Come funziona una rendita immobiliare?

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Hanspeter Meierhans (56, nome fittizio) vive con la sua famiglia in una vecchia casa unifamiliare a Zurigo. Sulla casa pende un’ipoteca di circa un milione di franchi presso la sua banca di riferimento. Per motivi fiscali, finora Meierhans ha rinunciato a ridurre drasticamente l’ipoteca. Sostiene: «anno dopo anno posso detrarre dal reddito imponibile gli interessi sul credito che pago alla mia banca.» Per questo motivo, il contabile finora ha rinunciato a rimborsare o «ammortizzare» il credito concesso per l’acquisto dell’immobile con i risparmi o l’avere disponibile dal pilastro 3a.

Importante da sapere: Meierhans ha un’ipoteca cosiddetta di primo rango. Ciò significa che non ha alcun obbligo nei confronti della banca di continuare a pagare il credito concesso fino al pensionamento. In Svizzera, i creditori concedono di norma una prima ipoteca fino a un anticipo del 65% del valore dell’immobile. 

I costi fissi dell’abitazione non devono superare un terzo del reddito

Dal punto di vista della banca è chiaro: Hanspeter Meierhans può mantenere la sua prima ipoteca fino alla fine della sua vita, a condizione che paghi sempre puntualmente gli interessi e che il suo reddito pensionistico sia sufficiente per pagare i tassi di interesse sul credito.

Sia nella vita lavorativa che dopo il pensionamento vale quanto segue: chi accetta un’ipoteca deve essere in grado di dimostrare la sostenibilità finanziaria all’ente creditizio in qualsiasi momento. I costi fissi teorici per l’abitazione di proprietà (interessi, ammortamenti, spese accessorie) non possono superare un terzo del reddito lordo. Se questo rapporto tra costi fissi e redditi non è in equilibrio, la cosiddetta sostenibilità non è più garantita. 

Le banche effettuano verifiche più approfondite per i clienti dai 55 anni di età con una seconda ipoteca

Le condizioni contrattuali delle banche stabiliscono che, in caso di «eventi rilevanti per la solvibilità», il fascicolo di credito deve essere riesaminato. Talvolta le banche contattano i clienti con una seconda ipoteca già dai 55 anni di età e chiedono come saranno le rendite e gli altri redditi dopo il pensionamento.

Dal punto di vista legale vale quanto segue: i debitori ipotecari devono ammortizzare solo la seconda ipoteca entro 15 anni o entro il raggiungimento dell’età pensionabile. 

In caso di perdite di reddito significative si rischiano ammortamenti più elevati

Se nell’età di pensionamento rischi una perdita di reddito significativa, potresti ritrovarti nella condizione di versare ammortamenti più elevati. Florian Schubiger della piattaforma di intermediazione ipotecaria hypotheke.ch, afferma: «chi lavora più a lungo, di norma, deve comunque effettuare i relativi rimborsi entro i 65 anni di età, dato che le eccezioni sono rare. È importante che l’ipoteca sia sostenibile anche in età avanzata, persino in caso di aumento dei tassi di interesse sul credito.»

Peter Burri Follath, responsabile Comunicazioni presso Pro Senectute Svizzera a Zurigo, aggiunge: «per ridurre al minimo l’onere nell’età del pensionamento, può essere opportuno costituire riserve aggiuntive o procedere a rimborsi speciali.»

L’aumento dell’ipoteca a partire dai 50 anni può essere difficile

A partire dai 50 anni diventa più difficile per le banche aumentare un’ipoteca per le ristrutturazioni, poiché il reddito disponibile diminuisce. Molte banche verificano nel dettaglio la sostenibilità finanziaria al più tardi al momento del pensionamento, il che può portare alla vendita involontaria della casa.

Spesso gran parte dei fondi della cassa pensioni viene utilizzata per rimborsare l’ipoteca, il che riduce la rendita e la sostenibilità del credito. Con l’aumento dei prezzi degli immobili i pensionati godevano di una certa protezione, che può svanire rapidamente quando i prezzi scendono.

I consigli di Pro Senectute e HEV: a partire dai 55 anni arriva il momento di fare qualche riflessione

Pro Senectute Svizzera consiglia già a persone di età superiore ai 55 anni di verificare attentamente la propria situazione ipotecaria ed eventualmente di adeguarla. Peter Burri Follath, portavoce di Pro Senectute Svizzera, afferma: «è consigliabile riflettere per tempo sulla sostenibilità finanziaria dopo il pensionamento e assicurarsi che gli oneri mensili possano essere coperti anche con un reddito pensionistico ridotto.»

La regola generale: quanto più ridotto è il tuo budget in età avanzata, tanto più importante è una pianificazione precisa e tempestiva. James H. Kuhn è responsabile della consulenza ipotecaria per l’ipoteca HEV. Il suo consiglio: «non ci si dovrebbe fidare delle dichiarazioni della banca. È meglio farsi consigliare anche da altri esperti in modo da destinare il denaro per le finalità giuste, prelevarlo al momento giusto e vendere l’immobile senza pressione. All’età di 55 anni non è troppo presto: oltre, prenderei subito in mano la situazione.»

Verificare l’alternativa «rendita immobiliare» o «ipoteca inversa»

I tuoi risparmi sono già vincolati al tuo immobile e il tuo futuro reddito da pensione non sarà sufficiente a finanziare la vita quotidiana ed eventuali imprevisti? Una cosiddetta «rendita immobiliare», nota anche come «ipoteca inversa», può essere d’aiuto.

Funziona al contrario rispetto a un normale finanziamento per l’acquisto di un immobile: anziché pagare il credito, riceverai denaro. L’ipoteca inversa è un contratto di credito nel quale il tuo immobile funge da garanzia. L’ipoteca, ad esempio, viene aumentata fino a un massimo del 50% del valore dell’immobile e accettata come ipoteca a tasso fisso per 5-15 anni. Gli interessi per l’intera durata vengono detratti in anticipo e l’importo restante è a tua completa disposizione, ad esempio per migliorare il tuo reddito (da rendita) o per effettuare investimenti necessari nell’abitazione di proprietà.

Alla scadenza potrai vendere l’immobile, lasciarlo ai tuoi discendenti o prorogare l’ipoteca, purché non superi l’anticipo massimo. Importante: una rendita immobiliare è una soluzione solo per le persone più anziane con un’abitazione di proprietà in larga parte già pagata. 

Diverse banche svizzere offrono rendite immobiliari

Non tutti gli istituti di credito svizzeri offrono contratti di rendita immobiliare. A proporli sono il VZ Vermögenszentrum, la Sparkasse Schwyz, la Bank Sparhafen Zürich o la Thurgauer Kantonalbank.

Alla Thurgauer Kantonalbank, le persone singole o le coppie a partire dai 60 anni che possiedono un’abitazione già pagata interamente o in gran parte possono richiedere una rendita immobiliare. Importo minimo: 100'000 franchi. Un’altra condizione: la proprietà deve essere in buone condizioni. L’importo maggiorato, al netto degli interessi per il periodo concordato, potrà essere versato a scelta in un’unica soluzione, in due tranche o sotto forma di rendita mensile.

Qualunque sia la banca che sceglierai, ricorda sempre che una rendita immobiliare presenta vantaggi e svantaggi:

Vantaggi di una rendita immobiliare

• Liquidità aggiuntiva: con l’ipoteca inversa, chi possiede un’abitazione può ricevere denaro aggiuntivo per migliorare la propria rendita senza dover vendere l’abitazione di proprietà.

• Flessibilità: il versamento avviene in un’unica soluzione o sotto forma di rendita regolare. Modelli come la vendita parziale offrono flessibilità e consentono di liquidare solo una parte del valore dell’immobile.

• Possibilità di continuare a vivere nella propria casa di proprietà: hai la possibilità di continuare ad abitare nell’ambiente a te familiare. Un aspetto particolarmente importante in età avanzata.

• Nessun rimborso mensile: a differenza delle ipoteche normali, non devi pagare alcun rimborso mensile.

• Copertura dei costi: la rendita immobiliare può essere impiegata per spese impreviste come spese di cura o ristrutturazioni.

Svantaggi di una rendita immobiliare

• Elevati costi degli interessi: gli interessi devono essere pagati in anticipo per l’intera durata dell’ipoteca, riducendo l’importo pagato.

• Pochi offrono questa opzione: solo poche banche in Svizzera offrono ipoteche inverse, il che limita la scelta.

• Meno eredità: il valore dell’abitazione di proprietà trasferibile agli eredi diminuisce con l’aumento dell’ipoteca.

• Limite dell’ipoteca: di regola l’ipoteca non può superare il 50% del valore di mercato, il che limita l’importo massimo disponibile per il credito.

• Vincolo del tasso: il tasso d’interesse offerto di norma è il «tasso indicativo» ufficiale. Gli istituti di credito lasciano poco spazio alle trattative.

• Perdita di valore: la vendita di una parte o dell’intero immobile tramite la banca di riferimento può essere meno redditizia rispetto alla vendita libera sul mercato.