Valori fiscali in aumento: ecco i costi aggiuntivi da tenere in conto per la tua abitazione di proprietà

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

I proprietari e le proprietarie di immobili nel canton Zurigo sono in allerta: a partire dal periodo fiscale 2025, rischiano di vedersi aumentare le imposte per le loro abitazioni. Motivo: il Consiglio di Stato di Zurigo intende ridefinire il valore fiscale degli immobili e il valore locativo, adeguandoli ai prezzi degli immobili in aumento quasi ovunque.

Il valore locativo è un reddito «fittizio» calcolato dall’Ufficio delle imposte per un appartamento o una casa ad uso proprio. Viene aggiunto al reddito restante. Un esempio: il valore locativo di un appartamento nel canton Zurigo, imponibile come reddito, del valore di 1,2 milioni di franchi ammonta a 35 700 franchi all’anno.

Il controverso valore locativo aumenta nonostante la minaccia di abolizione

Parallelamente agli sforzi del Consiglio di Stato di Zurigo, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati sono impegnati a livello nazionale per elaborare le modalità di una possibile abolizione (parziale) del valore locativo. Non è ancora chiaro quando e se il valore locativo, che accende il dibattito politico, verrà abolito in tutto o in parte.

Ralph Bauert, direttore dell’Associazione dei proprietari fondiari della regione di Winterthur, afferma: «Mi aspetto che nel 2025 il Parlamento approvi un progetto di legge per l’abolizione del valore locativo e che successivamente si proceda alla votazione popolare.» Un gruppo di interesse dovrebbe indire prima, con successo, il referendum.

Canton Zurigo: aumento medio dei valori fiscali pari al 49%

Una cosa, invece, è già chiara: secondo uno studio commissionato dall’Ufficio cantonale delle imposte di Zurigo, dal 2009 nel canton Zurigo il valore di mercato delle case unifamiliari e degli appartamenti di proprietà è aumentato in media del 50 %, mentre i prezzi degli appartamenti in affitto sono aumentati di circa il 15 %. Su richiesta del Consiglio di Stato di Zurigo, il valore fiscale delle case unifamiliari dovrebbe aumentare in media del 49 % e il valore locativo dell’11 %.

Un tale adeguamento del valore era prevedibile. Il motivo? Il Consiglio di Stato di Zurigo non applicava adeguamenti ai valori fiscali e locativi da 15 anni. Una lunga attesa che non costituisce un’eccezione: nel canton Soletta, ad esempio, i valori attuali degli immobili si basano ancora su quelli in vigore dal 1° gennaio 1970.

Il Consiglio di Stato di Soletta intende ora «semplificare il sistema per la determinazione dei valori e adeguare moderatamente gli stessi con una revisione della stima catastale». Stando alle indicazioni delle autorità, il progetto di legge dovrebbe essere presentato al Parlamento cantonale nel 2025. A partire dal periodo fiscale 2025, gli immobili verranno rivalutati anche nei cantoni Argovia e Nidvaldo.

Anche altri cantoni aumentano i valori fiscali e locativi

Secondo Rahel Haag della Cancelleria di Stato di Turgovia, il canton Turgovia «rivaluta complessivamente ogni fondo non agricolo al più tardi dopo 15 anni.» Nel canton San Gallo si provvede alla rivalutazione ogni 10 anni, lo si può quindi considerare un processo continuo. Anche nel cantone dei Grigioni i valori degli immobili e quelli locativi vengono adeguati con una cadenza di 10 anni.

Come il canton Zurigo, anche il canton Obvaldo sta pianificando un «rinnovo delle stime dei fondi» per l’inizio del 2025. Secondo il Dipartimento delle finanze, però, i contribuenti obvaldesi dovranno pagare di meno rispetto al canton Zurigo. Rahel Rutz, del Dipartimento delle finanze dell’Obvaldo, scrive: «Nella maggior parte dei casi, l’onere fiscale complessivo sarà compreso tra lo 0 e l’1,2 %.»

Per il momento, nel canton Svitto e nel canton Zugo rimane tutto invariato. Su richiesta, il consigliere di Stato di Zugo Heinz Tännler scrive: «Nel canton Zugo al momento non sono previsti adeguamenti dei valori immobiliari o locativi.»

Al contrario, il canton Lucerna rivaluterà tutti i fondi entro il 2026. Tuttavia, secondo l’Ufficio delle finanze di Lucerna, un passaggio di proprietà di un immobile potrebbe far scattare «immediatamente» una nuova valutazione, valida anche nel periodo fiscale corrispondente.

I tribunali costringono il Consiglio di Stato di Zurigo ad agire

Nel canton Zurigo la rivalutazione non è del tutto volontaria: i tribunali avevano precedentemente stabilito che, in questo cantone, per molti immobili i valori dell’imposta sul patrimonio calcolati in base alla precedente direttiva sono nettamente inferiori rispetto al loro valore di mercato effettivo. I valori fiscali calcolati dall’Ufficio delle imposte non sono più compatibili con il diritto federale e pertanto devono essere adeguati.

Grazie all’adeguamento previsto, il cantone e i comuni zurighesi prevedono entrate aggiuntive annue pari a 170 milioni di franchi. Secondo Reto Flury, portavoce della Direzione delle finanze del canton Zurigo, la procedura di interrogazione per la direttiva del Consiglio di Stato si è conclusa l’8 maggio 2024. Secondo Flury, «non si può indire un referendum per questa direttiva». In altre parole, dovrebbe essere attuata più o meno come previsto.

A Zurigo una coppia sposata con due figli paga circa 2000 franchi in più

Ma quanto dovranno versare in più i contribuenti del canton Zurigo a partire dal 2025? Un esempio della Direzione cantonale delle finanze mostra che, in caso di aumento del valore fiscale dell’appartamento in città da 500 000 a 1 094 000 franchi e di aumento del valore locativo di 5200 franchi, una coppia di coniugi zurighesi con due figli rischia di pagare 2078 franchi in più all’anno. Tale importo diminuisce o aumenta a seconda dello stato civile, del carico fiscale, del valore precedente dell’imposta sul patrimonio e del valore locativo. 

Chi ha acquistato la propria casa dopo il 2009 paga meno

Chi nel canton Zurigo ha acquistato la propria casa dopo il 2009 può cavarsela con un aumento più contenuto. Il motivo? I valori ufficiali sono già stati costantemente adeguati al rialzo dalle autorità fiscali dopo il 2009.

Anche i proprietari di abitazioni con un reddito basso nel canton Zurigo probabilmente non saranno entusiasti degli adeguamenti: nel 2023, infatti, è stato annullato definitivamente lo sconto fiscale concesso dal 1999 sul valore locativo. Il motivo? Mancava la base legale per questo cosiddetto «intervento per casi di rigore». Anche altri sette cantoni hanno dovuto abolire questi sgravi fiscali per i proprietari di abitazioni a basso reddito.

I calcoli delle autorità sono contestabili

Importante da sapere: secondo il diritto federale, in tutti i cantoni i valori dell’imposta sul patrimonio degli immobili non possono essere inferiori al 70 % del valore di mercato e i valori locativi non possono essere inferiori al 60 % dell’affitto di mercato. I cantoni possono fissare un valore locativo più elevato e sono liberi di scegliere il metodo per la determinazione del canone di locazione come base per il valore locativo.

Ma i cantoni come calcolano concretamente questi valori fiscali? A tal fine il canton Zurigo utilizza una formula. Alcuni cantoni svizzeri, tra cui il canton Argovia, applicano la cosiddetta procedura di valutazione individuale e calcolano il valore locativo con un modello edonico computerizzato che tiene conto di criteri specifici dell’immobile e dell’ubicazione.

Nel canton Obvaldo, la valutazione del fondo viene effettuata con la seguente formula: per le case unifamiliari e multifamiliari e le unità delle proprietà per piani, la base è costituita dal valore del terreno (n. m2 x CHF al m2) più il valore attuale (valore dell’assicurazione stabili a nuovo meno la svalutazione dovuta al passare del tempo).

Se necessario, puoi impugnare il calcolo del valore locativo effettuato dalle autorità

Un’informazione utile: non è obbligatorio accettare il valore locativo e fiscale ufficialmente stabilito. In caso di scostamenti, puoi utilizzare altri valori nella tua dichiarazione d’imposta. Devi però motivare il valore modificato in una lettera di accompagnamento inviata all’Ufficio delle imposte e allegare i relativi documenti di prova.

Un valore locativo inferiore può essere giustificato, ad esempio, con i canoni di locazione effettivamente pagati per immobili e ubicazioni comparabili. In questo caso, l’obbligo di prova spetta ai proprietari delle abitazioni. L’ufficio stabilirà quindi i valori definitivi al momento della verifica della dichiarazione d’imposta.

Hai comunque la possibilità di porre veto secondo una procedura ordinaria. Le opposizioni motivate hanno buone probabilità di successo: secondo il consigliere di Stato Heinz Tännler, nel canton Zugo, ad esempio, ogni anno circa il 30 % dei valori ufficiali viene corretto dopo un’opposizione. Secondo l’Ufficio cantonale delle imposte, nel canton San Gallo la «quota di correzione» arriva addirittura al 40 % circa.

In caso di decisione negativa, può essere d’aiuto anche un’assicurazione di protezione giuridica con un’apposita copertura assicurativa. Michael Grütter, giurista presso l’assicurazione di protezione giuridica Protekta della Mobiliare, consiglia: «Se la decisione rispetto a un’opposizione ha esito negativo, Protekta si fa carico – a condizione che sussista una copertura assicurativa – dei costi per il procedimento di ricorso contro la decisione, inclusa la rappresentanza da parte di avvocati esterni.» Per ulteriori informazioni puoi richiedere una consulenza gratuita qui.

Decisione fiscale: come difendersi da valori fiscali eccessivi

Il calcolo del valore locativo è disciplinato a livello cantonale. Si consiglia pertanto di consultare innanzitutto il sito web della rispettiva amministrazione delle contribuzioni cantonale e le eventuali fonti di informazione ivi contenute o collegate tramite link.

Se non sei d’accordo con un valore locativo o fiscale determinato dall’Ufficio delle imposte, devi opporti alla disposizione entro il termine previsto per l’impugnazione. In molti cantoni questo passaggio può avvenire solo con l’accertamento definitivo della dichiarazione d’imposta.

Consiglio: prima di presentare ricorso, contatta l’esperto competente presso l’Ufficio delle imposte e fatti spiegare in che modo l’autorità è giunta a formulare la sua valutazione presumibilmente «sbagliata».

Presentare opposizione in modo corretto e puntuale

Se non sei d’accordo con la decisione d’imposizione definitiva o con i valori fiscali e locativi calcolati dalle autorità, puoi presentare ricorso contro tale decisione senza alcun costo entro 30 giorni. Se lasci scadere il termine, la decisione d’imposizione passa in giudicato.

Per presentare opposizione devi raccogliere tutti i documenti rilevanti e inviare il ricorso scritto tramite raccomandata all’Ufficio delle imposte competente. Non dimenticare la firma originale! Spedisci la lettera per raccomandata, così potrai dimostrare che il termine è stato rispettato. 

Presentare prove

Per presentare ricorso devi fornire tutte le informazioni e le prove rilevanti che potrebbero influire sull’ammontare dei valori locativi e fiscali. Tra queste rientrano, ad esempio, confronto tra affitti, perizie sullo stato dell’immobile o informazioni su immobili simili nelle vicinanze. Una perizia di un esperto può aumentare notevolmente le prospettive di successo di un ricorso.

In genere, per un appartamento di proprietà o una casa unifamiliare costa tra i 700 e i 2000 franchi.

Consulenza giuridica

Se hai bisogno di una consulenza legale rivolgiti agli specialisti della tua assicurazione di protezione giuridica o a esperti fiscali, soprattutto se si tratta di questioni complesse di natura fiscale. Un avvocato o un fiscalista con esperienza in materia giuridica può aiutarti a valutare le varie opzioni giuridiche e a elaborare una strategia per il ricorso. 

Ricorso presso il Tribunale amministrativo

Se il tuo ricorso viene respinto dall’Ufficio delle imposte, hai comunque la possibilità di presentarlo anche presso il Tribunale amministrativo competente. In questo caso è consigliabile farsi rappresentare da un professionista per aumentare le possibilità di successo. I ricorsi sono a pagamento se non vinci la causa.