Vendre une maison avec hypothèque: ce qu’il faut prendre en compte
La vente d’une maison avec une hypothèque s’accompagne souvent d’incertitudes. Beaucoup se demandent s’il est possible de vendre alors qu’une hypothèque à taux fixe est encore en cours et quels sont les points importants à prendre en compte si la maison doit être vendue avant l’échéance de l’hypothèque. Les conditions et les conséquences diffèrent en cas de transfert et de résiliation anticipée d’une hypothèque. Nous t’expliquons ici ce à quoi tu dois faire attention si tu souhaites vendre ton bien immobilier avec une hypothèque en cours.
Qu’advient-il de l’hypothèque lors de la vente d’une maison?
En règle générale, le contrat de crédit conclu avec le prêteur n’est pas automatiquement résilié, ni transféré à l’acheteur lors de la vente de la maison. Dans tous les cas, le prêteur doit modifier ou résilier le contrat.
Il convient donc de tenir compte de certains éléments lors de la vente d’une maison avec un prêt hypothécaire en cours et d’envisager les différentes manières de gérer ton hypothèque.
- Transfert de l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier. Cela signifie que l’hypothèque est transférée de ta maison actuelle à une nouvelle maison.
- Reprise de l’hypothèque par l’acheteur de la maison. L’acheteur ou l’acheteuse de la maison reprend l’hypothèque existante.
- Résiliation anticipée de l’hypothèque auprès de la banque. Dans ce cas, l’hypothèque est entièrement remboursée par la banque grâce au produit de la vente ou à des fonds propres.
Transférer l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier
Bien que la banque ne soit pas tenue de transférer l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier, de nombreux établissements se montrent souvent conciliants avec les personnes qui contractent une hypothèque.
Pour envisager le transfert d’une hypothèque existante sur un nouveau bien immobilier par les prêteurs, certaines conditions doivent être remplies:
- la valeur du nouveau bien doit au moins correspondre à la valeur du bien d’origine.
- La vente du bien immobilier intervient très peu de temps après le transfert de la propriété du nouveau bien.
- La situation financière de la personne qui a pris l’hypothécaire ne doit pas avoir beaucoup changé depuis la prise de l’hypothèque.
Le transfert d’une hypothèque sur un nouveau bien immobilier entraîne une modification du contrat qui s’accompagne généralement de frais. Il est conseillé de se renseigner au préalable sur les éventuels frais afin de pouvoir estimer les coûts occasionnés.
Transférer l’hypothèque aux nouveaux propriétaires
Si le preneur ou la preneuse d’hypothèque ne peut ou ne veut pas garder l’hypothèque, par exemple parce qu’il ou elle déménage dans un bien loué ou parce que le nouveau bien a moins de valeur que le bien initialement évalué dans le contrat, il ou elle a la possibilité de transférer l’hypothèque aux nouveaux propriétaires. Pour transférer une hypothèque en cours à un nouveau propriétaire, l’acheteur ou l’acheteuse ainsi que la banque doivent donner leur accord. Ce processus s’accompagne toutefois de certaines difficultés:
- la banque peut refuser de donner son accord, en particulier si les acheteurs ne remplissent pas tous les critères fixés par la banque pour l’octroi de l’hypothèque, tels que la solvabilité ou d’autres conditions financières.
- La reprise de l’hypothèque par un nouvel acheteur ou une nouvelle acheteuse peut considérablement compliquer le processus de vente. Cela peut donc limiter le cercle d’acheteurs potentiels, car tous ne sont pas en mesure ou prêts à reprendre l’hypothèque en cours.
L’avantage du transfert d’hypothèque est que les emprunteurs n’ont pas à résilier l’hypothèque de manière anticipée, ce qui ne donne pas lieu à une indemnité de remboursement anticipé. Il convient toutefois de noter que, là aussi, une modification du contrat est susceptible d’entraîner des frais.
Résiliation anticipée de l’hypothèque
Si le transfert de l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier ou aux nouveaux propriétaires n’est pas possible, on peut alors résilier l’hypothèque de manière anticipée pendant la durée du contrat.
En cas de résiliation anticipée d’une hypothèque, la banque investit le montant remboursé de l’hypothèque sur le marché monétaire ou des capitaux pendant la durée restante. Si le rendement y est inférieur aux intérêts hypothécaires initialement convenus avec les emprunteurs, la banque subit une perte. Cette perte est facturée à l’emprunteur et sert de base pour calculer l’indemnité de résiliation. Si la banque peut placer cette somme à un taux d’intérêt plus élevé sur le marché des capitaux, l’emprunteur reçoit généralement une indemnité correspondant à la différence.
Avant de résilier une hypothèque de manière anticipée, cela vaut donc la peine de vérifier les taux d’intérêt actuels sur le marché des capitaux afin d’avoir à supporter d’éventuels coûts élevés sous la forme d’une indemnité de résiliation anticipée.