Construction ancienne ou nouvelle construction?

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Construction ancienne ou nouvelle construction: qu’est-ce qui te convient le mieux? En Suisse, les biens immobiliers datant de plus de 40 ans sont considérés comme des constructions anciennes et bon nombre de ces biens sont empreints d’histoire et de charme. En effet, en 2023, près d’un bâtiment résidentiel sur cinq avait plus de 100 ans – environ 334 000 maisons certes de caractère, mais qui peuvent aussi souvent cacher de mauvais surprises. Sans l’œil d’un professionnel, il est souvent difficile d’identifier les défauts de construction, ce qui peut entraîner des coûts imprévus, une fois le bien acheté.

Michael Hügli est directeur du réseau suisse d’artisans Buildigo. Voici ce qu’il conseille: «Avant d’acheter un bien immobilier, il est important de faire vérifier tous les composants et installations qu’il contient. Cela inclut l’âge, l’état et la durée de vie résiduelle.» Il ajoute: «Dans le cas d’une maison de plus de 100 ans, la statique des éléments en bois, l’humidité des murs de fondation et la résistance de l’enveloppe du bâtiment aux intempéries doivent impérativement être contrôlées par des spécialistes.»

Pour une négociation plus efficace: identifier les coûts cachés

Mieux tu connais l’état d’un bien immobilier, plus tu seras en position de force lors des négociations. Les rénovations nécessaires influent considérablement sur le prix de vente, en particulier dans l’ancien. Un chauffage vieillissant ou une mauvaise isolation de l’enveloppe du bâtiment peuvent réduire cette valeur.

C’est pourquoi il est important de demander à un spécialiste d’établir une liste des futurs frais d’assainissement. Ainsi, en cas de besoin, n’hésite pas à négocier le prix de vente d’un bien de manière raisonnable et cohérente sur un plan technique, dès lors que les coûts ont été établis au préalable de manière pertinente. 

Construction ancienne: l’alliance du charme et de l’histoire

Contrairement aux bâtiments modernes, les biens anciens sont souvent des bijoux architecturaux dotés d’une longue histoire. Toutefois, voici quelques points à prendre en compte avant d’opter pour un bien immobilier plus ancien:

Avantages d’une construction ancienne

• Du caractère et du charme: les moulures aux plafonds, les parquets en bois et les pièces hautes confèrent aux anciens bâtiments un charme indéniable.

• Emplacement bien ancré: les bâtiments anciens se trouvent souvent dans des quartiers déjà bien établis et dotés de bonnes infrastructures.

• Solidité de la structure du bâtiment: les maisons anciennes sont souvent construites avec des matériaux résistants comme les briques et la pierre naturelle.

• Avantages possibles en termes de prix: les anciennes constructions sont souvent moins chères que les nouvelles, surtout si des modernisations sont nécessaires.

Inconvénients d’une construction ancienne

• Les rénovations: souvent, le toit, la façade, les conduites d’eaux usées, les canalisations ou encore le chauffage nécessitent de coûteuses réparations. Les installations électriques ou la protection contre les incendies doivent également être adaptées aux normes en vigueur, au plus tard lorsque de nouvelles dispositions légales entrent en vigueur.

• Des coûts énergétiques plus élevés: selon une étude de l’Office fédéral de l’énergie (OFEN), les bâtiments construits avant 1980 consomment en moyenne un quart d’énergie de plus que les bâtiments plus récents. De nombreux biens anciens présentent une isolation insuffisante au niveau de la cave, du toit et des fenêtres, ce qui engendre des frais de chauffage plus élevés.

• Plus de substances nocives: tous les bâtiments construits avant 1990 sont susceptibles de contenir de l’amiante, ce une substance nocive, qui entraîne de coûteuses rénovations. On trouve de l’amiante par exemple dans les sols ou derrière le revêtement de la salle de bains. Dans les maisons encore plus anciennes, des substances interdites, appelées PCB, peuvent également être présentes, par exemple dans les joints d’étanchéité ou les revêtements anticorrosion.

• Expertise géologique ou de sites contaminés: si tu penses que le sol est pollué sous ou à côté du bien, il est préférable de demander un rapport d’expertise qui examinera les polluants et la structure du bâtiment.

• Protection des monuments historiques: vérifie en amont si des exigences ou restrictions sont susceptibles de compliquer les rénovations et d’en augmenter le coût.

• Vérifier la sécurité sismique: en Suisse, de nombreux bâtiments anciens ne répondent pas aux normes sismiques modernes. Fais vérifier la sécurité par un ingénieur civil, en particulier lors de transformations ou de remises en état.

• Protection contre les incendies: adapter les bâtiments anciens aux normes modernes de protection contre les incendies est une étape qui peut s’avérer nécessaire et coûteuse pour garantir la sécurité.

• Examiner les anciens plans de construction: n’oublie pas de jeter un œil aux documents de révision concernant les bases du plan datant de la période de création. Il se peut que les anciens plans contiennent des informations utiles sur la structure ou le mode de construction.

• Prévoir des réserves: lors de la rénovation de biens immobiliers anciens, des défauts cachés peuvent engendrer de coûteuses surprises. Nous te conseillons donc de prévoir un budget pour palier à ce genre de situation.

Première étape de contrôle: l’inspection visuelle

Mandate tout d’abord une inspection visuelle du bien immobilier de tes rêves. Ce conseil vaut également pour les nouvelles constructions. Les spécialistes qui interviendront, comme les architectes ou les experts en construction, seront capables de détecter par exemple des fissures, des fenêtres non étanches, des endroits humides, des moisissures ou des dommages sur le toit et la façade. Un premier examen visuel suffira généralement à un spécialiste et même à toi pour avoir une bonne idée de l’état du bâtiment. Cette prestation coûte généralement entre 500 et 2000 francs. 

Problèmes typiques des bâtiments anciens

• Contrôler le toit et la façade: un toit entièrement à refaire peut coûter cher. Il est donc nécessaire qu’il soit en bon état. La façade ne doit pas non plus présenter de fissures. 

• Fissures: si tu constates des fissures dans les murs, tu dois absolument les faire examiner. En particulier, les fissures en diagonale, qui peuvent indiquer que le sol bouge ou qu’il existe des problèmes statiques.

• Humidité: les murs humides se reconnaissent souvent aux taches colorés qu’ils affichent. Ou encore à l’odeur de moisi qu’ils dégagent. Cela s’explique souvent par un problème d’étanchéité au niveau des tuyauteries.

• Formation de moisissures: les moisissures sont non seulement inesthétiques et dangereuses pour la santé, mais aussi le signe de graves problèmes d’humidité.

• Équipement électrique obsolète: dans de nombreux bâtiments anciens, les câbles électriques sont obsolètes et ne répondent plus aux normes en vigueur. Le mieux est de faire contrôler l’installation par un spécialiste local afin de savoir si une rénovation est nécessaire.

• Analyse thermographique: une caméra thermique révèle les déperditions thermiques et les zones mal isolées du bâtiment qui ne sont pas visibles à l’œil nu.

• Contrôle des substances toxiques: De l’amiante, des PCB ou encore des produits de protection du bois peuvent être présents dans les bâtiments des années 1950 à 1970. Les éliminer peut s’avérer coûteux.

• Contrôle de la statique: si le bâtiment comporte des fissures ou des altérations, fais appel à un ou une spécialiste en statique. Les plans de construction et les documents de statique permettent de vérifier si le bâtiment est conforme aux prescriptions d’hier et d’aujourd’hui.

• Contrôle de l’efficacité énergétique: renseigne-toi pour savoir s’il existe un Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB). Vérifie également si les fenêtres, les portes et le toit sont suffisamment isolés. Si tu disposes d’un certificat énergétique CECB, tu connais exactement l’état énergétique d’un bien immobilier.

• Procès-verbaux de rénovation: vérifie si des rénovations majeures ont été effectuées et si oui, quand.

• Établir un plan de rénovation: réfléchis à combien tu peux et veux dépenser dans les rénovations et les modernisations.

Nouvelle construction: des biens modernes et efficaces

Plus d’un tiers des bâtiments résidentiels suisses ont été construits après 1984 et font donc partie des «nouvelles constructions». En raison des coûts de construction plus élevés et de la forte demande de logements modernes, ils sont plutôt plus chers que les bâtiments anciens. Les nouvelles constructions sont généralement prêtes à être occupées sans qu’il soit nécessaire de les rénover au préalable. Il convient toutefois dans ce domaine de tenir compte des éléments suivants.

Avantages d’une nouvelle construction

• Efficacité énergétique: les nouvelles constructions répondent aux normes d’efficacité énergétique en vigueur et permettent de réduire les coûts énergétiques grâce à des installations de chauffage et de production d’eau chaude modernes.

• Entretien peu onéreux: comme tout est neuf, des réparations ou des travaux d’entretien sont rarement nécessaires au cours des premières années, ce qui permet d’économiser de l’argent.

• Aménagement personnalisé: si tu achètes une nouvelle construction que tu fais agencer selon tes envies, il est souvent possible de décider de la répartition des pièces et de leur équipement. Les nouveaux biens aux surfaces généreux sont souvent plus faciles à transformer que les bâtiments anciens.

• Accessibilité: les maisons modernes sont souvent accessibles aux personnes (âgées) à mobilité réduite.

Inconvénients d’une nouvelle construction

• Prix plus élevés: les nouvelles constructions sont généralement plus chères que les bâtiments anciens.

• Design aseptisé: les nouvelles constructions ont moins de charme et se situent parfois dans des zones en développement,  à l’écart des centres-villes.

• Longs délais d’attente: pour les nouvelles constructions clés en main ou les achats anticipés, il peut s’écouler des mois, voire des années, avant l’emménagement.

• Défauts à la livraison: les nouvelles constructions peuvent elle aussi présenter des défauts. C’est pourquoi il est recommandé de procéder à un examen minutieux des lieux avec un spécialiste lors de la livraison.

Conseils pour l’achat d’une nouvelle construction

• Faire examiner le contrat de vente: en cas de doute, n’hésite pas à t’adresser à des spécialistes qualifiés – par exemple des juristes du bâtiment, des conseillers en maîtrise d’ouvrage ou bien sûr des notaires locaux. Lors d’achats de terrains ou de biens immobiliers, les notaires vérifient le contrat avant qu’il ne soit authentifié.

• Garantie légale et garantie commerciale: la garantie des contrats d’entreprise est régie par le droit suisse. L’entrepreneur (par exemple l’entrepreneur en bâtiment) est responsable des défauts qui rendent l’ouvrage défectueux, à moins que ceux-ci n’aient été expressément exclus du contrat. Regarde combien de temps et dans quelle mesure cette garantie est valable.

• Documente les défauts: lors de la remise du bien, il est recommandé de vérifier l’absence de défauts de construction avec l’aide d’un spécialiste et de consigner par écrit ceux qui sont constatés.

• Calculer les coûts d’entretien: même si les coûts d’entretien sont moins élevés pour les nouvelles constructions, il est tout de même conseillé de déterminer les charges avant de procéder à l’achat. En font notamment partie les frais de chauffage annuels estimés, les assurances et les taxes.

Conclusion: construction ancienne ou nouvelle construction: comment faire ton choix?

Qu’il s’agisse d’un bâtiment neuf ou ancien, la décision dépend de tes préférences personnelles, de ton budget et de tes projets d’avenir. Les bâtiments anciens ont du charme et une histoire. Mais il faut également être prêt à investir davantage dans l’entretien. Les nouvelles constructions offrent un confort moderne et une bonne efficacité énergétique, mais sont plus chères à l’achat. Prends le temps de réfléchir: si tu passes tout en revue et planifies les choses de manière réaliste, alors tu feras le bon choix, dans le neuf ou dans l’ancien.