Realwertmethode in der Immobilienbewertung: den Wert von raren Immobilien richtig ermitteln
Die Realwertmethode ist eine der drei zentralen Methoden der Immobilienbewertung. Im Gegensatz zu den anderen Methoden konzentriert sie sich auf die tatsächliche Bausubstanz und das Grundstück. Dieser Artikel erklärt dir alles, was du über die Realwertmethode (auch Sachwertverfahren genannt) wissen musst.
Definition Realwertmethode
Die Realwertmethode ist ein standardisiertes Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Im Mittelpunkt dieses Ansatzes steht die materielle Substanz der Immobilie – von der physischen Bausubstanz bis hin zum Wert des Grundstücks.
Im Vergleich zu anderen Bewertungsmethoden wie der hedonischen Schätzung und dem Ertragswertverfahren, zeichnet sich die Realwertmethode durch ihre Komplexität und Detailtiefe aus. Sie gilt als das anspruchvollste der drei Hauptverfahren.
Anwendungsbereich
Die Realwertmethode wird besonders bei Immobilien angewandt, bei denen es schwer ist, vergleichbare Objekte zu finden. Das betrifft häufig Immobilien mit speziellen Eigenschaften oder einzigartiger Lage. Typische Beispiele:
- Alleinstehende Gebäude, die sich durch ihre individuelle Architektur oder historische Bedeutung abheben.
- Immobilien, die sich in abgelegenen oder ländlichen Gebieten befinden.
In solchen Fällen bietet die Realwertmethode eine solide Basis für die Bewertung, unabhängig von der Marktlage oder Vergleichbarkeit mit anderen Objekten.
Relevante Faktoren für die Realwertmethode
Die Ermittlung des Sachwerts einer Immobilie basiert auf mehreren Schlüsselfaktoren, die zusammengenommen den Gesamtwert der Immobilie ausmachen. Zu diesen Faktoren gehören:
- Herstellungskosten: Dies umfasst die Kosten, die für den Neubau der Immobilie erforderlich wären. Hierzu zählen Material- und Arbeitskosten sowie Kosten für Planung und Umsetzung der Bauvorhaben.
- Grundstückwert: Der Wert des Grundstücks selbst spielt eine wesentliche Rolle bei der Sachwertberechnung. Er wird meist mithilfe eines Marktvergleichswerts berechnet.
Realwertmethode Berechnung
Um den Sachwert einer Immobilie zu bestimmen, bedienen wir uns folgender Formel:
Sachwert = Herstellungskosten + Grundstückwert - Altersentwertung
Die Herstellungskosten ergeben sich aus dem Volumen der Immobilie in Kubikmetern, multipliziert mit einem Richtwert für die Baukosten – in der Schweiz etwa 900 CHF pro Kubikmeter. Dieser Wert kann je nach dem spezifischen Ausbaustandard und der Qualität der verwendeten Materialien variieren.
Der Wert des Grundstücks wird durch einen Marktvergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Grundstücken in der Nähe ermittelt. So stellen wir sicher, dass der ermittelte Wert den aktuellen Marktkonditionen entspricht
Die Altersentwertung wird zum Schluss abgezogen, um den tatsächlichen Wert der Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt widerzuspiegeln: Durch die Nutzung der Immobilie mindert sich ihr Wert.
Häufig gestellte Fragen rund um Realwertmethode
Kann der berechnete Sachwert vom tatsächlichen Verkaufspreis resp. Marktwert abweichen?
Ja, es ist durchaus möglich, dass der berechnete Sachwert einer Immobilie vom Marktwert abweicht. Der Sachwert fokussiert sich auf die physischen Aspekte und den Neubauwert der Immobilie. Der Verkaufspreis wird auch von Marktbedingungen wie Angebot und Nachfrage beeinflusst. Es kann also sein, dass der Verkaufspreis über oder unter dem Sachwert liegt.
Wie unterscheiden sich die Realwertmethode und das Ertragswertverfahren voneinander?
Die Realwertmethode konzentriert sich auf die Kosten für den Neubau eines Gebäudes, das Ertragswertverfahren auf die möglichen Einkünfte, die mit der Immobilie erzielt werden können. Das Ertragswertverfahren ist ideal für Anlageobjekte, bei denen die Rentabilität entscheidend ist. Je nach Immobilienart und Ziel der Bewertung ergibt also eine andere Methode mehr Sinn.
Werden Marktschwankungen bei der Realwertmethode berücksichtigt?
Marktschwankungen werden bei der Realwertmethode nur indirekt berücksichtigt, nämlich durch die Anpassung der Grundstückswerte und der Baukosten. Eine direkte Anpassung an Marktschwankungen erfolgt nicht. Das Verfahren fokussiert sich primär auf die materiellen Werte und weniger auf die aktuelle Marktlage.
Wie wird der Wertverlust einer Immobilie durch Alter und Nutzung berücksichtigt?
Das wird mit dem Faktor 'Altersentwertung' berücksichtigt. Diese Wertminderung resultiert aus Faktoren wie Abnutzung, technischem Fortschritt und Verschleiss des Gebäudes.
