Cosa scegliere tra una vecchia e una nuova costruzione?

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Vecchia o nuova costruzione: qual è la soluzione giusta per te? In Svizzera, gli immobili a partire dai 40 anni di età sono considerati vecchie costruzioni, e molti di questi sono ricchi di storia e fascino. Nel 2023 circa un edificio abitativo su cinque aveva più di 100 anni: si tratta di quasi 334’000 case con un certo carattere, ma che spesso nascondono delle sfide. Per i non addetti ai lavori a volte è difficile riconoscere i difetti della struttura edilizia, da cui possono derivare costi imprevisti dopo l’acquisto.

Michael Hügli è direttore della rete svizzera di artigiani Buildigo. Il suo consiglio: «Prima di acquistare un immobile è bene far verificare lo stato di tutti i componenti e gli impianti. Ciò include anche la valutazione di età, condizione e vita utile residua.» E aggiunge: «In una casa di oltre 100 anni, è assolutamente necessario che degli specialisti verifichino anche l’idoneità statica dei componenti in legno, l’umidità dei materiali dei muri di fondazione e la resistenza dell’involucro edilizio alle intemperie.»

Una strategia di negoziazione: individuare i costi nascosti

Più conosci le condizioni di un immobile, migliore sarà la tua posizione nelle trattative sul prezzo. Soprattutto nel caso delle vecchie costruzioni, i risanamenti necessari incidono notevolmente sul prezzo di vendita. Un impianto di riscaldamento obsoleto o un isolamento dell’involucro edilizio di scarsa qualità possono ridurne il valore.

Per questo è importante richiedere a un esperto di stilare un elenco degli interventi di risanamento necessari con i relativi costi. In questo modo, è possibile negoziare il prezzo di vendita di un immobile con credibilità e adducendo motivazioni fondate, ricavate dal rilevamento di questi costi. 

Vecchie costruzioni: affascinanti classici con una lunga storia

A differenza degli edifici moderni, le vecchie costruzioni sono spesso gioielli architettonici ricchi di storia. Tuttavia, prima di scegliere un immobile meno recente, devi prestare attenzione ai seguenti punti:

Vantaggi delle vecchie costruzioni

• Carattere e atmosfera: soffitti in stucco, parquet in legno e stanze alte conferiscono ai vecchi edifici un’atmosfera molto speciale.

• Posizione conveniente: gli edifici d’epoca si trovano comunemente in quartieri sviluppati e con buone infrastrutture.

• Struttura resistente: le case più vecchie sono spesso costruite con materiali robusti come mattoni, laterizi e pietra naturale.

• Possibili vantaggi di prezzo: le vecchie costruzioni sono di solito più convenienti di quelle nuove, soprattutto se sono necessari ammodernamenti.

Svantaggi di una vecchia costruzione

• Necessità di ristrutturazione: spesso è necessario investire in tetti, facciate, condotte di scarico e reti fognarie o riscaldamento. Al più tardi con l’entrata in vigore di nuove disposizioni legislative, anche gli impianti elettrici o la protezione antincendio dovranno essere adeguati alle norme vigenti.

• Maggiori costi energetici: secondo uno studio dell’Ufficio federale dell’energia (UFE), gli edifici costruiti prima del 1980 consumano in media un quarto in più di energia rispetto a quelli più recenti. Molte vecchie costruzioni presentano infatti un isolamento insufficiente di cantina, tetto e finestre, da cui derivano maggiori costi di riscaldamento.

• Sostanze nocive: tutti gli edifici costruiti prima del 1990 possono contenere amianto, che comporta rischi per la salute e costose ristrutturazioni. L’amianto si trova ad esempio nei pavimenti o dietro le piastrelle dei bagni. Nelle abitazioni ancora più vecchie possono essere presenti anche sostanze proibite, i cosiddetti PCB, ad esempio nelle guarnizioni delle fughe o nei rivestimenti anticorrosivi.

• Perizia geologica o del sito contaminato: se sospetti che il terreno sotto o adiacente alla proprietà sia inquinato, ti consigliamo di richiedere una perizia che esamini le sostanze nocive e la struttura edilizia.

• Tutela dei beni culturali: chiarisci per tempo se eventuali direttive o restrizioni potrebbero complicare i lavori di ristrutturazione e renderli più costosi.

• Controllare la sicurezza sismica: molti vecchi edifici in Svizzera non soddisfano le moderne norme antisismiche. Richiedi una verifica della sicurezza a un ingegnere edile, soprattutto nell’ottica di ristrutturazioni o riparazioni.

• Protezione antincendio: gli immobili meno recenti potrebbero richiedere un adeguamento ai moderni standard di protezione antincendio, operazione che costa molto.

• Verifica dei vecchi progetti di costruzione: è molto importante dare un’occhiata ai documenti di revisione relativi alla base cartografica redatti al momento della realizzazione, poiché le vecchie planimetrie potrebbero contenere informazioni importanti sulla struttura o sul metodo di costruzione.

• Pianificazione di riserve finanziarie: nell’ambito dei risanamenti di vecchi immobili, i difetti nascosti possono comportare sorprese costose. Per questi casi è bene avere a disposizione una riserva finanziaria.

Il primo passo: l’ispezione visiva

Il primo passaggio da compiere è quello di sottoporre l’immobile dei tuoi sogni a un’ispezione visiva. Questo vale anche per le nuove costruzioni. È così che professionisti come architetti o periti scoprono ad esempio crepe, finestre non ermetiche, punti umidi, muffa o danni al tetto e alla facciata. Basta una prima ispezione visiva per ricavare molte informazioni sullo stato dell’edificio. Di norma, il costo è compreso tra i 500 e i 2000 franchi.

Problemi tipici delle vecchie costruzioni

• Controllare il tetto e la facciata: un tetto rotto può costare molto caro. È quindi importante che sia in buone condizioni. Anche la facciata non dovrebbe presentare crepe. 

• Crepe: se noti delle crepe nelle pareti, è assolutamente necessario richiedere un controllo. In particolare, le crepe diagonali possono indicare che il terreno non è più dritto o che ci sono problemi di natura statica da qualche parte.

• Umidità: spesso, se vi sono punti scoloriti, significa che le pareti sono umide. In queste stanze è anche possibile che si senta odore di muffa. Di solito, questo è dovuto al fatto che le condutture non sono a tenuta.

• Formazione di muffa: la muffa non è solo antiestetica e pericolosa per la salute, ma è anche indice di gravi problemi di umidità.

• Impianto elettrico obsoleto: in molte vecchie costruzioni i cavi elettrici sono obsoleti e non soddisfano più gli standard attuali. È quindi consigliabile far controllare l’installazione da uno specialista locale e verificare se è necessario rinnovarla.

• Analisi termografica: una termocamera rileva dispersioni termiche e punti male isolati dell’edificio, aspetti non visibili a occhio nudo.

• Verifica delle sostanze nocive: soprattutto negli edifici costruiti tra gli anni ’50 e gli anni ’70 possono essere presenti sostanze inquinanti come amianto, PCB o preservanti del legno. Rimuoverli è costoso.

• Verifica dell’idoneità statica: se ci sono grosse crepe o alterazioni nell’edificio, è opportuno rivolgersi a un ingegnere civile specializzato in statica. I progetti edilizi e la documentazione sulla statica consentono di verificare se l’edificio è ed era conforme alle norme attuali e di allora.

• Controllo dell’efficienza energetica: scopri se l’immobile che ti interessa presenta un certificato energetico cantonale degli edifici (CECE). Verifica anche che finestre, porte e tetto siano sufficientemente isolati. Se hai in mano un certificato energetico CECE, sai esattamente quali sono le condizioni energetiche dell’immobile.

• Protocolli di ristrutturazione: verifica se e quando sono stati eseguiti risanamenti di grande entità.

• Redazione del piano di risanamento: pensa a quanto puoi e vuoi spendere in ristrutturazioni e ammodernamenti.

Nuove costruzioni: moderne ed efficienti

Oltre un terzo di tutti gli edifici residenziali in Svizzera sono stati costruiti dopo il 1984, rientrando così nella categoria delle «nuove costruzioni». I costi di realizzazione più elevati e il rispetto dei numerosi standard abitativi moderni le rendono tendenzialmente più care rispetto a quelle vecchie. In questi immobili, di norma, è possibile traslocare fin da subito, senza bisogno di ristrutturazioni. Tuttavia, anche in questo caso, ci sono un paio di aspetti da considerare.

Vantaggi delle nuove costruzioni

• Efficienza energetica: le nuove costruzioni soddisfano gli standard vigenti in materia di efficienza energetica e, grazie ai moderni sistemi di riscaldamento e acqua calda, consentono di ridurre i costi energetici.

• Manutenzione conveniente: essendo tutto nuovo, nei primi anni i lavori di riparazione e manutenzione sono raramente necessari, permettendo di risparmiare denaro.

• Allestimento personalizzato: nel caso di un nuovo edificio che devi ancora acquistare e che potrai progettare secondo i tuoi desideri, spesso puoi decidere come suddividere e allestire le stanze. I nuovi edifici con piante ampie sono spesso più facili da riallestire rispetto alle vecchie costruzioni.

• Accessibilità: le case moderne sono spesso prive di barriere architettoniche e quindi indicate per le persone (anziane) con mobilità ridotta.

Svantaggi delle nuove costruzioni

• Costi più elevati: le nuove costruzioni sono solitamente più care di quelle vecchie.

• Atmosfera sterile: gli edifici di nuova costruzione hanno meno fascino e possono trovarsi in quartieri di recente formazione in cui lo sviluppo è ancora agli inizi.

• Lunghi tempi di attesa: in caso di nuove costruzioni chiavi in mano o di acquisti in progetto, possono volerci mesi o addirittura anni prima che sia possibile abitarle.

• Difetti riscontrati al momento della consegna: anche nelle nuove costruzioni possono verificarsi difetti di costruzione. Ecco perché al momento dell’accettazione ti consigliamo di esaminare minuziosamente l’abitazione affidandoti a uno specialista.

Consigli per l’acquisto di un edificio nuovo

• Richiedi il controllo del contratto di compravendita: se hai dubbi, per tutte le domande relative a contratti e documentazione rivolgiti a esperti qualificati, come avvocati specializzati in edilizia, consulenti alla committenza o, naturalmente, notai attivi a livello locale. In caso di acquisto di terreni o immobili, i notai verificano il contratto prima che venga autenticato.

• Garanzia: il diritto svizzero prescrive una garanzia in relazione ai contratti di appalto. L’impresa (ad es. edile) risponde dei difetti che rendono viziata l’opera, salvo che questi non siano stati espressamente esclusi dal contratto. Scopri per quanto tempo e in che misura è valida questa garanzia.

• Documenta i difetti: al momento della consegna ti consigliamo di controllare l’immobile avvalendoti dell’aiuto di un esperto per individuare eventuali difetti di costruzione e metterli per iscritto.

• Calcola i costi di manutenzione: anche se i costi di manutenzione degli edifici nuovi sono generalmente inferiori, è bene accertarsi comunque delle spese accessorie prima di procedere all’acquisto. Tra queste rientrano, ad esempio, i costi di riscaldamento annui previsti, le assicurazioni e le tasse.

Conclusione: qual è la scelta migliore tra vecchia o nuova costruzione?

La scelta tra edificio di vecchia o nuova costruzione dipende dalle tue preferenze personali, dal tuo budget e dai tuoi piani per il futuro. Le vecchie costruzioni hanno un certo fascino e sono ricche di storia. In questi casi, però, occorre anche essere disposti a investire di più nella manutenzione. Gli edifici di nuova costruzione offrono un comfort moderno ed efficienza energetica, ma hanno un prezzo d’acquisto più alto. Prenditi del tempo per la scelta dell’immobile: se verifichi ogni aspetto a fondo e pianifichi in modo realistico, avrai la certezza di compiere un buon acquisto, sia che si tratti di un edificio vecchio che di uno nuovo.