Immobili da reddito: ecco come funziona il finanziamento

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

La regola base per gli investimenti di denaro è la seguente: il valore del «mattone» o degli immobili è più stabile rispetto a quello dei titoli. Inoltre, gli immobili sono meno soggetti alle fluttuazioni del mercato e proteggono dall’inflazione. Una cosa è certa: negli ultimi anni, le case plurifamiliari sono state tra le classi d’investimento più interessanti in Svizzera. Secondo i dati di una rinomata società di consulenza immobiliare, nel primo trimestre del 2024 gli immobili da reddito a uso misto hanno conseguito un rendimento complessivo medio del sei percento.

Per contro, i loro prezzi non salgono più alle stelle: nel 1° trimestre del 2024 sono passati di proprietà per valori inferiori a meno 0,1 %, come dimostra il cosiddetto «SWX IAZI Investment Real Estate Price Index».

I prezzi degli immobili da reddito si stabilizzano

Questa stabilizzazione, per lo meno provvisoria, dei prezzi degli immobili da reddito corrisponde alla prima flessione della disponibilità di spesa da diversi anni. In ogni caso, negli ultimi dodici mesi, con un incremento del 3,2 % gli immobili da investimento hanno registrato ancora un aumento dei prezzi consistente, anche se in calo.

Tuttavia, il taglio dei tassi di riferimento deciso dalla Banca nazionale svizzera alla fine di marzo 2024 potrebbe veicolare nuovamente più capitali nel mercato immobiliare e aumentare la pressione sui prezzi. Ciò di cui gli esperti sono sicuri è che la domanda di abitazioni in affitto rimarrà elevata anche nel prossimo futuro, soprattutto nei centri urbani.

Anche appartamenti o case possono rientrare nella categoria degli immobili da reddito

Gli immobili da reddito non comprendono solo le case plurifamiliari, ma anche quelle unifamiliari, le proprietà per piani e gli immobili adibiti a uso commerciale e a uffici acquistati a mero scopo d’investimento. Questi immobili non offrono solo entrate mensili derivanti dalla locazione, ma anche un possibile aumento di valore nel lungo termine. Gli immobili da reddito risultano particolarmente interessanti per le persone in età di pensionamento proprio grazie agli introiti mensili derivanti dalla locazione.

Gli immobili da reddito offrono anche una protezione contro la svalutazione monetaria (inflazione), poiché gli affitti possono essere adeguati in caso di andamenti inflazionistici. In tempi in cui i tassi di risparmio e ipotecari sono in calo e i mercati azionari volatili, gli immobili da reddito rappresentano una possibilità di investimento che vale la pena prendere in considerazione. 

Immobili da reddito: prezzi elevati, offerta limitata

Tuttavia, l’offerta di immobili da reddito interessanti nelle regioni urbane della Svizzera è ridotta e i prezzi sono elevati. Vi sono inoltre rischi di accumulazione: se investi troppi risparmi in un immobile, il tuo patrimonio di solito rimane vincolato a lungo.

Prima di acquistare un immobile da reddito, prenditi il tempo necessario per trovare quello giusto. Verifica accuratamente l’immobile e il suo valore e richiedi una stima. Calcola l’importo ottimale dell’ipoteca considerando la tua situazione finanziaria nel suo complesso (patrimonio, imposte, previdenza).

Quando si investe in un immobile da reddito, l’obiettivo è generare un profitto possibilmente elevato con gli introiti derivanti dalla locazione. Tale profitto deve superare le spese correnti per l’ipoteca e l’immobile. Se gli introiti attuali derivanti dalla locazione sono piuttosto bassi rispetto a immobili simili o ci sono molte abitazioni sfitte, è necessario procedere con cautela.

Finanziamento degli immobili da reddito da parte delle banche

Ma come finanziare un nuovo immobile da reddito e a cosa devi prestare attenzione? Le banche spesso sono disposte a finanziare immobili da reddito destinati a uso abitativo, in quanto li considerano una forma d’investimento relativamente sicura e la domanda di appartamenti in affitto nei centri urbani è elevata.

Una grande banca come UBS, ad esempio, valuta da un lato la solvibilità dei clienti e dall’altro l’immobile da reddito effettivo, sulla base di propri approcci di valutazione. Cécile Rietschi, portavoce di UBS, afferma: «I presupposti per un finanziamento sono, tra le altre cose, la disponibilità di un anticipo e la sostenibilità finanziaria.» Altri fattori di cui una banca tiene conto per il finanziamento sono:

Ubicazione, stato e dimensioni dell’immobile

Una buona macro e micro-area nel comune, così come uno stato curato, aumentano le possibilità di un finanziamento. Le banche preferiscono immobili situati in regioni economicamente stabili come Zurigo, Basilea o Ginevra, dove la domanda di appartamenti in affitto è elevata. Un’altra cosa è chiara: più appartamenti ha una casa plurifamiliare, più diventa interessante perché offre vantaggi in termini di amministrazione rispetto a case plurifamiliari con poche unità abitative.

Proventi derivanti dalla locazione

Le entrate previste dalla locazione rivestono un ruolo decisivo. Devono essere sufficienti a coprire le rate mensili del credito o i costi degli interessi e i pagamenti di ammortamenti. Le banche verificano anche che i prezzi degli affitti siano in linea con il mercato e consentano di prevedere rendimenti stabili nel lungo termine.

Rischio di abitazioni sfitte e mix di appartamenti

Per gli esperti il termine «sfitto» significa che un immobile abitabile rimane inutilizzato per almeno tre mesi. Con conseguenti mancati pagamenti del canone di locazione e costi per annunci, riparazioni e ricerca di nuovi inquilini. Nonostante la carenza di alloggi nelle regioni urbane della Svizzera, in alcuni cantoni il numero di abitazioni sfitte risulta superiore alla media. Con il 3,17 %, il Canton Giura registra il più alto tasso di abitazioni sfitte della Svizzera, seguito da Soletta (2,39 %) e Ticino (2,17 %). Gli appartamenti con cinque o più locali sono spesso vuoti. Pertanto, se una casa plurifamiliare è costituita prevalentemente da appartamenti molto grandi, il rischio di rimanere sfitta aumenta. Un consiglio: ridimensionare gli appartamenti più grandi.

Solvibilità

La tua affidabilità creditizia viene verificata attentamente dal potenziale creditore. Una situazione finanziaria solida e una buona solvibilità sono requisiti fondamentali per la concessione di un’ipoteca. Chi ha esecuzioni pendenti o debiti elevati avrà difficoltà a trovare un creditore.

Capitale proprio

Di solito, le banche chiedono che tu copra una parte dell’investimento con capitale proprio. Si tratta di una misura di sicurezza e dimostra che sei in grado di partecipare a un rischio finanziario.

Quanto capitale proprio è necessario?

L’ammontare del capitale proprio richiesto varia a seconda della banca e dell’immobile. Di regola, la quota di capitale proprio ammonta ad almeno il 25-30 % del prezzo d’acquisto. UBS, ad esempio, concede un prestito fino al 75 % per gli immobili residenziali da reddito. Un esempio in cifre: per una casa plurifamiliare del valore di un milione di franchi bisogna mettere in conto un capitale proprio di almeno 250 000-300 000 franchi.

Siccome il valore dell’anticipo calcolato dalle banche viene determinato secondo il cosiddetto metodo del valore reddituale, per il calcolo dell’importo massimo dell’ipoteca è determinante l’ammontare delle entrate derivanti da locazione. Come utilizzo del prodotto, da UBS sono possibili anticipi fissi infrannuali con durate da 1 a 12 mesi e crediti fissi pluriennali con durate da 1 a 10 anni.

Immobili con reddito inferiore alla media: serve più capitale proprio

Florian Schubiger della piattaforma di comparazione Hypotheke.ch aggiunge: «Per gli immobili da reddito con un rendimento lordo inferiore alla media, molti creditori richiedono più del 30 % di capitale proprio». Per disporre di un capitale proprio sufficiente, occorre in primo luogo verificare se gli introiti derivanti dalla locazione sono proporzionati al prezzo d’acquisto.

I fondi previdenziali del 2° pilastro e del pilastro 3a non possono essere utilizzati per l’acquisto di immobili da reddito, a meno che tu non abiti in uno degli appartamenti. In questo caso è possibile un computo proporzionale. Inoltre, l’ipoteca deve essere ammortizzata al 65 % entro 10 anni. A titolo di paragone: in caso di proprietà immobiliare ad uso proprio, la durata di ammortamento si allunga di 15 anni.

Sostenibilità dell’immobile da reddito: ecco come fanno i calcoli le banche

Il calcolo della sostenibilità per gli immobili da reddito differisce da quello delle proprietà immobiliari ad uso proprio. In questo caso, infatti, non è rilevante il reddito del debitore ipotecario, bensì i redditi derivanti da locazione. Oltre a questi ultimi, nel calcolo della sostenibilità vengono incluse anche tutte le spese sostenute.

Tra queste voci rientrano gli interessi ipotecari, calcolati con un tasso d’interesse teorico del 5 %, e le spese accessorie, di manutenzione e di ammortamento. I redditi locativi annui, al netto dei costi teorici sostenuti, dovrebbero generare un’eccedenza quanto più elevata possibile.

I costi annui complessivi (CHF 93 150) sono quindi inferiori al reddito netto annuo derivante da locazione (CHF 95 000), il che si traduce in una riserva positiva per la sostenibilità pari a CHF 1850. Ciò significa che, con i parametri indicati, la proprietà sarebbe sostenibile.

Oltre al calcolo delle eccedenze, alcuni finanziatori ipotecari analizzano anche il reddito lordo di un immobile, che mette a confronto le entrate annue su canone di locazione netto con il prezzo d’acquisto. Nell’esempio precedente il reddito lordo sarebbe del 5,33 %. Un ottimo risultato considerata la situazione in Svizzera. Tuttavia, a seconda dell’inserzionista, del cantone e dell’ubicazione dell’immobile, ogni creditore definisce le proprie direttive. A causa dei diversi metodi di valutazione, anche i tassi d’interesse possono variare notevolmente.

Consiglio: per gli immobili da reddito è essenziale richiedere più offerte e confrontare i tassi d’interesse. Pochi punti percentuali di differenza possono rivelarsi estremamente costosi nel periodo di detenzione, che a volte corrisponde a decenni.

Conclusione

Il finanziamento di un immobile da reddito richiede una preparazione approfondita e una pianificazione accurata. Una buona posizione, entrate stabili derivanti dalla locazione e una solida solvibilità sono fattori decisivi per il successo del finanziamento. Anche il capitale proprio svolge un ruolo importante per garantire il finanziamento. Utilizza gli incentivi e i crediti per le ristrutturazioni per ridurre i costi dei risanamenti necessari e per beneficiare del tuo investimento nel lungo termine. Con la strategia giusta e un piano di finanziamento chiaro, nulla potrà ostacolare il tuo investimento immobiliare.