Logement pour les seniors: garder son logement ou en réduire la taille?

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Le marché immobilier suisse est confronté à un défi: les jeunes familles sont désespérément à la recherche de logements abordables dans les agglomérations, tandis que des études montrent que plus de la moitié des maisons individuelles en Suisse sont actuellement occupées par deux personnes, voire une seule. Ces maisons seraient idéales pour les familles, mais elles sont rarement sur le marché.

Une chose est sûre: quatre propriétaires de plus de 65 ans sur dix ont plus de deux pièces qui ne sont pas utilisées. C’est ce que montre une étude récente mandatée par la Confédération. Par ailleurs, le taux de déménagement des plus de 65 ans est en baisse constante et est actuellement inférieur à 5%. Quand les enfants quittent le foyer, les parents restent généralement plus de 25 ans dans le grand logement familial.

Avec le temps, l’excédent de superficie, c’est-à-dire la sous-occupation du bien immobilier, se fait ressentir. Conséquence: le renouvellement des générations sur le marché immobilier est retardé, ce qui réduit l’offre et pousse davantage les prix élevés de l’immobilier à la hausse.

Pourquoi de nombreuses personnes âgées s’accrochent-elles à leur logement?

Mais pourquoi les personnes âgées ne quittent-elles pas leurs grands logements pour les léguer à de jeunes familles? C’est le cas d’Annette Müller (nom modifié), 83 ans, originaire du canton d’Argovie. Elle vit seule dans sa maison de six pièces. Elle déclare à ce propos: «J’ai passé toute ma vie ici, je connais beaucoup de monde dans la commune et je ne veux pas déménager tant que je peux encore tout faire moi-même.» Ses enfants sont partis depuis longtemps et elle n’utilise plus qu’une petite partie de sa maison.

Pour elle, la sous-location n’est pas une option, car l’hypothèque est remboursée depuis longtemps et, en tant que veuve avec une pension généreuse, elle n’a pas besoin de revenus locatifs supplémentaires. Elle souligne: «Je profite de mon intimité et du calme dans la maison».

Quand son propre logement devient un fardeau

Le souhait de rester le plus longtemps possible dans son logement est un désir commun à de nombreuses personnes. Dans son guide «Logement pour les seniors», l’organisation Pro Senectute en faveur des personnes âgées écrit: «Même malades ou tributaires de soins ou d’une aide extérieure, la très grande majorité des seniors souhaitent vivre le plus longtemps possible dans leur environnement habituel.»

Cependant, les grandes maisons ou appartements non adaptés aux besoins des personnes âgées peuvent devenir un fardeau: l’entretien, le jardinage et le nettoyage demandent beaucoup de temps et d’énergie. La situation peut également être problématique, en particulier si des infrastructures essentielles telles que des commerces ou des transports publics ne sont pas à proximité. Et s’il n’y a pas d’ascenseur dans un appartement situé dans les combles, cela peut s’avérer difficile pour les personnes âgées.

Obstacles au déménagement: loyers et prix plus élevés

Les personnes âgées, en particulier, qui ont vécu de nombreuses années dans le même logement et qui, pour diverses raisons, souhaitent ou sont contraintes de déménager dans un logement plus petit, sont confrontées à une forte augmentation des loyers ou des prix d’achat des biens immobiliers. Ainsi, dans de nombreuses régions, les loyers proposés pour les petits appartements sont plus élevés que les loyers des logements déjà occupés. Et les prix de l’immobilier ont eux aussi explosé dans des régions prisées de Suisse au cours des 20 dernières années.

Florian Schubiger, expert en financement et directeur d’Hypotheke.ch, explique: «Dans la pratique, il est souvent plus intéressant financièrement de rester dans son propre logement que d’emménager dans un appartement plus petit. La forte hausse des loyers proposés ainsi que les faibles taux hypothécaires ont contribué à cette situation.» Pour les locataires en place dans de grands appartements, les expertes et experts immobiliers parlent donc aussi d’une «prison dorée» dans laquelle ils sont pris au piège.

Alternative au déménagement: droit de résidence ou usufruit

Vendre son logement et déménager ne sont toutefois pas toujours les seules options. Quiconque souhaite par exemple céder sa maison à ses descendants tout en continuant à y vivre le plus longtemps possible peut le faire en Suisse par le biais d’un droit de résidence ou d’un droit d’usufruit.

Ces options permettent de transférer la propriété, tout en permettant à la famille de continuer à y vivre. Pour ce faire, une notarisation et une inscription au registre foncier sont généralement nécessaires. Florian Schubiger souligne qu’il est légèrement plus difficile de trouver une hypothèque réellement intéressante pour les biens immobiliers grevés d’un droit de résidence ou d’un usufruit. Les coûts de financement sont souvent un peu plus élevés. 

Aspects fiscaux lors de la vente d’un logement

Si tu vends ton logement pour emménager dans un appartement plus petit, tu dois tenir compte de l’impôt sur les gains immobiliers. En cas de déménagement dans un petit bien immobilier à usage personnel, l’imposition du bénéfice peut être différée. Toutefois, si le produit de la vente est supérieur au prix d’achat du nouveau bien immobilier, la différence doit être imposée immédiatement.

L’avancement d’hoirie comme alternative

Plutôt que de vendre son logement à des tiers, le vendre à ses propres descendants peut être une option intéressante. Si le bien immobilier est vendu à une valeur inférieure à la valeur du marché, il s’agit généralement d’un avancement d’hoirie qui sera pris en compte lors du partage ultérieur de la succession. La valeur du bien immobilier est alors répartie au prorata entre les frères et sœurs.

Quel est le moment idéal pour déménager?

Il n’y a pas de moment idéal pour déménager. Tout dépend de la situation de vie individuelle, de l’état de santé et de la situation financière. Voici quelques indices suggérant qu’un déménagement pourrait être judicieux:

• Effort physique: monter les escaliers ou effectuer des travaux de jardinage exigeants devient de plus en plus difficile et il n’est pas possible d’installer des aménagements (monte-escaliers, etc.) ni de bénéficier d’une aide extérieure pour le jardin. 

• Frais d’entretien: les coûts élevés des réparations et des rénovations pèsent sur le budget potentiellement limité des personnes âgées.

• Utilisation: de nombreuses pièces sont vides, mais continuent d’engendrer des frais de chauffage et d’entretien.

Les avantages d’une diminution de surface

Déménager dans un appartement plus petit ou dans une maison adaptée aux personnes âgées présente de nombreux avantages:

• Réduction des coûts: moins de surface habitable signifie moins de frais de chauffage et d’entretien.

• Réduction de la charge de travail: les petits appartements sont plus faciles à entretenir et à nettoyer.

• Accessibilité: les logements adaptés aux personnes âgées sont souvent déjà conçus pour répondre aux besoins liés à l’âge, par exemple avec des douches à l’italienne ou des ascenseurs.

Conseil pratique: les marchés immobiliers sont soumis à des fluctuations et une bonne préparation peut aider à trouver la période de vente optimale.

Instructions étape par étape: voici comment planifier la vente et le déménagement

Évaluation du logement: demande à un ou une spécialiste d’évaluer la valeur de ton bien immobilier de manière réaliste.

Planification de la vente: prépare la vente à l’avance afin de pouvoir réagir de manière flexible aux évolutions du marché.

Choix du type de logement: choisis entre un appartement plus petit, une maison de retraite ou une colocation pour personnes âgées.

Planifier un déménagement: Peter Burri Follath, responsable de la communication chez Pro Senectute Suisse, explique: «Une planification avisée et une décision prise à temps pour diminuer la surface permettent d’optimiser le déménagement sur le plan financier et pratique.» Réfléchis à l’idée de louer un appartement plus petit à titre d’essai avant de franchir le pas définitivement. Un déménagement doit être mûrement réfléchi. Utilise la check-list pour déménager en douceur de Homegate. Si tu souhaites rester le plus longtemps possible chez toi, tu devrais prendre en compte au moins les deux aspects essentiels que sont le confort et la sécurité de ton logement. 

Voici comment rester en sécurité chez soi à la retraite

La sécurité peut être améliorée en éliminant les obstacles, en déplaçant les meubles, en améliorant l’éclairage et en utilisant des dispositifs supplémentaires. Un logement aussi pratique et accessible que possible profite à tout le monde: aux enfants en bas âge qui viennent nous rendre visite, mais aussi aux visiteurs à mobilité réduite. 

Aménager son logement confortablement

L’intérieur et l’extérieur doivent être aménagés de manière aussi pratique que possible. Par exemple, il devrait y avoir des sièges juste à côté des portes et des entrées. Il est également très pratique que la chambre soit située à proximité de la salle de bain. La pièce servant de bureau ou de chambre d’amis, qui est moins utilisée, peut facilement être déplacée à un autre étage.

Conclusion: les logements spacieux offrent également de nombreux avantages à la retraite, mais peuvent aussi devenir un fardeau. La décision de réduire la taille de son logement, de le vendre et de déménager doit être mûrement réfléchie et planifiée à l’avance. Même si vous avez un logement locatif de grande taille, il est important de vérifier, avant de déménager, que le nouveau logement plus petit soit adapté et financièrement abordable. Grâce à une stratégie bien étudiée, la transition vers une nouvelle phase de la vie peut se faire en douceur.