Hypothekarmodelle im Vergleich: Welche ist die richtige Hypothek für dich?

Hypothekarmodelle: Sicherheit oder Flexibilität?

Grundsätzlich gilt: Eine Hypothek mit festem Zinssatz bietet Sicherheit, eine variable oder SARON Hypothek Flexibilität. Welches Hypothekarmodell für dich das richtige ist, hängt von deiner persönlichen Situation und deinen Wünschen ab. In erster Linie stellt sich die Frage, ob für dich konstante Zinsen und damit eine bessere Budgetplanung im Vordergrund stehen oder ob du ein gewisses Zinsänderungsrisiko finanziell tragen kannst. Im Gegensatz zur Festhypothek bieten variable und SARON Hypotheken den Vorteil, von allfälligen Zinssenkungen profitieren zu können.

Festhypothek: fester Zinssatz und feste Laufzeit

Die Festhypothek ermöglicht eine langfristige Planung der monatlichen Hypothekarkosten. Bereits 12 Monate vor Abschluss der Hypothek kannst du dir ein günstiges Zinsniveau sichern. Bei der Festhypothek kannst du zwischen Laufzeiten von 2 bis 10 Jahren wählen. Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz gleich. Damit bist du vor steigenden Marktzinsen geschützt. Umgekehrt kannst du allerdings auch nicht von sinkenden Zinsen profitieren.

Ablauf der Festhypothek: So minimierst du das Zinsniveau

Bei Ablauf der Festhypothek kann das allgemeine Zinsniveau höher sein als der bisherige Zinssatz deiner Hypothek. Das heisst, dass du unter Umständen für die Anschlussfinanzierung eine höhere Zinsbelastung in Kauf nehmen musst. Um dieses Risiko zu minimieren, empfehlen wir deshalb, grössere Beträge mit einer individuellen Produktkombination zu finanzieren. Zum Beispiel kannst du zwei Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten abschliessen.

Festhypothek vorzeitig auflösen

Eine Festhypothek kann in der Regel nicht vorzeitig aufgelöst werden. In Ausnahmefällen ist eine vorzeitige Kündigung gegen eine Strafzahlung möglich. Dabei handelt es sich um die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe dieser Zahlung hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem vom vereinbarten Zinssatz abzüglich der Risiko- und Verwaltungskosten.

Termin- oder Forwardhypothek: Zinssatz bis zu einem Jahr im Voraus festlegen

Wer in Zukunft mit steigenden Zinsen rechnet, kann sich mit einer so genannten Termin- oder Forwardhypothek den aktuellen Zinssatz sichern. Sie eignet sich auch besonders, wenn du deine Hypothek zu einem bestimmten Zeitpunkt benötigst oder ablösen willst. So kannst du von aktuellen Zinssätzen profitieren. Je nach Bank kann jedoch ein Zuschlag dafür erhoben werden.

SARON Hypothek: variabler Zinssatz, unbefristete Laufzeit

Was ist eine SARON Hypothek?

SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und hat Ende 2021 den bis dahin üblichen Geldmarktzins LIBOR abgelöst. Der SARON ist ein Referenzzinssatz, der auf effektiv abgeschlossenen Transaktionen zwischen Banken basiert. Vereinfacht gesagt handelt es sich dabei um den Zinssatz, zu dem sich Banken über Nacht gegenseitig Geld leihen. Die Zinssätze dieser Kredite werden zusammengezählt und deren Durchschnitt errechnet. Dies ergibt schliesslich den Compounded SARON. Weil sich die Banken am Geldmarkt neue Kredite zu neuen Zinssätzen gewähren, ergibt sich daraus auch ein neuer Durchschnitt und daher ein neuer SARON. Das führt dazu, dass der Zinssatz der SARON Hypothek ebenfalls variiert.

Die Vor- und Nachteile der SARON Hypothek

Wenn du eine unbefristete und flexible Finanzierungslösung für dein Eigenheim suchst und kurzfristige Zinsschwankungen in Kauf nehmen kannst, ist die SARON Hypothek die passende Lösung für dich. Du profitierst während der gesamten Laufzeit von einem transparenten, marktorientierten Zinssatz. Die Geldmarktzinsen sind in einem normalen Zinsumfeld tiefer als die Zinsen für längerfristige Finanzierungen, können sich aber auch relativ schnell ändern. Während der Laufzeit nimmt die Bank in bestimmten Abständen – in der Regel alle drei Monate – entsprechende Zinsanpassungen vor. Dabei orientiert sie sich am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank, der wiederum die konjunkturelle Entwicklung berücksichtigt. Das heisst: Du profitierst dadurch von sinkenden Zinsen – musst allerdings auch steigende Zinsen finanziell tragen können. Du kannst die SARON Hypothek ausserdem relativ einfach in eine Festhypothek umwandeln. Je nach Bank  ist dies teilweise innerhalb weniger Tage möglich.

Baukredit: Die flexible Finanzierung für Neubau, Umbau oder Renovation

Bei einem Baukredit handelt es sich um eine spezielle Kreditform, die ähnlich ist wie eine Hypothek. Dabei wird für dich ein Baukonto eingerichtet, über das die laufenden Kosten des Bauvorhabens abgewickelt werden. Dazu gehören zum Beispiel Zahlungen an Architekt:innen, Bauunternehmer:innen und Handwerker:innen. Das Baukonto startet bei 0 Franken und gerät durch solche Zahlungen immer weiter “ins Minus” - bis zu einer zuvor festgelegten Summe. Die Laufzeit eines Baukredits ist unbefristet, der Zinssatz ist variabel und hängt von der Art der Nutzung ab. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.  Du kannst dabei zwischen Festhypothek, variabler oder SARON Hypothek entscheiden.

Alternativ kann der Bau auch über eine Hypothek finanziert werden. Dabei kann zwischen der Auszahlung der gesamten Hypothek bei Baubeginn oder gestaffelten Auszahlungen während der Bauphase gewählt werden. Im Vergleich zu einem Baukredit ist eine Hypothek zinsgünstiger.

Variable Hypothek: die flexible Finanzierung

Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit und der Zinssatz ändert sich je nach Lage auf dem Geld- und Kapitalmarkt. Die Kündigungsfrist beträgt drei bis sechs Monate. Dadurch ist ein rascher Wechsel in ein anderes Hypothekarmodell möglich, wenn sich beispielsweise steigende Zinsen abzeichnen. Die variable Hypothek eignet sich vor allem als Übergangslösung, zum Beispiel wenn Wohneigentümer:innen ihre Liegenschaft in absehbarer Zeit verkaufen wollen.

Die hohe Flexibilität der variablen Hypothek hat aber ihren Preis: Sie ist eine relativ teure Finanzierungsform. Zudem ist die Zinsanpassung nicht so klar geregelt wie bei der Geldmarkthypothek: Es besteht keine absolute Sicherheit, dass sinkende Zinsen sofort weitergegeben werden.

Von «First Home» zu «Green»: Spezialangebote

Bei der Suche nach der richtigen Hypothek ist es wichtig, auch nach Spezialangeboten Ausschau zu halten. Manchmal bieten Banken Zinsvergünstigungen für das erste Eigenheim oder für die Ablösung einer bestehenden Hypothek bei einer anderen Bank an. Auch energieeffiziente Liegenschaften oder energetische Baumassnahmen können mit attraktiven Zinskonditionen verbunden sein.

Fazit: Eine sorgfältige Prüfung lohnt sich

Du kennst nun die wichtigsten Vor- und Nachteile der verschiedenen Hypothekarmodelle. Bei der Wahl gibt es kein Richtig oder Falsch – wichtig ist, dass das Hypothekarmodell zu dir und deinen Wünschen und Bedürfnissen passt. Entscheidend sind auch die Höhe der Anzahlung, dein monatliches Einkommen und deine regelmässigen Ausgaben. Eine Beratung durch Fachpersonen kann dir helfen, die Hypothek auf deine persönliche Situation abzustimmen.