Immobilienschätzung: Was ist mein Haus wert?

Was ist eine Immobilienbewertung?

Die Immobilienbewertung ist ein wichtiger Prozess, bei dem der Marktwert einer Immobilie (wie eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes) ermittelt wird. Dies ist wichtig, um eine faire Grundlage für verschiedene finanzielle Transaktionen zu schaffen. 

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Eine Immobilienbewertung ist sinnvoll, wenn du Transparenz über den Wert deiner Liegenschaft benötigst. Falls der exakte Marktwert einer Immobilie eine wichtige Rolle spielt, ist die Schätzung der Immobilie empfehlenswert. Sie sorgt für Sicherheit, damit du keine finanziellen Nachteile erleidest.

Die häufigsten Szenarien, in denen eine Immobilienschätzung erforderlich ist, sind hier aufgelistet: 

• Kauf oder Verkauf einer Immobilie: Eine Immobilienbewertung hilft dabei, den fairen Marktpreis zu bestimmen. Dadurch wird ein schlechtes Geschäft vermieden. Den Käufern ist somit bewusst, dass sie nicht zu viel bezahlen und die Verkäufer erhalten einen akzeptablen Preis.

• Beantragung einer Hypothek: Bevor die Bank einen Kredit gewährt, will diese einen Belehnungswert der Immobilienbewertung erhalten. Dies ist der Wert, den die Bank benötigt, um eine Hypothek zu gewähren.

• Erbschaft oder Schenkung: Zur Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer wird der steuerliche Wert einer Immobilie benötigt. Diesen ermittelt man durch eine Immobilienschätzung.

• Scheidung: Um eine gerechte Aufteilung des gesamten Eigentums (inklusive Immobilien) der Geschiedenen zu ermöglichen, braucht es eine Bewertung. Dadurch hat man eine Aufstellung des gesamten Vermögens, welches dann fair verteilt wird. Mehr Infos dazu findest du in unserem Beitrag Haus bei Trennung und Scheidung.

• Versicherungsschutz: Um sicherzustellen, dass deine Immobilie ausreichend versichert ist. Der Versicherungswert sollte dem Wiederherstellungswert der Immobilie entsprechen. Dies ist der Betrag, der notwendig ist, um die Immobilie im Schadenfall wieder neu aufzubauen.

• Immobilienentwicklung oder Umbau: Falls du vorhast, eine Immobilie zu entwickeln, umzubauen oder zu renovieren, gibt dir eine Bewertung ein besseres Verständnis dafür, wie sich diese Investition auf den Marktwert der Immobilie auswirkt.

Welche Faktoren bestimmen den Wert meiner Immobilie?

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienwert, sowohl objektive als auch subjektive. Die wichtigsten sind:

• Lage der Immobilie: Einer der wichtigsten Faktoren, der den Wert einer Immobilie beeinflusst. Es wird unterschieden zwischen Makrolage, welche sich auf den Standort im weiteren Umfeld (also die Stadt oder Region) bezieht, und der Mikrolage. Diese fokussiert sich auf den genauen Standort innerhalb einer Stadt oder eines Quartiers.

• Grösse und Wohnfläche: Die Grösse wird in Quadratmetern der Wohnfläche gemessen. Dazu zählen auch Balkone, Terrassen, Keller oder Garagen.

• Bauqualität und Zustand der Liegenschaft: Ältere Immobilien haben normalerweise einen niedrigeren Wert, ausser sie sind erst kürzlich renoviert worden. Hochwertige Baumaterialien, energieeffiziente Fenster, moderne Heizsysteme und luxuriöse Ausstattungselemente steigern den Wert. Immobilien, die keine grösseren Schäden aufweisen und gut gepflegt sind, sind ebenfalls wertvoller.

• Ausstattung und Extras: Zusätzliche Ausstattungsmerkmale können den Wert einer Immobilie steigern. Dazu gehören vor allem Balkon, Terrasse, Garten, Garagen und Stellplätze. Noch mehr Komfort und damit eine Wertsteigerung bieten Smart Home-Technologien wie intelligente Heizungs- oder Sicherheitssysteme.

• Energieeffizienz: Immobilien mit guten Energieausweisen (geringem Energieverbrauch) oder nachhaltigen Energiekonzepten sind tendenziell mehr wert.

• Nachbarschaft: Beliebte und wohlhabende Stadtteile haben oft einen höheren Immobilienwert. Die soziale Struktur und das Image der Nachbarschaft sind ebenfalls wichtig.

Der Wert einer Immobilie wird anhand einer Kombination aus Lage, Zustand, Grösse, Ausstattung und Energieeffizienz bestimmt. Jede dieser Faktoren beeinflusst den Preis einer Immobilie unterschiedlich stark, weshalb es oft sinnvoll ist, einen professionellen Gutachter oder Immobilienexperten zu Rate zu ziehen, um eine präzise Bewertung zu erhalten.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Eine Immobilienbewertung dient der Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie (auch ‘Verkehrswert’ genannt). Dabei werden Faktoren wie Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und der aktuelle Immobilienmarkt berücksichtigt. Der Ablauf umfasst in der Regel die Datenerfassung, eine mögliche Vor-Ort-Besichtigung, die Wahl der Bewertungsmethode (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren) und die Erstellung eines Bewertungsberichts.

Immobilienschätzung: die wichtigsten Methoden

• Hedonische Schätzung: Die hedonische Schätzung ist eine computergestützte Vergleichsmethode, die bei gängigen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewendet wird. Ein Programm analysiert die Immobilie anhand von Marktdaten und Faktoren wie Lage, Grösse, Zimmeranzahl und Baujahr. Banken und auch Privatpersonen nutzen diese Methode.

• Ertragswert Methode: Die Ertragswertmethode wird hingegen bei Mehrfamilienhäusern eingesetzt und bewertet die Immobilie aus Investitionssicht, basierend auf dem potenziellen Mietertrag und der angestrebten Rendite.

• Realwert: Bezieht sich auf den Sachwert des Gebäudes, die tatsächlichen Bau- und Herstellungskosten abzüglich der Abnutzung. Beinhaltet ausserdem den Wert des Grundstücks. Beim Realwert werden die Marktbedingungen nicht direkt berücksichtigt, sondern der rein materielle Wert der Immobilie.

Checkliste: Wie erkennst du die Qualität eines Gutachtens?

• Experte: Ist der Schätzer oder die Schätzerin vom Fach und verfügt er über eine anerkannte Ausbildung (Fachausweis)? Frage auch unbedingt nach, ob der Gutachter den lokalen Markt kennt.

• Den Richtigen wählen: Um einen anerkannten Schätzer in deiner Region zu finden, solltest du dich an einen Branchenverband wie den SIV, SVIT oder den Hauseigentümerverband wenden. Die Zugehörigkeit zu einem Berufsverband ist sinnvoll, aber nicht zwingend (Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV oder Schätzungs-Expertenkammer SVIT).

• Befangenheit: Versuche, den Hintergrund genauer auszuloten. Könnte es ein Parteigutachten sein? Bei Schätzungen im Zug von Erbschaften, Scheidungen etc. ist nicht ausgeschlossen, dass es sich beim Experten um einen ‘Kollegen’ handelt.

• Zweck: Der Anlass der Schätzung muss ersichtlich sein (Verkauf, Erbteilung, Finanzierung, Schätzung im Auftrag einer Bank etc.).

• Unterlagen: Der Schätzer muss Einsicht in sämtliche Unterlagen haben und sich gründlich damit befassen (Kubatur, Gebäudeversicherung, Grundbuchauszug, Zonenordnung und Baurecht, vor allem bei älteren Objekten: Augenschein vor Ort).

• Gutachten an sich: Der Bericht sollte detailliert und auch mit Texten erläutert sein. Du musst klar nachvollziehen können, nach welcher Methode und mit welchen Überlegungen der Schätzwert zustande kommt.

• Stichdatum: Ein formell korrektes Gutachten liegt schriftlich vor, ist datiert und persönlich vom Experten unterzeichnet.

• Szenario-Schätzung: Frage den Schätzer nach dem Potenzial der Liegenschaft. Vielleicht verfügt das Grundstück noch über eine Menge Potenzial für eine bauliche Verdichtung oder für ein zweites Wohnhaus. Je nach Szenario liegt der Wert höher.