Altbau oder Neubau?

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Altbau oder Neubau – was passt besser zu dir? In der Schweiz gelten Immobilien ab 40 Jahren als Altbau, und viele dieser Objekte bringen Geschichte und Charme mit. Tatsächlich war 2023 rund jedes fünfte Wohngebäude über 100 Jahre alt – rund 334’000 Häuser mit Charakter, aber oft auch mit versteckten Herausforderungen. Als Laie sind Mängel in der Bausubstanz oft schwer zu erkennen, was unerwartete Kosten nach dem Kauf verursachen kann.

Michael Hügli ist Geschäftsführer des Schweizer Handwerkernetzwerks Buildigo. Er rät: «Vor jedem Immobilienkauf sollte man den Zustand aller Bauteile und Installationen prüfen lassen. Dazu zählt auch, das Alter, den Zustand und die Restlebensdauer zu beurteilen.» Er fügt hinzu: «Bei einem über 100-jährigen Haus sollten unbedingt auch die Statik der Holzbauteile, die Materialfeuchte der Fundamentsmauern und die Wetterbeständigkeit der Gebäudehülle durch Fachleute geprüft werden.»

So verhandelst du besser: Versteckte Kosten im Blick behalten

Je besser du den Zustand einer Immobilie kennst, desto stärker bist du bei Preisverhandlungen. Besonders bei Altbauten beeinflussen notwendige Sanierungen den Verkaufspreis erheblich. Eine veraltete Heizung oder eine schlechte Gebäudehülleisolation können den Wert mindern.

Deshalb ist es wichtig, sich von einer Fachperson eine Aufstellung der zukünftigen Sanierungskosten zusammenstellen zu lassen. So kann man im Bedarfsfall den Verkaufspreis einer Immobilie glaubwürdig und fachlich nachvollziehbar verhandeln, wenn man vorher die Kosten fundiert erhoben hat. 

Altbau: Charmante Klassiker mit Geschichte

Altbauten sind im Gegensatz zu modernen Gebäuden oft architektonische Schmuckstücke mit Geschichte. Doch bevor du dich für eine ältere Immobilie entscheidest, solltest du folgende Punkte beachten:

Vorteile eines Altbaus

• Charakter und Atmosphäre: Stuckdecken, Holzparkett und hohe Räume verleihen Altbauten eine ganz besondere Atmosphäre.

• Etablierter Standort: Altbauten befinden sich häufig in gewachsenen Quartieren mit guter Infrastruktur.

• Solide Bausubstanz: Ältere Häuser wurden oft aus robusten Materialien wie Ziegeln, Backsteinen und Naturstein gebaut.

• Mögliche Preisvorteile: Altbauten sind oft günstiger als Neubauten, vor allem wenn noch Modernisierungen anstehen.

Nachteile eines Altbaus

• Renovierungsbedarf: Oft muss in Dach, Fassade, Abwasser- und Kanalisationsleitungen oder Heizung investiert werden. Spätestens wenn neue gesetzliche Vorgaben in Kraft treten, müssen auch die elektrischen Anlagen oder der Brandschutz an die geltenden Standards angepasst werden.

• Höhere Energiekosten: Laut einer Studie des Bundesamts für Energie (BFE) verbrauchen Gebäude, die vor 1980 erbaut wurden, im Schnitt ein Viertel mehr Energie als neuere Bauten. Viele Altbauten haben eine unzureichende Dämmung im Keller, Dach und bei Fenstern. Das führt zu höheren Heizkosten.

• Schadstoffe: In allen Bauten, die vor 1990 erstellt wurden, kann Asbest enthalten sein, was ein gesundheitliches Risiko birgt und teure Sanierungen nach sich zieht. Man findet Asbest zum Beispiel in Böden oder hinter Badezimmerplatten. In noch älteren Häusern können auch verbotene Substanzen, sogenannte PCB vorkommen, zum Beispiel in Fugendichtungen oder Korrosionsbeschichtungen.

• Geologisches bzw. Altlasten-Gutachten: Wenn du vermutest, dass der Boden unter oder neben der Immobilie verschmutzt ist, lass am besten ein Gutachten erstellen, das die Schadstoffe und die Bausubstanz untersucht.

• Denkmalschutz beachten: Kläre frühzeitig, ob Auflagen oder Einschränkungen Renovierungen erschweren und verteuern könnten.

• Erdbebensicherheit prüfen: Viele ältere Gebäude in der Schweiz erfüllen keine modernen Erdbebennormen. Lass die Sicherheit von einem Bauingenieur prüfen, besonders bei Umbauten oder Instandsetzungen.

• Brandschutz: Ältere Immobilien an moderne Brandschutzstandards anzupassen, ist ein Schritt, der nötig sein kann und viel kostet, um die Sicherheit zu gewährleisten.

• Alte Baupläne prüfen: Es ist echt wichtig, sich die Revisionsunterlagen zu den Plangrundlagen aus der Erstellungszeit anzuschauen. Vielleicht stehen in den alten Plänen wichtige Infos zur Bausubstanz oder Bauweise.

• Reserven einplanen: Bei Sanierungen von Alt-Immobilien können Mängel, die man nicht entdeckt hat, zu teuren Überraschungen führen. Du solltest für solche Fälle ein finanzielles Polster haben.

Der erste Prüfschritt: eine visuelle Inspektion

Als Erstes solltest du jeweils eine visuelle Inspektion deiner Traumimmobilie machen lassen. Das gilt auch für Neubauten. Dabei entdecken Fachleute wie Architekten oder Baugutachter zum Beispiel Risse, undichte Fenster, feuchte Stellen, Schimmel oder Schäden an Dach und Fassade. Schon eine erste visuelle Prüfung zeigt einer Fachperson und dir viel über den Zustand des Gebäudes. Sie kostet in der Regel zwischen 500 und 2’000 Franken.

Typische Probleme bei Altbauten

• Dach und Fassade prüfen: Ein kaputtes Dach kann schön ins Geld gehen. Deshalb sollte es in gutem Zustand sein. Auch die Fassade sollte keine Risse aufweisen. 

• Risse: Wenn du Risse in den Wänden entdeckst, solltest du das unbedingt prüfen lassen. Insbesondere diagonale Risse können darauf hindeuten, dass der Boden nicht mehr richtig gerade ist oder dass es irgendwo statische Probleme gibt.

• Feuchtigkeit: Wenn die Wände feucht sind, sieht man das oft an verfärbten Stellen. Es kann in solchen Räumen auch modrig riechen. Das kommt oft daher, dass die Leitungen undicht sind.

• Schimmelbildung: Schimmel ist nicht nur unschön und eine Gefahr für die Gesundheit, sondern auch ein Hinweis auf schwerwiegende Feuchtigkeitsprobleme.

• Veraltete Elektrik: In vielen Altbauten sind die elektrischen Leitungen veraltet und entsprechen nicht mehr den aktuellen Standards. Lass die Installation am besten von einer lokalen Fachperson prüfen und kläre ab, ob eine Erneuerung nötig ist.

• Thermografie-Analyse: Eine Wärmebildkamera zeigt Wärmeverluste und schlecht isolierte Stellen im Gebäude, die mit blossem Auge nicht sichtbar sind.

• Schadstoffprüfung: Gerade bei Altbauten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren können Schadstoffe wie Asbest, PCB oder Holzschutzmittel vorhanden sein. Diese zu beseitigen, ist teuer.

• Statikprüfung: Wenn's grössere Risse oder Veränderungen am Gebäude gibt, sollte man einen Statiker dazu holen. Anhand von Bauplänen und Statikunterlagen lässt sich überprüfen, ob das Gebäude den damaligen und heutigen Vorschriften entsprach bzw. entspricht.

• Energieeffizienz checken: Finde heraus, ob es einen Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) gibt. Kläre auch, ob Fenster, Türen und Dach ausreichend gedämmt sind. Wenn du einen GEAK-Energieausweis hast, weisst du genau, wie es um den energetischen Zustand einer Immobilie bestellt ist.

• Renovationsprotokolle: Prüfe, ob und wann grössere Sanierungen durchgeführt wurden.

• Sanierungsplan erstellen: Überleg dir, wie viel du für Renovierungen und Modernisierungen ausgeben kannst und willst.

Neubau: modern und effizient

Über ein Drittel aller Schweizer Wohngebäude wurde nach 1984 erstellt – sie zählen somit zu den 'Neubauten'. Sie sind wegen der höheren Baukosten und der grossen Nachfrage nach modernen Wohnstandards eher teurer als Altbauten. Neubauten sind in der Regel bezugsbereit, ohne dass man sie vorher renovieren muss. Aber auch bei Neubauten gibt es ein paar Dinge, die du auf jeden Fall bedenken solltest.

Vorteile eines Neubaus

• Energieeffizienz: Neubauten erfüllen die geltenden Energieeffizienz-Standards und verursachen dank moderner Heizungs- und Warmwassersysteme niedrigere Energiekosten.

• Günstig im Unterhalt: Da alles neu ist, sind Reparaturen bzw. Unterhaltsarbeiten in den ersten Jahren selten nötig – das spart Geld.

• Individuelle Gestaltung: Bei einem Neubau, den du erst noch kaufen und nach deinen Wünschen gestalten lässt, kannst du oft mitbestimmen, wie die Räume aufgeteilt werden und welche Ausstattung sie bekommen. Neue Gebäude mit grosszügigen Grundrissen lassen sich oft einfacher umgestalten als Altbauten.

• Barrierefreiheit: Moderne Häuser sind oft barrierefrei gebaut und eignen sich deshalb gut für (ältere) Menschen, die in ihrer Mobilität eingeschränkt sind.

Nachteile eines Neubaus

• Höhere Kosten: Neubauten sind meist teurer als Altbauten.

• Sterile Atmosphäre: Neubauten haben weniger Charme und können in Neubaugebieten ohne gewachsene Nachbarschaft stehen.

• Lange Wartezeiten: Bei schlüsselfertigen Neubauten oder Käufen ab Plan kann es dauern, bis sie bezugsbereit sind – Monate oder sogar Jahre.

• Mängel bei der Übergabe: Auch bei Neubauten können Baumängel auftreten. Deshalb solltest du auch diese bei der Abnahme zusammen mit einer Fachperson auf Herz und Nieren prüfen.

Tipps für den Kauf eines Neubaus

• Kaufvertrag prüfen lassen: Im Zweifelsfall solltest du dich zu allen Fragen rund um Verträge und Beurkundung an ausgewiesene Fachleute wenden – etwa Baujuristen, Bauherrenberater oder natürlich an lokal tätige Notare. Bei Grundstücks- oder Immobilienkäufen überprüfen Notare den Vertrag, bevor er beglaubigt wird.

• Garantie und Gewährleistung: Das Schweizer Recht regelt die Gewährleistung bei Werkverträgen. Der Unternehmer (z. B. Bauunternehmer) haftet für Mängel, die das Werk mangelhaft machen, sofern diese nicht ausdrücklich im Vertrag ausgeschlossen wurden. Schau dir an, wie lange und in welchem Umfang diese Garantie gilt. 

• Dokumentiere die Mängel: Bei der Übergabe solltest du die Immobilie mit Hilfe einer Fachperson auf Baumängel kontrollieren und diese schriftlich festhalten.

• Unterhaltskosten berechnen: Auch wenn die Unterhaltskosten bei Neubauten geringer sind, solltest du trotzdem die Nebenkosten vor einem Kauf eruieren. Dazu gehören zum Beispiel die mutmasslichen jährlichen Heizkosten, Versicherungen und Gebühren.

Fazit: Altbau oder Neubau – was ist die bessere Wahl?

Ob Altbau oder Neubau – die Entscheidung hängt von deinen persönlichen Vorlieben, deinem Budget und deinen Zukunftsplänen ab. Altbauten haben einen gewissen Charme und Geschichte. Dafür muss man aber auch bereit sein, mehr in die Instandhaltung zu investieren. Neubauten bieten modernen Komfort und Energieeffizienz, sind aber in der Anschaffung teurer. Nimm dir bei der Wahl der Immobilie Zeit: Wenn du alles gründlich prüfst und realistisch planst, steht einem erfolgreichen Kauf – ob Altbau oder Neubau – nichts mehr im Wege.