier, il est souvent nécessaire de demander un permis de construire officiel afin que le projet soit examiné concrètement puis approuvé ou refusé.

L’étude de faisabilité permet d’y voir plus clair

L’étude de faisabilité permet de savoir quelles extensions sont envisageables, mais aussi quelles en sont les conséquences financières. Durant cette phase, il est également possible d’identifier à temps les éventuels défis tels que les contraintes statiques ou les éventuelles oppositions du voisinage.

Les facteurs de localisation réunis permettent d’établir le profil opportunités/risques neutre et indépendant d’un éventuel projet immobilier (y compris l’étude de faisabilité). Il existe également des bureaux d’études spécialisés qui proposent de tels services.

Utiliser les possibilités de subventions

Les personnes qui ne se contentent pas de transformer leurs biens, mais qui les rénovent aussi sur le plan énergétique, bénéficient en outre de subventions du Programme Bâtiments de la Confédération et des programmes cantonaux. Tous les programmes de la Confédération, des cantons, des villes, des communes et des fournisseurs d’énergie régionaux sont répertoriés dans la base de données de Francs Énergie. Il suffit du NPA et de quelques clics pour les trouver.

Selon ton lieu de résidence, tu as également accès à des programmes de conseil et de financement gratuits au niveau communal. Les cantons déterminent individuellement quelles mesures d’agrandissement et de transformation ils subventionnent parmi celles que tu as prévues, et à quelles conditions. Le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) t’aide à planifier ton projet de construction ou de transformation et est parfois une condition pour obtenir certaines subventions. 

Demander une analyse coûts-bénéfices

Avant de faire des investissements importants, tu devrais demander à un ou une spécialiste (p. ex. fiduciaire de maîtres d’ouvrage) d’établir une analyse coûts-bénéfices détaillée. Celle-ci t’indique comment la valeur immobilière changera concrètement du fait des transformations ou agrandissements et quand les investissements seront amortis.

Fais également attention aux éventuels coûts cachés, tels que les frais d’équipement supplémentaires ou les modernisations nécessaires des infrastructures en mauvais état.

Consulter les prêteurs

Si tu as besoin d’un financement pour tes travaux de transformation ou d’agrandissement, il vaut la peine de fixer un entretien de conseil le plus tôt possible. De nombreux établissements hypothécaires soutiennent les projets contribuant à faire augmenter la valeur d’un bien, en particulier lorsqu’ils font augmenter la valeur de gage du bien immobilier. Les banques proposent souvent des modèles hypothécaires spécifiques pour les rénovations énergétiques ou les extensions visant à accroître la valeur.

Examiner les exigences du marché

La transformation de ton bien immobilier ne doit pas seulement être techniquement et juridiquement faisable, elle doit aussi répondre aux exigences actuelles du marché. Réfléchis aux tailles et aux types d’appartements particulièrement recherchés dans ta région. Par exemple, les grands appartements de cinq pièces ou plus n’ont pas tellement la cote actuellement.

Les matériaux de qualité et les équipements modernes peuvent faire grimper considérablement le prix de location au mètre carré. Les analyses de marché effectuées par des experts ou des courtiers immobiliers peuvent t’aider à prendre les bonnes décisions.

Les aménagements valorisant le bien ont généralement des conséquences fiscales

Mais quel est l’impact d’une extension du bien sur la facture fiscale? La transformation d’un grenier non isolé en un espace chauffable entraîne par exemple une augmentation de la valeur locative et potentiellement de la valeur vénale du bien, ce qui a un impact sur ta facture fiscale.

Par ailleurs, les frais (d’entretien) visant au maintien de la valeur peuvent être déduits du revenu imposable tandis que les investissements qui augmentent la valeur peuvent être déduits fiscalement en cas de vente ultérieure. Il est recommandé de vérifier précisément les conséquences fiscales au cas par cas, en tenant compte notamment des disparités cantonales.

Attention: une planification globale s’impose

Peu importe ce qui est prévu: une planification globale étudiée et un concept bien pensé sont indispensables avant d’entreprendre des mesures de transformation et d’extension. Michael Hügli est directeur du réseau suisse d’artisans Buildigo. Cette plateforme aide à trouver les meilleurs artisans de la région. Michael Hügli l’explique: «Un diagnostic d’état assorti d’un plan de rénovation constitue une bonne base pour la rénovation d’un bien immobilier.»

Bon à savoir: chaque élément de construction a une durée de vie limitée. Le chauffage, l’enveloppe du bâtiment et les installations du bâtiment doivent être remplacés tous les 20 à 25 ans. Il est donc important de planifier avec précision les extensions envisagées et de contrôler les éléments existants. En cas de surélévation, il est généralement nécessaire de vérifier aussi la statique du bâtiment. Les interventions des différents artisans doivent être combinées correctement et divisées en étapes.

En outre, il est indispensable de définir les coûts approximatifs. Les bureaux d’architectes et les professionnels du bâtiment s’appuient pour ce faire sur des valeurs empiriques et des valeurs indicatives. Pour les mesures plus importantes telles que les surélévations ou les extensions, les coûts par surface ou par mètre cube d’espace transformé sont souvent similaires à ceux d’une construction neuve.

Peter Müllerhans ajoute: «La surélévation et la rénovation d’un immeuble collectif coûtent beaucoup d’argent. Mais à moyen et long terme, ces gros investissements doivent s’avérer avantageux, y compris pour les locataires sous la forme d’un confort d’habitation accru.» Jves Lauper, conseiller en maîtrise d’ouvrage chez Lauper Bautreuhand GmbH à Zurich, donne les conseils suivants aux personnes comme Peter Müllerhans: «Toujours regarder les références des conseillers, des planificateurs et des entreprises. Et toujours conclure des accords contractuels clairs.»

Check-list: transformations et agrandissements en dix étapes

• Faire établir un diagnostic d’état: petits travaux ou mesures plus complètes? Vérifier l’état des installations du bâtiment ainsi que le potentiel de transformation à l’aide d’une étude de faisabilité – demander éventuellement un conseil en maîtrise d’ouvrage.

• Se renseigner auprès du service des constructions: le projet d’agrandissement est-il soumis à autorisation? Le cas échéant, initier la demande de permis de construire avec le bureau d’architectes.

• Planifier et élaborer le projet: décider comment les espaces seront transformés, concevoir le plan au sol.

• Définir le budget: déterminer les coûts approximatifs.

• Choisir les matériaux: sélectionner les appareils et les matériaux chez les fournisseurs.

• Établir le programme des travaux: faire planifier en détail les plans d’exécution et le déroulement des travaux par la direction des travaux.

• Attribuer les mandats: mandater des artisans, éventuellement faire appel à un représentant du maître d’ouvrage.

• Informer le voisinage ou les locataires suffisamment tôt: clarifier les aspects organisationnels, p. ex. l’utilisation des logements pendant la transformation. Informer également suffisamment tôt les voisins concernés.

• Exécuter les travaux: selon les interventions, prévoir plusieurs semaines voire plusieurs mois; les rénovations simples peuvent se faire en deux à trois semaines.

• Réceptionner le chantier: réceptionner les travaux, faire le procès-verbal, vérifier le décompte des coûts de construction et clarifier les questions de garantie.