Immobilien versteuern: So sparst du Steuern

Welche Steuern fallen beim Kauf, Besitz und Verkauf von Immobilien an?

Steuern beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie fallen verschiedene Steuern an, die je nach Kanton unterschiedlich hoch sein können. Dazu gehören

• Handänderungssteuer: Die Handänderungssteuer variiert je nach Kanton und beträgt in der Regel zwischen 1% und 3% des Kaufpreises. Sie wird bei der Handänderung fällig und stellt somit einen nicht zu unterschätzenden Kostenfaktor dar.

• Notar- und Grundbuchgebühren: Diese Gebühren fallen bei der Beurkundung des Kaufvertrages und bei der Eintragung ins Grundbuch an. Beide Gebühren sind steuerlich absetzbar, was eine gewisse Erleichterung darstellt, aber dennoch einkalkuliert werden muss.

Steuern auf Immobilienbesitz

Wer eine Immobilie besitzt, muss verschiedene Steuerarten berücksichtigen:

• Eigenmietwert: Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Mietwert, der als Einkommen zu versteuern ist. Er entspricht dem Betrag, den die Liegenschaft bei einer Vermietung abwerfen würde. Dieser Wert erhöht das steuerbare Einkommen und damit die Steuerbelastung. Daher ist es wichtig, die Abzüge für den Liegenschaftsunterhalt voll auszunutzen, um die Steuerlast zu reduzieren.

• Liegenschaftssteuer: Die Liegenschaftssteuer wird in einigen Kantonen erhoben und richtet sich nach dem Wert der Liegenschaft. Sie variiert stark von Kanton zu Kanton und kann eine regelmässige finanzielle Belastung darstellen.

• Vermögenssteuer: Der Wert der Liegenschaft wird zum Gesamtvermögen hinzugerechnet und entsprechend besteuert. Vor allem bei mehreren Liegenschaften kann dies die Vermögenssteuer erheblich beeinflussen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie

Auch der Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig:

• Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer wird auf dem Gewinn erhoben, der beim Verkauf der Liegenschaft erzielt wird. Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis, abzüglich allfälliger wertvermehrender Investitionen. Der Steuersatz variiert je nach Kanton und Haltedauer der Liegenschaft: Je länger die Liegenschaft im Besitz war, desto tiefer wird der Steuersatz.

• Handänderungssteuer: Bei einem Verkauf kann erneut eine Handänderungssteuer anfallen, insbesondere wenn der Kanton dies vorsieht. Auch diese Steuer sollte bei der Verkaufsplanung berücksichtigt werden.

Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung

Beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie und dem anschliessenden Erwerb einer neuen selbstgenutzten Immobilie besteht die Möglichkeit, die Besteuerung des Gewinns aufzuschieben. Dies ist vor allem für ältere Ehepaare interessant, die nach dem Auszug der Kinder in eine kleinere und günstigere Eigentumswohnung umziehen möchten. Übersteigt der Verkaufserlös jedoch den Kaufpreis der neuen Immobilie, muss die Differenz sofort versteuert werden.

Optimierung der Besitzdauerabzüge

Ein weiterer Aspekt der Steueroptimierung ist der Besitzdauerabzug. Je länger man eine Liegenschaft besitzt, desto höher ist dieser Abzug, der die Grundstückgewinnsteuer reduziert. Die Besitzdauer wird in ganzen Jahren gemessen: Es kann sich deshalb lohnen, mit dem Grundbucheintrag bis zum Ablauf eines ganzen Jahres zu warten.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Fehlende Belege

Viele Steuerpflichtige bewahren während des Jahres bezahlte Rechnungen nicht auf. Dies führt dazu, dass wichtige Abzüge in der Steuererklärung vergessen gehen, weil die entsprechenden Belege nicht mehr vorhanden sind.

Verwechslung von werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen

Werterhaltende Aufwendungen sind abzugsfähig, wertvermehrende nicht. Steuerlich abzugsfähige Unterhaltskosten werden oft fälschlicherweise als wertvermehrende Aufwendungen eingestuft und deswegen nicht deklariert. Es ist wichtig, Renovationsarbeiten richtig einzuordnen und die entsprechenden Belege sorgsam aufzubewahren.

Vergessene hohe Abzüge

Auch hohe Abzüge gehen oft vergessen und fallen erst nach Ablauf der Steuerperiode auf. In solchen Fällen ist eine Nachdeklaration nicht mehr möglich, was zu erheblichen Steuerausfällen führt.

Steuerliche Abzugsmöglichkeiten

Unterhalts- und Betriebskosten

• Werterhaltende Kosten: Dazu gehören Maler-, Sanitär-, Schreiner-, Spengler- und Gärtnerarbeiten sowie Reparaturen. Auch Serviceabonnemente für Geräte wie die Waschmaschine und den Kühlschrank und Gebäudeversicherungsprämien sind abzugsfähig.

• Umweltschutz und Energiesparen: Kosten für Massnahmen zur Energieeffizienz und zur Nutzung erneuerbarer Energien sind abzugsfähig. Dazu gehören unter anderem der Austausch alter Fenster, die Installation von Wärmepumpen oder Solaranlagen.

• Denkmalpflege: Aufwendungen für denkmalpflegerische Massnahmen sind in der Regel in voller Höhe abzugsfähig, da es sich dabei oft um erhebliche Investitionen handelt, die den Wert der Immobilie langfristig erhalten.

Pauschale oder tatsächliche Kosten

Die Steuerpflichtigen können jedes Jahr neu entscheiden, ob sie die effektiven Kosten nachweisen und abziehen oder eine Pauschale geltend machen wollen. Die Pauschale beträgt je nach Kanton und Baujahr der Liegenschaft in der Regel 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts. In Jahren mit hohen Ausgaben lohnt es sich, die effektiven Kosten detailliert aufzulisten und abzuziehen, um den maximalen Steuerabzug für das Eigenheim zu erreichen. In Jahren ohne hohe Ausgaben ist die Pauschale oft die bessere Wahl und kann ohne grossen Aufwand geltend gemacht werden.

Staffelung von Renovationsarbeiten

Grössere Renovierungen sollten auf mehrere Steuerperioden verteilt werden, um die Steuerprogression zu brechen. Dies erreichst du, indem du die Arbeiten in Abschnitte unterteilst und über mehrere Jahre durchführst. Wichtig ist, dass die Rechnungen entsprechend aufgeteilt werden. Durch eine kluge Planung und Verteilung der Renovationskosten kannst du den Steuerabzug für die Renovation deines Eigenheims optimal nutzen und die Steuerlast gleichmässiger verteilen.

Indirekte Amortisation

Eine weitere Möglichkeit, Steuern zu sparen, ist die indirekte Amortisation über die Säule 3a. Statt die Hypothek direkt zurückzuzahlen, überweist du den jährlichen Amortisationsbetrag auf ein Säule-3a-Konto. Diese Einzahlungen können bis zu einem bestimmten Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Die Hypothekarsumme bleibt unverändert, sodass die Schuldzinsen weiterhin vollumfänglich abzugsfähig sind. Dies führt zu einer doppelten Steuerersparnis: einerseits durch den Schuldzinsabzug, andererseits durch den Abzug der Einzahlungen in die Säule 3a.

Weitere wichtige Abzüge

• Hypothekarzinsen: Diese können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

• Versicherungsprämien: Prämien für Gebäudeversicherungen sind ebenfalls abzugsfähig.

• Verwaltungskosten: Die Kosten für die Verwaltung durch Dritte darfst du abziehen, nicht aber die Kosten für die Verwaltung durch den Eigentümer selbst.

• Einlagen in den Erneuerungsfonds: Bei Stockwerkeigentum sind Einlagen in den Erneuerungsfonds abzugsfähig, soweit sie dem Unterhalt dienen.

Steuertipps für die Praxis

Sammeln und Ordnen der Belege

Du solltest das ganze Jahr über Handwerkerrechnungen sammeln und ordnen, um alle möglichen Abzüge geltend machen zu können. Dazu gehören Rechnungen für Renovationen, Reparaturen und werterhaltende Massnahmen. Diese Dokumentation ist wichtig, um bei der Steuererklärung den maximalen Abzug für das Eigenheim zu erhalten und von Steuervorteilen zu profitieren.

Energiesparmassnahmen

Die Kosten für energiesparende Investitionen können auf die nächsten zwei Steuerperioden vorgetragen werden, wenn der Abzug höher ist als das zu versteuernde Einkommen. Investitionen in Energiesparfenster, Wärmepumpen oder Solaranlagen senken nicht nur die Energiekosten, sondern sind auch steuerlich absetzbar. Diese Massnahmen sind besonders vorteilhaft, da sie oft werterhaltend und wertsteigernd wirken.

Einspruch bei Unstimmigkeiten

Bei Unstimmigkeiten bezüglich des Eigenmietwertes oder abgelehnten Abzügen ist beim Steueramt Einsprache zu erheben. Die Steuerbehörden überprüfen die wertvermehrenden Aufwendungen im Veranlagungsverfahren und korrigieren sie gegebenenfalls. Ist man mit einer Korrektur nicht einverstanden, steht das Rechtsmittel der Einsprache zur Verfügung. Es lohnt sich, bei Unklarheiten und Differenzen das Gespräch mit der Steuerbehörde zu suchen. Dabei ist eine sogenannte Rechtsschutzversicherung äusserst wertvoll.

Unternutzung und Eigenmietwert

Bleiben Räume ungenutzt, z.B. nach dem Auszug der Kinder oder dem Tod des Ehepartners, kannst du eine Reduktion des Eigenmietwertes beantragen. Um damit Erfolg zu haben, muss dies jedes Jahr neu beantragt und gut begründet werden. Dies kann zu einer erheblichen Reduktion der Steuerbelastung führen, insbesondere wenn ein Teil der Wohnung dauerhaft leer steht.

Fazit

Die Besteuerung von Immobilien erfordert eine sorgfältige Planung und genaue Kenntnis der verschiedenen Abzugsmöglichkeiten. Mit den richtigen Informationen und Tipps kannst du jedoch Steuern sparen. Konsultiere im Zweifelsfall ein Steuerberatungsunternehmen, um optimale Ergebnisse zu erzielen.