Comment fonctionne une rente immobilière?

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Hanspeter Meierhans (56 ans, nom modifié) vit avec sa famille dans une maison individuelle ancienne à Zurich. Cette dernière est grevée d’une hypothèque d’environ un million de francs auprès de sa banque principale. Pour des raisons fiscales, Hanspeter Meierhans a jusqu’à présent renoncé à réduire fortement son hypothèque. Il explique ceci: « Je peux déduire de mon revenu imposable les ’intérêts que je verse à ma banque d’année en année. » Ainsi, le comptable a jusqu’à présent renoncé à rembourser ou à « amortir » son crédit hypothécaire avec ses économies ou les avoirs existants du pilier 3a.

Il est important de comprendre la chose suivante: M. Meierhans dispose d’une hypothèque de premier rang. Cela signifie qu’il n’a aucune obligation envers la banque de continuer à rembourser son crédit immobilier jusqu’à la retraite. En Suisse, les prêteurs accordent généralement une première hypothèque jusqu’à un nantissement de 65 % de la valeur du bien immobilier. 

Frais fixes de logement, au maximum un tiers du revenu

Du point de vue de la banque, une chose est claire: Hanspeter Meierhans peut conserver sa première hypothèque jusqu’à la fin de sa vie comme il le souhaite, à condition qu’il paie toujours les intérêts à temps et que son revenu à la retraite soit suffisant pour payer le taux d’intérêt.

Que ce soit dans la vie active ou après la retraite, toute personne contractant une hypothèque doit être en mesure de prouver à tout moment sa viabilité financière vis-à-vis de l’établissement de crédit. Les frais fixes imputés au logement en propriété (intérêts, amortissements, charges) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Si ce rapport entre les coûts fixes et le revenu est déséquilibré, la viabilité financière n’est plus garantie. 

Les banques réalisent un examen plus approfondi pour les clients de 55 ans et plus titulaires d’une hypothèque de second rang

Les conditions contractuelles des banques stipulent qu’en cas d’événements ayant une incidence sur la solvabilité, le dossier de crédit doit être réexaminé. Certaines banques contactent leurs clients ayant une deuxième hypothèque dès l’âge de 55 ans et leur demandent ce qu’ils percevront comme rentes et autres revenus après la retraite.

D’un point de vue juridique, les débitrices et débiteurs hypothécaires ne doivent amortir leur deuxième hypothèque que dans un délai de 15 ans ou jusqu’à ce qu’ils atteignent l’âge de la retraite. 

En cas de baisse de revenu importante, l’amortissement risque d’être plus élevé

Si tu risques une importante baisse de revenu à l’âge de la retraite, tu devras éventuellement procéder à des amortissements plus élevés. Florian Schubiger, de la plateforme d’intermédiation hypothécaire hypotheke.ch, explique: « Les personnes qui travaillent plus longtemps doivent généralement avoir effectué les remboursements correspondants au plus tard à l’âge de 65 ans, les exceptions étant rares. Il est important que l’hypothèque soit facilement supportable à la retraite, même en cas de hausse des taux d’intérêt. »

Peter Burri Follath, responsable de la communication chez Pro Senectute Suisse à Zurich, ajoute: « Il peut être judicieux de constituer des réserves supplémentaires ou de procéder à des amortissements exceptionnels afin de réduire au maximum la charge à l’âge de la retraite. »

Augmenter son hypothèque à partir de 50 ans peut s’avérer difficile

À partir de 50 ans, il devient plus difficile pour les banques d’augmenter une hypothèque pour des rénovations en raison de la baisse du revenu disponible. De nombreuses banques vérifient en détail la viabilité financière au plus tard à l’entrée à la retraite, ce qui peut conduire à la vente involontaire d’une maison.

Souvent, une grande partie de l’argent des caisses de pension est utilisée pour rembourser des hypothèques, ce qui fait baisser la rente et la capacité à supporter le crédit. En raison de la hausse des prix de l’immobilier, les retraités ont bénéficié d’une certaine protection qui peut rapidement disparaître lorsque les prix baissent.

Les conseils de Pro Senectute et HEV: à partir de 55 ans, il faut réfléchir sa situation

Pro Senectute Suisse recommande aux personnes de 55 ans et plus d’examiner attentivement leur situation hypothécaire et de l’adapter le cas échéant. Peter Burri Follath, porte-parole de Pro Senectute Suisse, explique ainsi: « Il est conseillé de se pencher suffisamment tôt sur la viabilité financière après le départ à la retraite et de s’assurer que les charges mensuelles peuvent également être couvertes par la rente, qui sera moins élevée que l’ancien revenu. »

La règle d’or: plus ton budget est serré à la retraite, plus il est important d’avoir une planification précise et précoce. James H. Kuhn est responsable du conseil hypothécaire chez HEV Hypothek. Voici ce qu’il conseille: « Il ne faut pas se fier à ce que dit la banque. Il est préférable d’obtenir des conseils complets pour que l’argent soit placé au bon endroit, retiré au bon moment et que la vente de la propriété ne se fasse pas sous pression. À 55 ans, ce n’est clairement pas trop tôt. Pour les personnes plus âgées, je prendrais tout de suite les choses en main. » 

Envisager l’alternative d’une rente immobilière ou d’une hypothèque inversée

Tes économies sont déjà immobilisées dans ton bien immobilier et tes futurs revenus de retraite à peine suffisants pour financer ton quotidien et les imprévus? Une rente immobilière, également appelée hypothèque inversée (Reverse Mortgage en anglais), peut t’apporter une solution.

Elle fonctionne à l’inverse du financement normal d’une maison: tu reçois de l’argent au lieu de rembourser le crédit. L’hypothèque inversée est un contrat de crédit dans le cadre duquel ton bien immobilier sert de garantie. Par exemple, l’hypothèque est augmentée jusqu’à un maximum de 50 % de la valeur du bien immobilier et souscrite sous forme d’hypothèque à taux fixe sur 5 à 15 ans. Les intérêts pour toute la durée du contrat sont déduits à l’avance et le montant restant est à ta disposition, par exemple pour augmenter tes revenus (de retraite) ou pour effectuer les investissements nécessaires dans ton logement.

À l’échéance, tu peux vendre le bien immobilier, le transmettre à des descendants ou prolonger l’hypothèque, dans la mesure où le prêt maximal n’est pas dépassé. Important: une rente immobilière ne fournit une solution que pour les personnes âgées dont le logement est en grande partie remboursé. 

Plusieurs banques suisses proposent des rentes immobilières

Tous les établissements de crédit suisses ne proposent pas de contrats de rente immobilière. Le VZ Vermögenszentrum, la Sparkasse Schwyz, la Bank Sparhafen Zürich ou la Banque cantonale de Thurgovie proposent des offres.

En ce qui concerne la Banque cantonale de Thurgovie, les personnes seules ou les couples âgés de 60 ans et plus possédant un logement dont la totalité ou une grande partie a déjà été remboursée peuvent demander ce type de rente immobilière. Montant minimum: 100 000 francs. Autre condition: le bien doit être en bon état. La somme augmentée, déduction faite des intérêts pour la durée convenue, est versée au choix sous forme de montant global, en deux tranches ou en tant que rente mensuelle.

Quelle que soit la banque choisie, une rente immobilière présente toujours des avantages et des inconvénients:

Avantages d’une rente immobilière

• Liquidités supplémentaires: avec l’hypothèque inversée, les propriétaires peuvent recevoir de l’argent supplémentaire pour améliorer leur rente sans avoir à vendre leur logement.

• Flexibilité: le versement est effectué sous forme de prime unique ou de rente régulière. Les modèles tels que la vente partielle offrent une grande flexibilité et ne permettent de liquider qu’une partie de la valeur du bien immobilier.

• Continuer à vivre dans son logement: tu as la possibilité de continuer à vivre dans ton environnement familier, ce qui est particulièrement important lorsque tu avances en âge.

• Pas de remboursements mensuels: contrairement aux hypothèques ordinaires, tu n’as rien à rembourser chaque mois.

• Prise en charge des coûts: la rente immobilière peut être utilisée pour couvrir des dépenses imprévues, telles que les frais de soins ou de rénovation.

Inconvénients d’une rente immobilière

• Coûts d’intérêts élevés: les intérêts pour toute la durée de l’hypothèque doivent être payés à l’avance, ce qui réduit le montant versé.

• Peu de prestataires: seules quelques banques en Suisse proposent des hypothèques inversées, ce qui limite le choix.

• Un patrimoine transmis plus faible: la valeur du logement en propriété qui peut être transmise aux héritiers diminue en raison de l’augmentation de l’hypothèque.

• Limite du prêt: en règle générale, l’hypothèque ne doit pas dépasser 50 % de la valeur vénale, ce qui limite le montant maximal du crédit disponible.

• Fixation du taux d’intérêt: le taux d’intérêt proposé est généralement le « taux vitrine » officiel. Les établissements de crédit laissent peu de marge de négociation.

• Perte de valeur: la vente d’une partie ou de la totalité du bien immobilier par l'intermédiaire de ta banque peut rapporter moins qu’une vente libre sur le marché.