Haus verkaufen mit Hypothek: Das gilt es zu beachten
Der Verkauf eines Hauses mit einer bestehenden Hypothek wirft oft Unsicherheiten auf. Die Wahl zwischen der Übertragung der Hypothek oder der vorzeitigen Auflösung hat jeweils ihre eigenen Bedingungen und Auswirkungen. Wir zeigen dir auf, was es zu beachten gilt, wenn du deine Liegenschaft mit einer laufenden Hypothek verkaufen möchtest.
Was passiert mit der Hypothek beim Hausverkauf?
Generell gilt, dass der bestehende Kreditvertrag durch den Hausverkauf nicht automatisch aufgelöst oder auf den Käufer resp. die Käuferin übertragen wird. In jedem Fall ist eine Vertragsänderung oder -auflösung seitens des Kreditinstituts erforderlich.
Daher gilt es beim Hausverkauf mit einer laufenden Hypothek einiges zu beachten und unterschiedliche Möglichkeiten, wie du mit deiner Hypothek beim Verkauf der Liegenschaft umgehen kannst.
- Übertragung der Hypothek auf eine neue Liegenschaft. Das bedeutet, die Hypothek wird von deinem aktuellen Haus auf ein neues übertragen.
- Übernahme der bestehenden Hypothek durch die Käuferpartei.
- Vorzeitiges Auflösen der Hypothek bei der Bank. Hierbei wird die Hypothek durch den Verkaufserlös oder eigene Mittel vollständig bei der Bank abgelöst.
Hypothek auf eine neue Liegenschaft übertragen
Obwohl die Bank nicht verpflichtet ist, die Hypothek auf eine neue Liegenschaft zu übertragen, zeigen sich viele oft kulant.
Um die Übertragung einer bestehenden Hypothek auf eine neue Immobilie in Betracht zu ziehen, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt werden:
- Der Wert der neuen Liegenschaft sollte mindestens dem Wert der ursprünglichen Liegenschaft entsprechen.
- Der Verkauf der Immobilie erfolgt zeitlich sehr nahe an der Übergabe des Eigentums der neuen Liegenschaft.
- Deine finanzielle Situation hat sich seit der Aufnahme der Hypothek nicht gross verändert.
Bei der Übertragung einer Hypothek auf eine neue Immobilie kommt es zu einer Vertragsänderung, die normalerweise mit anfallenden Gebühren verbunden ist. Es ist ratsam, sich im Vorfeld über die möglichen Gebühren zu informieren und entsprechende Informationen einzuholen, um die anfallenden Kosten abschätzen zu können.
Hypothek auf die neuen Eigentümer übertragen
Wenn du die Hypothek nicht mitnehmen kannst oder möchtest (zum Beispiel weil du in ein Mietobjekt umziehst oder die neue Liegenschaft weniger Wert hat als die ursprüngliche vertraglich festgehaltene Liegenschaft), besteht die Möglichkeit, die Hypothek auf die neuen Eigentümer zu übertragen.
Um dies zu tun, ist natürlich die Zustimmung aller (inklusive der Bank) erforderlich. Dieser Prozess bringt jedoch einige Herausforderungen mit sich:
- Die Bank kann die Zustimmung verweigern, wenn bei den Kaufinteressenten gewisse Kriterien wie etwa Kreditwürdigkeit oder andere finanzielle Bedingungen nicht erfüllt sind.
- Die Übernahme der Hypothek durch einen neuen Käufer oder eine neue Käuferin kann den Verkaufsprozess erheblich verkomplizieren. Dadurch könnte der Kreis potenzieller Kaufinteressenten eingeschränkt werden, da nicht alle in der Lage oder bereit sind, die laufende Hypothek zu übernehmen.
Der Vorteil einer Übertragung der Hypothek besteht darin, dass die Hypothek nicht vorzeitig aufgelöst werden muss, wodurch für dich keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Es gilt jedoch zu beachten, dass auch hier eine Vertragsänderung erfolgt, die potenziell mit Gebühren verbunden ist.
Hypothek vorzeitig auflösen
Wenn weder eine Übertragung der Hypothek auf eine neue Liegenschaft noch auf die neuen Eigentümer möglich ist, besteht die Möglichkeit, die Hypothek während der Laufzeit vorzeitig aufzulösen.
Wenn eine vorzeitige Auflösung einer Hypothek erfolgt, investiert die Bank die zurückgezahlte Hypothekensumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt. Sollte die Rendite dort geringer sein als die ursprünglich mit dir vereinbarten Hypothekenzinsen, entsteht der Bank ein Verlust.
Aus diesem Verlust wird die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, die du bezahlen musst. Wenn die Bank am Kapitalmarkt einen höheren Zinssatz anlegen kann, hast du hingegen Glück gehabt.
Vor einer vorzeitigen Hypothekenauflösung lohnt es sich daher, die aktuellen Zinsen am Kapitalmarkt zu prüfen, um allfällige hohe Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.
