Wohnen im Alter: Bleiben oder in etwas Kleineres ziehen?

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Der Schweizer Immobilienmarkt steht vor einer Herausforderung: Junge Familien suchen verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum in den Ballungszentren, während Studien zeigen, dass mehr als die Hälfte der Einfamilienhäuser in der Schweiz nur noch von zwei Personen (oder gar einer) bewohnt werden. Diese Häuser wären ideal für Familien, kommen jedoch selten auf den Markt.

Fakt ist zudem: Vier von zehn Wohneigentümerinnen und -eigentümer über 65 haben mehr als zwei Zimmer, die sich nicht nutzen. Das zeigt eine aktuelle Studie, die der Bund in Auftrag gegeben hat. Die Umzugsrate der über 65-Jährigen sinkt zudem stetig und liegt derzeit bei weniger als 5 Prozent. Nach dem Auszug der Kinder bleiben Eltern meist mehr als weitere 25 Jahre im grossen Familiendomizil wohnen.

Mit zunehmendem Alter steigt somit der ‘Raumüberschuss’ bzw. die Unterbelegung der Immobilie. Die Folge: Der Generationenwechsel am Immobilienmarkt verzögert sich, was das Angebot verknappt und die hohen Immobilienpreise weiter in die Höhe treibt.

Warum viele ältere Menschen an ihrem Haus festhalten

Doch warum ziehen ältere Menschen nicht aus ihren grossen Häusern aus und überlassen sie jungen Familien? Ein Beispiel ist die 83-jährige Annette Müller (Name geändert) aus dem Kanton Aargau. Sie lebt allein in ihrem 6-Zimmer-Haus. Sie sagt: «Ich habe mein ganzes Leben hier verbracht, kenne viele Leute in der Gemeinde und möchte nicht umziehen, solange ich noch alles selbst machen kann.» Ihre Kinder sind schon lange aus dem Haus und sie nutzt nur noch einen kleinen Teil des Hauses.

Eine Untervermietung kommt für sie nicht in Frage, da die Hypothek längst abbezahlt ist und sie als Witwe mit üppiger Rente nicht auf zusätzliche Mieteinnahmen angewiesen ist. Sie betont: «Ich geniesse meine Privatsphäre und die Ruhe im Haus».

Wenn die eigene Bleibe zur Last wird

Den Wunsch, möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu bleiben, teilen viele Menschen. Die Altersorganisation Pro Senectute schreibt in ihrem Ratgeber «Wohnen im Alter»: «Die allermeisten älteren Menschen wünschen sich, dass sie so lange wie möglich in der vertrauten Umgebung leben können, auch dann, wenn Krankheit, Hilfe- und Pflegebedürftigkeit eintreten.»

Doch grosse, nicht altersgerecht gebaute Häuser oder Wohnungen können zur Belastung werden: Die Instandhaltung, Gartenpflege und Reinigung erfordern viel Zeit und Kraft. Auch die Lage kann problematisch sein – besonders, wenn wichtige Infrastrukturen wie Einkaufsmöglichkeiten oder öffentliche Verkehrsmittel nicht in der Nähe sind. Und fehlt bei einer Wohnung im Dachstock ein Lift, kann es für Betagte schwierig werden.

Hindernisse für den Umzug: Höhere Mieten und Preise

Besonders ältere Menschen, die über viele Jahre in derselben Bleibe gelebt haben und aus unterschiedlichen Gründen in eine kleinere Wohnung ziehen wollen oder müssen, sehen sich mit stark gestiegenen Mieten bzw. Immobilien-Kaufpreisen konfrontiert. So sind in vielen Regionen die Angebotsmieten für kleinere Wohnungen höher als die Bestandsmieten. Und auch die Immobilienpreise sind in beliebten Regionen der Schweiz in den letzten 20 Jahren regelrecht explodiert.

Finanzexperte Florian Schubiger, Geschäftsleiter von Hypotheke.ch, sagt: «In der Praxis ist es oft so, dass der Verbleib im eigenen Haus finanziell attraktiver ist als der Umzug in eine kleinere Wohnung. Die stark gestiegenen Angebotsmieten einerseits und die tiefen Hypothekarzinsen andererseits haben zu dieser Situation geführt.» Bei Bestandsmietern in grossen Wohnungen sprechen Immobilienexpertinnen daher auch von einem «goldenen Käfig», in dem diese gefangen seien.

Alternative zum Umzug: Wohnrecht oder Nutzniessung

Ein Verkauf des Eigenheims und ein Umzug sind jedoch nicht immer die einzige Option. Wer sein Haus etwa an die Nachkommen übertragen möchte, aber weiterhin darin möglichst lange wohnen will, kann dies in der Schweiz über ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung regeln.

Diese Optionen ermöglichen es, das Eigentum zu übertragen, während die Eltern weiterhin die Immobilie bewohnen dürfen. Eine notarielle Beurkundung und ein Eintrag ins Grundbuch sind dabei meist notwendig. Florian Schubiger warnt, dass es für die mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung belasteten Immobilie etwas schwieriger ist, eine wirklich gute Hypothek zu finden. Die Finanzierungskosten sind oftmals etwas höher. 

Steuerliche Aspekte beim Verkauf des Eigenheims

Wer sein Eigenheim verkauft, um in eine kleinere Wohnung zu ziehen, sollte die Grundstückgewinnsteuer beachten. Bei einem Umzug in eine kleinere selbstgenutzte Immobilie kann die Besteuerung des Gewinns aufgeschoben werden. Übersteigt der Verkaufserlös jedoch den Kaufpreis der neuen Immobilie, muss die Differenz sofort versteuert werden.

Erbvorbezug als Alternative

Statt das Haus an Dritte zu verkaufen, kann ein Verkauf an die eigenen Nachkommen eine prüfenswerte Option sein. Wird die Immobilie unter dem Marktwert verkauft, handelt es sich in der Regel um einen Erbvorbezug, der bei der späteren Erbteilung berücksichtigt wird. Der Wert der Immobilie wird dann anteilig auf die Geschwister angerechnet.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Umzug?

Den perfekten Zeitpunkt für einen Umzug gibt es nicht. Er hängt von der individuellen Lebenssituation, dem Gesundheitszustand und den finanziellen Verhältnissen ab. Hier einige Hinweise, dass ein Umzug sinnvoll sein könnte:

• Körperliche Belastung: Treppensteigen oder schwere Gartenarbeiten werden zunehmend schwieriger und es gibt keine Möglichkeiten für bauliche Massnahmen (Treppenlifte, etc.) bzw. Hilfe von Dritten im Garten.

• Instandhaltungskosten: Hohe Kosten für Reparaturen und Sanierungen belasten das allenfalls enge Altersbudget.

• Nutzung: Viele Räume stehen leer, verursachen aber weiterhin Kosten für Heizung und Wartung.

Die Vorteile der Verkleinerung

Ein Umzug in eine kleinere Wohnung oder ein altersgerechtes Zuhause bietet viele Vorteile:

• Geringere Kosten: Weniger Wohnfläche bedeutet niedrigere Heiz- und Instandhaltungskosten.

• Weniger Aufwand: Kleinere Wohnungen sind leichter zu pflegen und zu reinigen.

• Barrierefreiheit: Altersgerechte Wohnungen sind oft schon an die Bedürfnisse im Alter angepasst, etwa durch ebenerdige Duschen oder Aufzüge.

Praktischer Tipp: Wenn ein Verkauf des Eigenheims ansteht, ist es ratsam, rechtzeitig mit der Planung zu beginnen. Immobilienmärkte unterliegen Schwankungen, und eine gute Vorbereitung kann helfen, den optimalen Verkaufszeitpunkt zu finden.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So planst du den Verkauf und Umzug

Bewertung des Eigenheims: Hol dir eine kostenlose Online-Bewertung deiner Immobilie und/oder lass ihren Wert von einer Fachperson realistisch einschätzen.

Planung des Verkaufs: Bereite den Verkauf frühzeitig vor, um auf Marktveränderungen flexibel reagieren zu können.

Wahl der Wohnform: Entscheide, ob eine kleinere Wohnung, ein Altersheim oder eine Alterswohngemeinschaft für dich infrage kommt.

Umzug planen: Peter Burri Follath, Leiter Kommunikation bei Pro Senectute Schweiz, sagt: «Durch weitsichtige Planung und die rechtzeitige Entscheidung für eine Verkleinerung lässt sich der Umzug finanziell und praktisch optimieren.» Überlege dir, ob du eine kleinere Wohnung zur Probe mieten möchtest, bevor du den endgültigen Schritt gehst. Ein Umzug sollte gut durchdacht sein. Nutze die Umzugs-Checkliste von Homegate. Falls du möglichst lange in deinem Zuhause bleiben möchtest, solltest du zumindest die zwei wichtigsten Punkte 'Komfort' und 'Sicherheit' in deinen vier Wänden beachten. 

So bleibst du im Alter in den eigenen vier Wänden sicher

Die Sicherheit kann durch das Entfernen von Hindernissen, Umstellen von Möbeln, einer besseren Beleuchtung und zusätzlichen Hilfsmitteln verbessert werden. Eine möglichst hindernisfreie und praktische Wohnung nützt allen: den Kleinkindern, die zu Besuch kommen, wie auch den Besuchern mit einer Gehbehinderung.

Das Zuhause komfortabel gestalten

Der Innen- und Aussenbereich sollte möglichst praktisch eingerichtet werden. Zum Beispiel sollte es Sitzgelegenheiten direkt neben Türen und Eingängen geben. Ebenso ist es eine grosse Erleichterung, wenn das Schlafzimmer sich in der Nähe vom Badezimmer befindet. Das Büro oder Besuchszimmer, welches weniger genutzt wird, kann problemlos in ein anderes Stockwerk verschoben werden.

Fazit

Grosszügige Wohndomizile bieten auch im Alter viele Vorteile, können aber auch zur Last werden. Die Entscheidung, das Eigenheim zu verkleinern, zu verkaufen und auszuziehen, sollte gut überlegt und frühzeitig geplant werden. Auch bei grossen Mietwohnungen gilt es vor einem Auszug, die neue Miete einer passenden, kleineren Wohnung zu prüfen. Mit einer durchdachten Strategie lässt sich der Übergang in eine neue Lebensphase reibungslos gestalten.