Was ist eine Immorente?

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Hanspeter Meierhans (56, Name geändert) lebt mit seiner Familie in einem älteren Einfamilienhaus in Zürich. Dieses ist mit einer Hypothek von etwa einer Million Franken bei seiner Hausbank belastet. Aus steuerlichen Gründen hat Meierhans bisher darauf verzichtet, die Hypothek stark zu reduzieren. Er sagt: «Die Kreditzinsen, die ich an meine Hausbank bezahle, kann ich Jahr für Jahr vom steuerbaren Einkommen abziehen.» Aus diesem Grund hat der Buchhalter bisher darauf verzichtet, seinen Hauskredit mit Erspartem oder vorhandenen Guthaben aus der Säule 3a weiter zu tilgen bzw. zu 'amortisieren'.

Wichtig zu verstehen: Meierhans hat eine Hypothek im sogenannten ersten Rang. Das heisst, er hat gegenüber der Bank keine Verpflichtung, den Hauskredit bis zur Pensionierung weiter abzubezahlen. In der Schweiz gewähren Kreditgeber in der Regel eine erste Hypothek bis zu einer Belehnung von 65 Prozent des Liegenschaftswertes. 

Wohn-Fixkosten maximal ein Drittel des Einkommens

Aus Sicht der Bank ist klar: Hanspeter Meierhans kann seine erste Hypothek nach Belieben bis an sein Lebensende stehen lassen, sofern er die Zinsen immer pünktlich bezahlt und sein Renteneinkommen für das Zahlen der Kreditzinsen ausreicht.

Sowohl im Erwerbsleben als auch nach der Pensionierung gilt: Wer eine Hypothek aufnimmt, muss die finanzielle Tragbarkeit gegenüber dem Kreditinstitut jederzeit nachweisen können. Dabei dürfen die kalkulatorischen Fixkosten fürs Eigenheim (Zinsen, Amortisationen, Nebenkosten) höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Gerät dieses Verhältnis aus Fixkosten und Einkommen aus dem Lot, ist die sogenannte Tragbarkeit nicht mehr gewährleistet. 

Banken prüfen Kunden ab 55 Jahren mit Zweithypothek genauer

In den Vertragsbedingungen der Banken ist festgehalten, dass bei 'bonitätsrelevanten Ereignissen' eine erneute Überprüfung des Kreditdossiers erfolgen muss. Banken melden sich teils bereits ab dem 55. Lebensjahr bei ihrer Kundschaft mit zweiter Hypothek und fragen nach, wie es mit Renten und anderen Einkünften nach der Pensionierung aussieht.

Rechtlich gilt: Hypothekarschuldnerinnen und -schuldner müssen nur ihre zweite Hypothek innert 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters amortisieren. 

Bei grossen Einkommenslücken drohen höhere Amortisationen

Droht dir im Pensionsalter eine grosse Einkommenslücke, musst du allenfalls höhere Amortisationen leisten. Florian Schubiger von der Hypothekenvermittlungsplattform Hypotheke.ch sagt: «Wer länger arbeitet, muss in aller Regel trotzdem bis spätestens Alter 65 entsprechende Rückzahlungen getätigt haben, da gibt es nur selten Ausnahmen. Es ist wichtig, dass die Hypothek im Alter gut tragbar ist – auch bei steigenden Kreditzinsen.»

Peter Burri Follath, Leiter Kommunikation bei Pro Senectute Schweiz in Zürich, fügt hinzu: «Es kann sinnvoll sein, zusätzliche Rücklagen zu bilden oder Sondertilgungen vorzunehmen, um die Belastung im Rentenalter zu minimieren.»

Hypothekenaufstockung ab Alter 50 kann schwierig werden

Ab 50 Jahren wird es bei Banken schwieriger, eine Hypothek für Renovierungen aufzustocken, da das verfügbare Einkommen sinkt. Viele Banken prüfen spätestens bei der Pensionierung die finanzielle Tragbarkeit detailliert, was zu unfreiwilligen Hausverkäufen führen kann.

Oft wird ein grosser Teil der Pensionskassengelder zur Hypothekenrückzahlung genutzt, was die Rente und Kredit-Tragbarkeit senkt. Durch die gestiegenen Immobilienpreise hatten Pensionäre einen gewissen Schutz, der bei sinkenden Preisen schnell verfliegen kann.

Pro Senectute und HEV raten: Ab Alter 55 sollte man sich Gedanken machen

Pro Senectute Schweiz empfiehlt bereits Personen ab 55 Jahren, ihre Hypothekensituation sorgfältig zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Pro Senectute Schweiz-Sprecher Peter Burri Follath sagt: «Es ist ratsam, sich frühzeitig über die finanzielle Tragbarkeit nach der Pensionierung Gedanken zu machen und sicherzustellen, dass die monatlichen Belastungen auch mit dem reduzierten Renteneinkommen gedeckt werden können.»

Die Faustregel: Je knapper dein Budget im Alter, desto wichtiger ist eine genaue und frühzeitige Planung. James H. Kuhn ist Leiter Hypothekarberatung HEV-Hypothek. Er rät: «Man sollte sich nicht auf die Aussagen der Bank verlassen. Besser ist es, sich rundum beraten zu lassen, damit Gelder am richtigen Ort eingebracht, zum richtigen Zeitpunkt bezogen und ein Verkauf der Liegenschaft nicht unter Druck erfolgen muss. Im Alter 55 ist man nicht zu früh dran – ist man älter, würde ich es sofort an die Hand nehmen.» 

Alternative 'Immorente' bzw. 'Umkehrhypothek' prüfen

Sind deine Ersparnisse bereits in deiner Liegenschaft gebunden und dein zukünftiges Renteneinkommen reicht kaum aus, um den Lebensalltag und Unvorhergesehenes zu finanzieren? Eine sogenannte 'Immorente' – auch 'Umkehr-Hypothek' genannt ('Reverse Mortage' auf Englisch) – kann Abhilfe schaffen.

Sie funktioniert umgekehrt wie eine normale Hausfinanzierung: Du erhältst Geld, statt den Kredit abzuzahlen. Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um einen Kreditvertrag, bei dem deine Immobilie als Sicherheit dient. Die Hypothek wird beispielsweise auf maximal 50 Prozent des Immobilienwerts aufgestockt und als Festhypothek über 5 bis 15 Jahre aufgenommen. Die Zinsen für die gesamte Laufzeit werden im Voraus abgezogen, und der verbleibende Betrag steht dir zur freien Verfügung, um etwa dein (Renten-)Einkommen zu verbessern oder nötige Investitionen ins Eigenheim zu tätigen.

Am Ende der Laufzeit kannst du die Immobilie verkaufen, an Nachkommen übergeben oder die Hypothek verlängern, sofern die maximale Belehnung nicht überschritten wird. Wichtig: Eine Immorente ist nur eine Lösung für ältere Personen mit einem überwiegend abbezahlten Eigenheim. 

Immobilienrenten bieten mehrere Schweizer Banken an

Immobilienrenten-Verträge bieten längst nicht alle Schweizer Kreditinstitute an. Angebote haben etwa das VZ Vermögenszentrum ('Immorente'), die Sparkasse Schwyz ('Immobilienrente'), die Bank Sparhafen Zürich ('Hypothek 50+') oder die Thurgauer Kantonalbank ('Immo-Rente').

Bei der Thurgauer Kantonalbank können Einzelpersonen oder Paare ab 60 Jahren mit Wohneigentum, das bereits ganz oder zu einem grossen Teil abbezahlt ist, eine solche Immorente beantragen. Mindestbetrag: 100'000 Franken. Eine weitere Bedingung: Die Liegenschaft muss sich in einem guten Zustand befinden. Die aufgestockte Summe, abzüglich der Zinsen für die vereinbarte Laufzeit, wird wahlweise als Gesamtbetrag, in zwei Tranchen oder als monatliche Rente ausbezahlt.

Für welche Bank du dich auch entscheiden solltest – eine Immobilienrente hat immer Vor- und Nachteile:

Vorteile einer Immobilienrente

• Zusätzliche Liquidität: Mit der Umkehrhypothek können Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer zusätzliches Geld zur Aufbesserung ihrer Rente erhalten, ohne ihr Wohneigentum verkaufen zu müssen.

• Flexibilität: Die Auszahlung erfolgt als Einmalzahlung oder als regelmässige Rente. Modelle wie der Teilverkauf bieten Flexibilität und ermöglichen es, nur einen Teil des Immobilienwerts zu liquidieren.

• Weiteres Wohnen im Eigenheim: Du hast die Möglichkeit, weiterhin in deiner vertrauten Umgebung zu wohnen wohnen. Dies ist besonders im Alter wertvoll.

• Keine monatlichen Rückzahlungen: Im Gegensatz zu normalen Hypotheken musst du keine monatlichen Rückzahlungen leisten.

• Kostendeckung: Die Immorente kann für unerwartete Ausgaben wie Pflegekosten oder Renovierungen verwendet werden.

Nachteile einer Immobilienrente

• Hohe Zinskosten: Die Zinsen für die gesamte Laufzeit der Hypothek müssen im Voraus bezahlt werden, was den ausbezahlten Betrag verringert.

• Wenige Anbieter: Nur wenige Banken in der Schweiz bieten Umkehrhypotheken an, was die Auswahl einschränkt.

• Weniger Vererbung: Der Wert des Wohneigentums, der an die Erben weitergegeben werden kann, sinkt, da die Hypothek erhöht wurde.

• Beleihungsgrenze: Die Hypothek darf in der Regel 50 Prozent des Verkehrswertes nicht übersteigen, was die maximal verfügbare Kreditsumme begrenzt.

• Zinsbindung: Der angebotene Zinssatz ist in der Regel der offizielle 'Schaufensterzins'. Die Kreditinstitute lassen wenig Spielraum für Verhandlungen.

• Wertverlust: Der Verkauf eines Teils oder der gesamten Immobilie über die Hausbank kann im Vergleich zum freien Verkauf am Markt weniger einbringen.