Ertragswert: die beste Lösung für vermietete Liegenschaften
Das Ertragswertverfahren ist eine Bewertungsmethode in der Immobilienwirtschaft, die bei vermieteten Liegenschaften eingesetzt wird. In diesem Artikel erfährst du alles Wichtige zum Ertragswertverfahren und wie du es richtig anwendest.
Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert ist ein wichtiger Begriff in der Immobilienbranche: Er hilft dir herauszufinden, wie viel eine vermietete Immobilie wert ist. Ganz einfach gesagt, zeigt der Ertragswert den aktuellen Wert der zukünftigen Einnahmen der Immobilie. Damit unterscheidet er sich grundsätzlich vom Verkehrswert, der den Kauf- beziehungsweise Verkaufspreis einer Immobilie darstellt.
Man berechnet ihn, indem man erwartete Mieteinnahmen abzüglich der Kosten betrachtet und diese auf den heutigen Tag umrechnet. Das ist besonders relevant für Objekte, die Einnahmen aus Mieten generieren: Der Ertragswert zeigt, wie viel Geld eine Immobilie über die Zeit einbringen kann.
Wie berechnet man den Ertragswert?
Um den Ertragswert berechnen zu können, benötigst du zuerst die Bruttoeinnahmen der Immobilie. Nach Abzug der Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizkosten, Müllgebühren etc.) hast du die Nettoeinnahmen der Liegenschaft. Diesen Wert rechnest du mal hundert und teilst das Ergebnis durch den Kapitalisierungssatz.
Die einfache Formel für die Berechnung des Ertragswerts lautet also:
Nettomieteinnahmen pro Jahr × 100 / Kapitalisierungssatz = Ertragswert
Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus dem Basiszinssatz zuzüglich eines Risikozuschlags und ggf. eines Verwaltungskostenbeitrags zusammen. Während der Basiszinssatz die risikofreie Verzinsung darstellt, kompensiert der Risikozuschlag für spezifische Unsicherheiten der Immobilieninvestition.
Ein niedriger Kapitalisierungssatz deutet auf geringes wahrgenommenes Risiko und hohe Wertstabilität der Immobilie hin, wohingegen ein hoher Satz ein grösseres Risiko und potenziell höhere Renditen signalisiert.
Um den Kapitalisierungssatz berechnen zu können, braucht es Analysen verschiedener Faktoren, die am besten von Experten und Expertinnen vorgenommen werden. Am besten holst du dir professionelle Unterstützung, um einen möglichst genauen Ertragswert berechnen zu können.
Vorteile und Nachteile des Ertragwertverfahrens
Das Ertragswertverfahren bietet Vorteile für Investoren, die sich auf vermietete Immobilien konzentrieren. Es ermöglicht eine genaue Bewertung von Renditeobjekten.
Durch die Diskontierung zukünftiger Einnahmen erhält man eine realistische Bewertung unter Berücksichtigung von Marktschwankungen und Potenzialen. Das Verfahren ist flexibel und auf verschiedene Immobilientypen anwendbar und Investoren erhalten ein klares Verständnis des Verhältnisses zwischen Kosten und Ertrag.
Nachteile des Verfahrens sind die Unsicherheit bei der Ermittlung zukünftiger Einnahmen und die Komplexität bei der Berechnung des Kapitalisierungssatzes. Laien oder Gelegenheitsinvestoren könnten das Verfahren als zu kompliziert empfinden. Es berücksichtigt nur Einnahmen und kann zu Unter- oder Überbewertungen führen.
Häufig gestellte Fragen rund um Ertragswert
Wie werden die zukünftigen Nettoeinnahmen einer Immobilie für das Ertragswertverfahren geschätzt?
Die Schätzung der zukünftigen Nettoeinnahmen einer Immobilie basiert auf einer Analyse von Mieteinnahmen, Marktprognosen und Bewirtschaftungskosten. Historische Daten und zukünftige Marktentwicklungen fließen in die Bewertung ein, um realistische Prognosen zu erstellen.
Wer kann den Ertragswert einer Liegenschaft ermitteln?
Die Ermittlung des Ertragswerts einer Liegenschaft erfordert Fachwissen und Erfahrung in der Immobilienbewertung. Spezialisierte Immobiliengutachter und Immobiliengutachterinnen analysieren Marktbedingungen, Mieteinnahmen, Merkmale und Zustand der Immobilie sowie Bewirtschaftungskosten. Banken und Finanzinstitute schätzen ebenfalls den Ertragswert, insbesondere bei der Beleihungswertberechnung. Das Know-how einer qualifizierten Bewertung gewährleistet eine genaue und marktgerechte Berechnung.
Warum ist das Ertragswertverfahren wichtig für Investoren?
Das Ertragswertverfahren ist für Investoren entscheidend, da es eine realistische Immobilienbewertung ermöglicht, basierend auf zukünftigem Ertragspotenzial statt nur aktuellen Marktpreisen. Das Verfahren hilft Investoren, die Rentabilität einer Immobilie über die Zeit abzuschätzen, was strategische Investitionsentscheidungen unterstützt.
Zudem erleichtert es die Risikobewertung, indem es Faktoren wie Standortqualität, Markttrends und Einkommensschwankungen berücksichtigt. In einem volatilen Markt bietet das Ertragswertverfahren eine solide Grundlage für die Auswahl von Investitionsobjekten.
Kann der Ertragswert höher sein als der Marktwert einer Immobilie?
Ja, der Ertragswert einer Immobilie kann durchaus höher sein als der Marktwert. Dies ist besonders dann der Fall, wenn die Immobilie unterbewertet ist oder ein hohes Ertragspotenzial aufweist, das im aktuellen Marktwert nicht vollständig berücksichtigt wird.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren?
Der wesentliche Unterschied zwischen dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren liegt in ihrer Bewertungsmethode für Immobilien. Während das Ertragswertverfahren die zukünftigen Einnahmen einer Immobilie berücksichtigt, basiert das Vergleichswertverfahren auf dem Prinzip der Ähnlichkeit und vergleicht die zu bewertende Immobilie mit bereits verkauften Objekten ähnlicher Art, Lage und Ausstattung.
Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für vermietete Objekte, bei denen die zukünftigen Erträge einen wesentlichen Faktor darstellen.
