Renditeimmobilien: So klappt die Finanzierung

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Bei der Geldanlage gilt die Faustregel: 'Betongold' oder Immobilien sind wertbeständiger als Wertpapiere. Zudem unterliegen sie weniger Marktschwankungen und bieten Schutz vor Inflation. Klar ist: Mehrfamilienhäuser gehörten in der Schweiz in den letzten Jahren zu den attraktivsten Anlageklassen. Gemischt genutzte Renditeliegenschaften erzielten nach Angaben eines renommierten Immobilienberatungsunternehmens im ersten Quartal 2024 eine durchschnittliche Gesamtrendite von sechs Prozent.

Allerdings steigen die Preise für Renditeliegenschaften nicht mehr ungebremst in den Himmel: Sie wechselten im 1. Quartal 2024 zu minus 0,1 Prozent tieferen Werten den Besitzer, wie der sogenannte SWX IAZI Investment Real Estate Price Index zeigt.

Preise für Renditeobjekte stabilisieren sich

Diese zumindest vorläufige Stabilisierung der Preise von Renditeimmobilien entspricht dem ersten Rückgang der Zahlungsbereitschaft seit mehreren Jahren. Immerhin: Über die vergangenen zwölf Monate erzielten Anlageobjekte mit einem Plus von 3,2 Prozent nach wie vor eine robuste, wenn auch rückläufige Preissteigerung.

Doch die von der Schweizerischen Nationalbank Ende März 2024 beschlossene Leitzinssenkung könnte wieder mehr Kapital in den Immobilienmarkt leiten und den Preisdruck erhöhen. Was unter Fachleuten unbestritten ist: Die Nachfrage nach Mietwohnraum bleibt, vor allem in den urbanen Zentren, auch in naher Zukunft stark.

Renditeimmobilien können auch Wohnungen oder Häuser sein

Zu Renditeobjekten zählen nicht nur Mehrfamilienhäuser, sondern auch Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum sowie Büro- und Gewerbeimmobilien, die zu reinen Anlagezwecken gekauft werden. Solche Objekte bieten nicht nur monatliche Mieteinnahmen, sondern auch langfristig eine mögliche Wertsteigerung. Besonders für Personen im Rentenalter sind Renditeobjekte aufgrund der monatlichen Mieteinnahmen attraktiv.

Renditeimmobilien bieten zudem einen Schutz gegen Geldentwertung (Inflation), da die Mieten bei inflationären Entwicklungen angepasst werden können. In Zeiten sinkender Spar- und Hypothekarzinsen sowie volatiler Aktienmärkte sind Renditeimmobilien eine prüfenswerte Investitionsmöglichkeit. 

Renditeimmobilien: hohe Preise, beschränktes Angebot

Allerdings ist das Angebot an attraktiven Renditeimmobilien in urbanen Regionen der Schweiz klein und die Preise hoch. Zudem drohen Klumpenrisiken: Wenn du zuviel Erspartes in eine Immobilie steckt, ist dein Vermögen in der Regel lange gebunden.

Vor einem Kauf eines Renditeobjekts gilt: Nimm dir Zeit, das richtige Objekt zu finden. Prüfe die Liegenschaft und ihren Wert genau, und lass eine Schätzung der Immobilie vornehmen. Berechne die optimale Hypothekenhöhe, indem du deine gesamte finanzielle Situation (Vermögen, Steuern, Vorsorge) einbeziehst.

Bei einer Investition in ein Renditeobjekt ist das Ziel, durch die Mieteinnahmen einen möglichst hohen Ertrag zu erwirtschaften. Dieser soll die laufenden Ausgaben für die Hypothek und die Liegenschaft übersteigen. Sind die bisherigen Mieteinnahmen im Vergleich zu ähnlichen Objekten eher tief oder gibt es viele Leerstände, gilt es Vorsicht walten zu lassen.

Finanzierung von Renditeobjekten durch Banken

Doch wie finanzierst du eine neue Renditeimmobilie und was musst du dabei beachten? Banken sind häufig bereit, Wohn-Renditeobjekte zu finanzieren, da sie diese als relativ sichere Anlageform betrachten und die Nachfrage nach Mietwohnungen in den urbanen Zentren hoch ist.

So beurteilt zum Beispiel die Grossbank UBS einerseits die Kundenzahlungsfähigkeit und andererseits die konkrete Renditeimmobilie nach eigenen Bewertungsansätzen. UBS-Sprecherin Cécile Rietschi sagt: «Voraussetzung für eine Finanzierung ist unter anderem auch, dass Belehnung und Tragbarkeit gegeben sind.» Weitere Faktoren, die eine Bank bei der Finanzierung berücksichtigt, sind zudem:

Lage, Zustand und Grösse der Immobilie

Eine gute Makro- und Mikrolage in der Gemeinde und ein gepflegter Zustand erhöhen die Chancen auf eine Finanzierung. Banken bevorzugen Objekte in wirtschaftlich stabilen Regionen wie zum Beispiel Zürich, Basel oder Genf mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen. Auch klar ist: Je mehr Wohnungen ein Mehrfamilienhaus hat, desto attraktiver wird es, da es in der Bewirtschaftung Vorteile bietet im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern mit wenigen Einheiten.

Mieteinnahmen

Die erwarteten Mieteinnahmen spielen eine entscheidende Rolle. Sie müssen ausreichen, um die monatlichen Kreditraten bzw. Zinskosten sowie die Amortisationszahlungen zu decken. Zudem achten Banken darauf, dass die Mietpreise marktgerecht sind und langfristig stabile Erträge erwarten lassen.

Leerstandsrisiko und Wohnungsmix

Fachleute verstehen unter Leerstand, dass eine bewohnbare Immobilie für mindestens drei Monate ungenutzt bleibt. Dies führt zu Mietzinsausfällen sowie Kosten für Inserate, Reparaturen und die Nachmietersuche. Trotz Wohnungsknappheit in urbanen Regionen der Schweiz: Einige Kantone weisen überdurchschnittlich hohe Leerstände auf. So hat der Kanton Jura mit 3,17 Prozent die höchste Leerwohnungsziffer der Schweiz, gefolgt von Solothurn (2,39 Prozent) und dem Tessin (2,17 Prozent).

Besonders häufig stehen Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern leer. Besteht ein MFH also vorwiegend aus sehr grossen Wohnungen, steigt das Leerstandsrisiko. Tipp: Grosswohnungen verkleinern.

Zahlungsfähigkeit

Deine Kreditwürdigkeit wird vom potenziellen Kreditgeber genau geprüft. Eine solide finanzielle Situation und eine gute Zahlungsfähigkeit sind Grundvoraussetzungen für die Bewilligung einer Hypothek. Wer Betreibungen oder hohe Schulden hat, wird Mühe haben, einen Kreditgeber zu finden.

Eigenmittel

In der Regel verlangen Banken, dass du einen Teil der Investitionssumme aus eigenen Mitteln aufbringst. Dies dient als Sicherheitsmassnahme und zeigt, dass du ein finanzielles Risiko mitträgst.

Wie viel Eigenkapital ist notwendig?

Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals variiert je nach Bank und Objekt. In der Regel beträgt der Eigenkapitalanteil mindestens 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Die UBS beispielsweise belehnt Wohnrenditeliegenschaften mit bis zu 75 Prozent. Ein Zahlenbeispiel: Für ein Mehrfamilienhaus im Wert von 1 Million Franken muss man also mit mindestens 250'000 bis 300'000 Franken Eigenkapital rechnen.

Da der von den Banken ermittelte Belehnungswert nach der sogenannten Ertragswertmethode bestimmt wird, ist die Höhe der Mieteinnahmen für die Berechnung der maximalen Hypothekarhöhe entscheidend. Als Produktnutzung sind bei der UBS unterjährige Festvorschüsse mit Laufzeiten von 1 bis 12 Monaten und überjährige Festkredite mit Laufzeiten von 1 bis 10 Jahren möglich.

Objekte mit unterdurchschnittlicher Rendite: mehr Eigenkapital nötig

Florian Schubiger von der Vergleichsplattform Hypotheke.ch ergänzt: «Für Renditeliegenschaften mit unterdurchschnittlicher Bruttorendite verlangen viele Kreditgeber mehr als 30 Prozent Eigenkapital.» Um über genügend Eigenkapital zu verfügen, sollte vor allem geprüft werden, ob die Mieteinnahmen in einem angemessenen Verhältnis zum Kaufpreis stehen.

Vorsorgegelder aus der 2. Säule und der Säule 3a dürfen für den Kauf von Renditeliegenschaften nicht verwendet werden – es sei denn, du bewohnst eine der Wohnungen selbst. In diesem Fall ist eine anteilsmässige Anrechnung möglich. Zudem muss die Hypothek innerhalb von 10 Jahren zu 65 Prozent amortisiert werden. Zum Vergleich: Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die Amortisationsdauer mit 15 Jahren länger.

Tragbarkeit der Renditeimmobilie: So rechnen die Banken

Die Tragbarkeitsberechnung für Renditeobjekte unterscheidet sich von der für selbstgenutztes Wohneigentum. Hier ist nämlich nicht das Einkommen des Hypothekarnehmers relevant, sondern die Mieterträge. Nebst den Mieterträgen werden alle anfallenden Kosten in die Tragbarkeitsrechnung eingerechnet.

Zu diesen Kosten zählen die Hypothekarzinsen, die mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent berechnet werden, sowie die Neben-, Unterhalts- und Amortisationskosten. Die jährlichen Mieterträge abzüglich der anfallenden kalkulatorischen Kosten sollten dabei einen möglichst hohen Überschuss ergeben.

Die jährlichen Gesamtkosten (CHF 93'150) sind somit niedriger als der jährliche Nettomietertrag (CHF 95'000), was zu einer positiven Tragbarkeitsreserve von CHF 1'850 führt. Dies bedeutet, dass die Immobilie mit den angegebenen Parametern tragbar wäre.

Gewisse Hypothekargeber schauen sich neben der Überschussberechnung auch die Bruttorendite einer Immobilie an. Diese setzt die jährlichen Nettomietzinseinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Im obigen Beispiel ergäbe sich eine Bruttorendite von 5,33 Prozent. Ein für Schweizer Verhältnisse sehr guter Wert. Je nach Anbieter, Kanton und auch Standort der Liegenschaft definiert jedoch jeder Kreditgeber eigene Richtlinien. Durch die verschiedenen Bewertungsmethoden können auch die Zinssätze stark voneinander abweichen. 

Tipp: Bei Renditeobjekten ist es essenziell, mehrere Offerten einzuholen und die Zinssätze zu vergleichen. Wenige Prozentpunkte Unterschied machen über die Haltedauer von teils Jahrzehnten extrem viel Geld aus. 

Fazit

Die Finanzierung einer Renditeimmobilie erfordert eine gründliche Vorbereitung und eine sorgfältige Planung. Eine gute Lage, stabile Mieteinnahmen und eine solide Bonität sind entscheidende Faktoren für eine erfolgreiche Finanzierung. Eigenmittel spielen ebenfalls eine wichtige Rolle, um die Finanzierung zu sichern. Nutze Fördermittel und Renovationskredite, um die Kosten für notwendige Sanierungen zu senken und langfristig von deinem Investment zu profitieren. Mit der richtigen Strategie und einem klaren Finanzierungsplan steht deinem Immobilieninvestment nichts im Wege.