Vendere una casa con un’ipoteca: ecco a cosa prestare attenzione
La vendita di una casa con un’ipoteca in essere spesso è motivo di incertezza. Molte persone si chiedono se sia possibile vendere una casa se è ancora in corso un’ipoteca a tasso fisso e quali considerazioni sia importante fare qualora la casa debba essere venduta prima della scadenza dell’ipoteca. La scelta tra il trasferimento dell’ipoteca o la cancellazione anticipata è associata a condizioni e conseguenze specifiche. Ti spieghiamo a cosa prestare attenzione se vuoi vendere il tuo immobile con un’ipoteca in corso.
Cosa succede all’ipoteca in caso di vendita della casa?
In generale, il contratto di credito non viene automaticamente risolto con la vendita dell’immobile o trasferito all’acquirente. In ogni caso è necessaria una modifica o una risoluzione del contratto da parte dei soggetti creditori.
Quando vendi una casa con un’ipoteca in essere è quindi necessario prestare attenzione ad alcuni aspetti e alle varie opzioni per gestire la tua ipoteca.
- Trasferimento dell’ipoteca a un nuovo immobile. Ciò significa che l’ipoteca viene trasferita dalla tua attuale casa a una nuova.
- Rilevamento dell’ipoteca da parte dell’acquirente della casa. In questo caso, l’acquirente rileva l’ipoteca esistente.
- Cancellazione anticipata dell’ipoteca presso la banca. In questo caso, l’intero valore dell’ipoteca viene versato alla banca utilizzando i proventi della vendita o fondi propri.
Trasferire l’ipoteca a un nuovo immobile
Sebbene la banca non sia obbligata a trasferire l’ipoteca a un nuovo immobile, molti istituti di credito spesso vengono incontro a debitrici ipotecarie e debitori ipotecari.
Perché i soggetti creditori prendano in considerazione il trasferimento di un’ipoteca esistente a un nuovo immobile, devono essere soddisfatte alcune condizioni:
- Il valore del nuovo immobile deve corrispondere almeno a quello dell’immobile originario.
- La vendita dell’immobile e il cambio di proprietà del nuovo immobile avvengono in tempi ravvicinati.
- La situazione finanziaria della debitrice ipotecaria o del debitore ipotecario non è cambiata molto da quando è stata stipulata l’ipoteca.
Il trasferimento di un’ipoteca a un nuovo immobile comporta una modifica contrattuale, generalmente associata a delle spese. È consigliabile informarsi in anticipo sugli eventuali oneri e ottenere le informazioni necessarie per poter stimare i costi che occorrerà sostenere.
Trasferire l’ipoteca all’acquirente
Se la debitrice ipotecaria o il debitore ipotecario non può o non vuole mantenere l’ipoteca, ad esempio perché si trasferisce in un immobile in locazione o perché il nuovo immobile ha un valore inferiore rispetto a quello originario concordato contrattualmente, sussiste la possibilità di trasferire l’ipoteca all’acquirente.
Per trasferire un’ipoteca in essere all’acquirente è necessario il consenso sia di quest’ultimo soggetto che della banca. Tuttavia, questo processo comporta alcune sfide:
- La banca può rifiutare il trasferimento, in particolare se l’acquirente non soddisfa tutti i criteri per il rilevamento dell’ipoteca, come la solvibilità o altre condizioni finanziarie.
- Il rilevamento dell’ipoteca da parte dell’acquirente può complicare notevolmente il processo di vendita. Ciò potrebbe limitare il numero di potenziali acquirenti, dal momento che non tutti possono o sono disposti ad assumere l’ipoteca in corso.
Il vantaggio del trasferimento dell’ipoteca consiste nel fatto che la debitrice ipotecaria o il debitore ipotecario non deve estinguere l’ipoteca in anticipo, operazione che non comporta alcun indennizzo per scadenza anticipata. Va tuttavia osservato che anche in questo caso si verifica una modifica contrattuale che può comportare degli oneri.
Cancellare anticipatamente l’ipoteca
Se non è possibile trasferire l’ipoteca a un nuovo immobile o all’acquirente, un’altra opzione è quella di estinguere l’ipoteca anticipatamente.
In caso di cancellazione anticipata di un’ipoteca, la banca investirà l’importo ricevuto per l’estinzione – pari al valore dell’ipoteca – sul mercato monetario o dei capitali per la durata residua. Se in questo caso il rendimento è inferiore agli interessi ipotecari originariamente concordati con la debitrice o il debitore, la banca subisce una perdita. Tale perdita viene addebitata al soggetto beneficiario del credito, da cui viene calcolato il cosiddetto indennizzo per scadenza anticipata. Se la banca consegue un tasso d’interesse più elevato sul mercato dei capitali, la debitrice o il debitore riceve di norma un indennizzo pari alla differenza.
Prima di cancellare anticipatamente l’ipoteca, conviene quindi verificare gli attuali tassi d’interesse sul mercato dei capitali per evitare costi elevati sotto forma di indennizzo per scadenza anticipata.