Bauland und unbebautes Grundstück verkaufen: Das musst du wissen

Unsere Tipps für den erfolgreichen Verkauf von Bauland

Tipp 1: Bringe in Erfahrung, um was für ein Bauland es sich handelt

Bauland ist nicht gleich Bauland und es ist wichtig zu wissen, welche Art von Bauland du besitzt, damit der Verkaufsprozess erfolgreich verläuft. Um ein vollständiges und attraktives Verkaufsdossier zu erstellen, sollten so viele Informationen wie möglich über das Grundstück gesammelt werden.

Arten von unbebauten Grundstücken in der Schweiz

Es gibt unterschiedliche Arten von unbebauten Grundstücken. Die Art des Baulandes beeinflusst den Preis beim Verkauf.

• Bauerwartungsland: Land, das derzeit nicht bebaut werden darf, aber in Zukunft für eine Bebauung freigegeben werden kann. Es ist nicht erschlossen und hat daher einen niedrigeren Wert.

• Bauland: Land, das bereits als Bauland ausgewiesen ist und nach den geltenden Bebauungsplänen bebaut werden darf. Es kann jedoch noch unerschlossen sein, sprich es fehlen Anschlüsse an Strom, Wasser und Abwasser.

• Baugrundstück: Die wertvollste Kategorie von Bauland, da es sowohl als Bauland ausgewiesen als auch voll erschlossen ist. Dies ermöglicht einen sofortigen Baubeginn und macht sie für einen Kauf besonders attraktiv.

Der Zonenplan und das Baureglement sind entscheidende Dokumente, die darüber Auskunft geben, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf. Sie legen fest, welche Art von Gebäude erlaubt sind (z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus) und welche Bauvorschriften (z.B. Dachneigung, Gebäudehöhe) eingehalten werden müssen. Diese Informationen erhältst du bei deiner Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

Ein solides Verständnis der Beschaffenheit deines Baugrundstücks und der geltenden Bauvorschriften ist entscheidend, um einen angemessenen Preis zu erzielen und potenzielle Käuferinnen und Käufer bestmöglich zu informieren.

Tipp 2: Ermittle einen angemessenen Preis, um dein Bauland zu verkaufen

Der Preis für Bauland oder ein Grundstück richtet sich in der Regel nach dem ortsüblichen Quadratmeterpreis. Je nach Lage gibt es grosse Unterschiede: In günstigen Regionen zahlt man zwischen 200 und 400 Franken pro Quadratmeter. In städtischen Gebieten wie Zürich können die Preise jedoch schnell auf über 2’000 Franken pro Quadratmeter ansteigen, wobei die Baukosten noch nicht eingerechnet sind. Eine verlässliche Bewertung erhältst du beim Grundbuchamt deiner Gemeinde.

Grundsätzlich hängt der Verkaufspreis deines Baulandes von verschiedenen Faktoren ab:

• Art des Baugrundstücks: Ein voll erschlossenes Baugrundstück ist wertvoller als Bauerwartungsland, das erst in Zukunft bebaut werden darf.

• Bauordnung und Bauvorschriften: Einschränkungen durch Bauvorschriften (z.B. hoher Grundwasserspiegel, ungeeigneter Baugrund, besondere Bauvorschriften wie Dachneigung oder Lärmschutzmassnahmen) können den Wert mindern.

• Lage: Die Region und die spezifische Lage des Grundstücks sind entscheidend. Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und guter Infrastruktur erhöht den Wert. Grundstücke in steuergünstigen Kantonen sind oft auch teurer.

• Ausnützungsziffer: Diese wichtige Kennzahl gibt das Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und der zulässigen Wohnfläche an. Ein höherer Wert bedeutet mehr Flexibilität für den Bauherrn und macht das Grundstück attraktiver. Die Ausnützungsziffer kann bei der kommunalen Bauverwaltung erfragt werden. In einigen Kantonen wird stattdessen die Geschossflächenzahl verwendet, welche die Anzahl der zulässigen Geschosse (inkl. Keller- und Dachgeschoss) eines Bauvorhabens angibt.

Unter Berücksichtigung dieser Faktoren kann der optimale Verkaufspreis für Bauland ermittelt und das Grundstück verkauft werden.

Tipp 3: Erstelle ein ausführliches Verkaufsdossier

Für den erfolgreichen Verkauf von Bauland ist ein detailliertes und sinnvoll strukturiertes Exposé entscheidend. Ein umfassendes Verkaufsdossier hilft, Vertrauen zu schaffen und die potenzielle Käuferschaft mit allen notwendigen Informationen zu versorgen. Nutze die Informationen aus den vorherigen Tipps und ergänze diese um die folgenden Punkte:

• Standortbeschreibung: Eine genaue Standortbeschreibung ist unerlässlich. Gib an, ob es sich um ein städtisches, vorstädtisches oder ländliches Gebiet handelt. Erwähne die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und anderen wichtigen Einrichtungen.

• Nutzungsart: Erläutere die derzeitige und mögliche künftige Nutzung des Grundstücks. Handelt es sich um ein reines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder ist eine gewerbliche Nutzung denkbar?

• Form und Grösse: Beschreibe die genaue Form und Grösse des Grundstücks.  Die exakte Fläche in Quadratmetern sollte klar angegeben werden.

• Licht- und Sichtverhältnisse: Informiere über die Lichtverhältnisse und die Aussicht vom Grundstück. Ein Grundstück mit schöner Besonnung und Ausblick ist attraktiver und erzielt einen höheren Preis.

• Zonenplan: Füge einen aktuellen Zonenplan bei, aus dem hervorgeht, in welcher Bauzone das Grundstück liegt und welche Art der Bebauung erlaubt ist.

• Bauvorschriften: Erläutere die geltenden Bauvorschriften, die für das Grundstück relevant sind. Dazu gehören Aspekte wie die maximale Gebäudehöhe, Dachneigung und Abstandsflächen.

• Ausnützungsziffer: Die Ausnützungsziffer oder Geschossflächenzahl gibt die maximal bebaubare Fläche des Grundstücks an. Diese Kennzahl ist ein wichtiger Indikator für die Wertermittlung des Grundstücks.

• Katasterplan: Ein Katasterplan gibt einen genauen Überblick über die Lage und Grenzen des Grundstücks. Dies ist wichtig für die genaue Vermessung.

• Erschliessung: Beschreibe den Erschliessungszustand des Grundstücks. Ist es bereits an Strom, Wasser, Abwasser und Strassen angeschlossen? Ein erschlossenes Grundstück ist wesentlich attraktiver.

• Gefahrenkarte: Eine Gefahrenkarte gibt Auskunft über mögliche Naturgefahren wie Überschwemmungen, Lawinen oder Felsstürze. Diese Informationen können für die Planung und Sicherheit wichtig sein.

• Fotodokumentation: Füge qualitativ hochwertige Fotos des Grundstücks bei. Diese sollten aus verschiedenen Blickwinkeln aufgenommen sein und wichtige Merkmale sowie die Umgebung zeigen. Gute Fotos können das Kaufinteresse erheblich steigern.

Tipp 4: Kosten, die beim Bauland verkaufen auf dich zukommen

Beim Verkauf von Bauland geht es natürlich in erster Linie darum, einen finanziellen Gewinn zu erzielen. Gewisse Kosten lassen sich aber auch in der Schweiz nicht vermeiden. Hier die wichtigsten Kostenpunkte, die beim Verkauf eines Grundstücks anfallen:

• Notarkosten: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, was bis zu 0,5% des Kaufpreises betragen kann. Diese Kosten werden oft zwischen Käufer- und Verkäuferpartei geteilt.

• Grundbuchgebühren: Mit der Eintragung in das Grundbuch wird der Eigentümerwechsel offiziell vollzogen. Die Kosten liegen zwischen 0,1% und 0,5% des Kaufpreises und können ebenfalls zwischen den beiden Parteien aufgeteilt werden.

• Handänderungssteuer: In den meisten Kantonen der Schweiz fällt beim Verkauf von Immobilien oder Grundstücken eine Handänderungssteuer an, die zwischen 1% und 3,3% des Kaufpreises beträgt. Sie wird in der Regel von den Käufern bezahlt. In den Kantonen Basel-Landschaft und Obwalden wird die Steuer jedoch zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

• Grundstückgewinnsteuer: Wer ein Grundstück verkauft, muss Grundstücksteuer entrichten. Dabei gilt: Je länger du das Grundstück besitzt, desto niedriger fällt die Steuer aus. 

Diese Kostenpunkte sollten bei der Planung des Verkaufsprozesses berücksichtigt werden, um böse Überraschungen zu vermeiden und den Nettoerlös optimal zu kalkulieren.

Unbebautes Grundstück mit einem Makler verkaufen

Eine Makleragentur kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern, insbesondere wenn du wenig Erfahrung mit Immobilienverkäufen hast. Maklerinnen und Makler können den Marktwert der Immobilie ermitteln, professionelle Verkaufsunterlagen erstellen und den gesamten Verkaufsprozess abwickeln.

Allerdings fallen Maklergebühren an, die je nach Vereinbarung zwischen 3% und 6% des Verkaufspreises betragen. Alternativ kannst du dein Grundstück auch ohne fremde Hilfe verkaufen, um diese Kosten zu sparen. In diesem Fall solltest du dich jedoch gut über den Verkaufsprozess informieren und sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.