Immeubles de rapport: réussir son financement

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

En matière de placement financier, la règle d’or suivante s’applique: investir dans la pierre a plus de valeur que les actions. En outre, les biens immobiliers sont moins soumis aux fluctuations du marché et constituent une protection contre l’inflation. Il est clair que ces dernières années, les immeubles d’habitation font partie des classes d’actifs les plus attrayantes en Suisse. Selon les données d’une société de conseil immobilier renommée, les immeubles de rapport à usage mixte ont réalisé un rendement global moyen de 6 % au premier trimestre 2024.

Toutefois, les prix des immeubles de rapport ne montent plus en flèche: ils ont été cédés au premier trimestre 2024 à des valeurs inférieures de 0,1 %, comme le montre le SWX IAZI Investment Real Estate Price Index.

Les prix des immeubles de rapport se stabilisent

Cette stabilisation, au moins provisoire, des prix de l’immobilier de rapport correspond au premier recul de la propension à payer depuis plusieurs années. En revanche, au cours des douze derniers mois, les immeubles de placement ont continué d’enregistrer une hausse de prix robuste, bien qu’en recul, avec une hausse de 3,2 %.

Mais la baisse du taux directeur décidée par la Banque nationale suisse fin mars 2024 pourrait à nouveau attirer plus de capitaux sur le marché immobilier et accroître la pression sur les prix. Une chose est incontestable selon les spécialistes: la demande de logements locatifs restera forte dans un avenir proche, surtout dans les centres urbains.

Les immeubles de rapport peuvent aussi être des appartements ou des maisons

Les immeubles de rapport comprennent non seulement les immeubles collectifs, mais aussi les maisons individuelles, les propriétés par étages ainsi que les immeubles de bureaux et les immeubles commerciaux qui sont achetés à des fins de placement uniquement. De tels biens offrent non seulement des revenus locatifs mensuels, mais aussi une augmentation de valeur à long terme. En raison des revenus locatifs mensuels, les immeubles de rapport sont particulièrement attrayants pour les personnes à l’âge de la retraite.

Les immeubles de rapport constituent également une protection contre la dépréciation monétaire (inflation), car il est possible d’ajuster les loyers en cas de tendance inflationniste. En périodes de baisse des taux d’intérêt de l’épargne et des taux hypothécaires ainsi que de volatilité des marchés d’actions, l’immobilier de rapport représente une opportunité d’investissement intéressante. 

Immeubles de rapport: prix élevés, offre limitée

Toutefois, les immeubles de rapport sont rarement attrayants dans les régions urbaines de Suisse et les prix sont élevés. En outre, il existe des risques majeurs: si tu investis trop d’économies dans un bien immobilier, ton patrimoine est généralement immobilisé pendant longtemps.

Les règles suivantes s’appliquent avant l’achat d’un bien de rapport: prends le temps de trouver le bon objet. Vérifie scrupuleusement le bien et sa valeur, et demande une estimation de la propriété. Calcule le montant optimal d’hypothèque en tenant compte de l’ensemble de ta situation financière (patrimoine, impôts, prévoyance).

En investissant dans un immeuble de rapport, l’objectif est de générer un rendement aussi élevé que possible grâce aux revenus locatifs. Ce rendement doit être supérieur aux dépenses courantes pour l’hypothèque et pour le bien immobilier. Si les revenus locatifs sont jusqu’alors plutôt faibles par rapport à des biens immobiliers similaires ou s’il y a beaucoup de logements vacants, il convient de faire preuve de prudence.

Financement d’immeubles de rapport par les banques

Comment financer un nouveau bien immobilier de rapport et à quoi dois-tu faire attention? Les banques sont souvent prêtes à financer des immeubles de rapport résidentiels, car elles considèrent qu’il s’agit d’une forme d’investissement relativement sûre et que la demande de logements locatifs est élevée dans les centres urbains.

Ainsi, la banque majeure UBS évalue par exemple, d’une part, la capacité de paiement du client et, d’autre part, l’immobilier de rapport en question selon ses propres approches d’évaluation. Cécile Rietschi, porte-parole d’UBS, déclare: «L’une des conditions préalables à l’obtention d’un financement est l’existence d’un nantissement et d’une viabilité financière.» Lors du financement, une banque tient compte des facteurs suivants:

Situation géographique, état et taille du bien immobilier

Les chances de financement sont plus grandes en cas de bonne macro et micro-situation géographique dans la commune et un état bien entretenu. Les banques privilégient les biens situés dans des régions économiquement stables telles que Zurich, Bâle ou Genève, où la demande d’appartements locatifs est forte. Une chose est sûre: plus un immeuble compte d’appartements, plus il devient attrayant, car il offre des avantages en matière de gérance, contrairement aux immeubles avec peu d’unités.

Revenus locatifs

Les revenus locatifs attendus jouent un rôle décisif. Ils doivent être suffisants pour couvrir les mensualités du crédit ou des intérêts ainsi que les paiements d’amortissement. En outre, les banques veillent à ce que les loyers soient conformes au marché et garantissent des revenus stables à long terme.

Risque de vacance et variété des logements

Pour les professionnels, la vacance signifie qu’un bien immobilier habitable reste inutilisé pendant au moins trois mois. Cela entraîne des pertes de loyers ainsi que des coûts pour les annonces, les réparations et la recherche d’un nouveau locataire. Malgré la pénurie de logements dans les régions urbaines de Suisse, certains cantons affichent des taux de vacance supérieurs à la moyenne. Ainsi, le canton du Jura a le taux de logements vacants le plus élevé de Suisse avec 3,17 %, suivi de Soleure (2,39 %) et du Tessin (2,17 %). Les appartements de cinq pièces ou plus sont particulièrement souvent vides. Par conséquent, si un immeuble collectif se compose principalement de très grands appartements, le risque de vacance augmente. Conseil: Réduire la taille des grands appartements.

Capacité de paiement

Ta solvabilité sera examinée en détail par le prêteur potentiel. Une situation financière solide et une bonne solvabilité sont les conditions préalables à l’octroi d’une hypothèque. En cas de poursuites ou de dettes élevées, il est difficile de trouver un prêteur.

Fonds propres

Généralement, les banques exigent qu’une partie de l’investissement provienne de tes propres fonds. C’est une mesure de sécurité qui montre que tu assumes un risque financier.

Quel est le montant des fonds propres requis?

Le montant des fonds propres requis varie en fonction de la banque et de l’objet. En règle générale, la part de fonds propres représente au moins 25 à 30 % du prix d’achat. UBS, par exemple, octroie jusqu’à 75 % de prêts pour des immeubles de rapport résidentiels. Un exemple en chiffres: pour un immeuble collectif d’une valeur de 1 million de francs, il faut donc compter au moins 250 000 à 300 000 francs de fonds propres.

Comme la valeur de nantissement est déterminée par les banques selon la méthode dite de la valeur de rendement, le montant des revenus locatifs est déterminant pour le calcul du montant hypothécaire maximal. Pour l’utilisation du produit, UBS permet des avances fixes en cours d’année d’une durée de 1 à 12 mois et des crédits fixes pluriannuels d’une durée de 1 à 10 ans.

Biens présentant un rendement inférieur à la moyenne: besoin de plus de fonds propres

Florian Schubiger, de la plateforme de comparaison Hypotheke.ch, ajoute: «Pour les immeubles de rapport dont le rendement brut est inférieur à la moyenne, de nombreux prêteurs exigent plus de 30 % de fonds propres.» Pour disposer de fonds propres suffisants, il convient avant tout de vérifier que les revenus locatifs sont proportionnels au prix d’achat.

Les fonds de prévoyance du 2e pilier et du pilier 3a ne peuvent pas être utilisés pour l’achat d’immeubles de rapport, sauf si tu habites toi-même l’un des appartements. Dans ce cas, une imputation au prorata est possible. De plus, l’hypothèque doit être amortie à 65 % en 10 ans. À titre de comparaison: pour les propriétaires d’un logement destiné à leur propre usage, la durée d’amortissement est plus longue (15 ans).

Viabilité de l’immobilier de rendement: le calcul des banques

Le calcul de la capacité financière pour les immeubles de rapport diffère de celui pour un logement en propriété à usage propre. En effet, ce n’est pas le revenu de l’emprunteur de l’hypothèque qui est déterminant, mais les revenus locatifs. Outre les revenus locatifs, tous les frais occasionnés sont inclus dans le calcul de la capacité financière.

Font partie de ces frais les intérêts hypothécaires, calculés avec un taux d’intérêt théorique de 5 %, ainsi que les frais accessoires, d’entretien et d’amortissement. Les revenus locatifs annuels, déduction faite des frais imputés, devraient dégager un excédent aussi élevé que possible.

Les coûts totaux annuels (CHF 93 150.–) sont donc inférieurs aux revenus locatifs nets annuels (CHF 95 000.–), ce qui entraîne une réserve de capacité financière positive de CHF 1850.–. Cela signifie que la propriété serait viable au regard des paramètres indiqués.

Certains prêteurs hypothécaires examinent le rendement brut d’un bien immobilier en plus du calcul de l’excédent. Il établit le rapport entre les revenus locatifs nets annuels et le prix d’achat. Dans l’exemple ci-dessus, le rendement brut serait de 5,33 %. Une très bonne valeur pour la Suisse. Toutefois, chaque prêteur définit ses propres directives en fonction du fournisseur, du canton et de l’emplacement de l’immeuble. En raison des différentes méthodes d’évaluation, les taux d’intérêt peuvent également varier fortement les uns des autres.

Conseil: Pour les immeubles de rapport, il est essentiel de demander plusieurs offres et de comparer les taux d’intérêt. Quelques points de pourcentage de différence représentent une somme considérable sur la durée de détention, parfois des décennies.

Conclusion

Le financement d’un bien immobilier de rapport nécessite une préparation minutieuse et une planification rigoureuse. Un bon emplacement, des revenus locatifs stables et une solvabilité solide sont des facteurs décisifs pour un financement réussi. Les fonds propres jouent également un rôle important pour assurer le financement. Utilise des subventions et des crédits de rénovation pour réduire les coûts des rénovations nécessaires et profiter de ton investissement à long terme. Avec la bonne stratégie et un plan de financement clair, rien ne s’oppose à ton investissement immobilier.