Hausse de la valeur fiscale: les frais supplémentaires à prévoir pour ton bien immobilier

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Les propriétaires de bien immobiliers du canton de Zurich sont en émoi: à partir de la période fiscale 2025, les impôts sur leur propre logement risquent d’augmenter. La raison: le Conseil d’État zurichois veut redéfinir la valeur fiscale des biens ainsi que la valeur locative et les adapter aux prix de l’immobilier qui ont augmenté presque partout.

La valeur locative est un revenu « fictif » calculé par l’administration fiscale pour un appartement ou une maison à usage personnel. Elle est ajoutée au reste du revenu. Voici un exemple: la valeur locative, imposable en tant que revenu, d’un logement d’une valeur de 1,2 million de francs situé dans le canton de Zurich s’élève à 35 700 francs par an.

Malgré une possible suppression, la valeur locative sujette à controverse va augmenter

Parallèlement aux efforts déployés par le Conseil d’État zurichois, le Conseil national et le Conseil des États travaillent au niveau national à l’élaboration des modalités d’une éventuelle suppression (partielle) de la valeur locative. Mais nul ne peut dire encore quand sera supprimée la valeur locative, politiquement controversée, et si elle le sera complètement ou partiellement.

Ralph Bauert, directeur de l’Association des propriétaires fonciers de la région de Winterthour, déclare: « Je m’attends à ce que le Parlement adopte en 2025 un projet visant à supprimer la valeur locative et à ce que celui-ci soit ensuite soumis à une votation populaire. » Pour que ce soit le cas, un groupe d’intérêt devrait toutefois parvenir à lancer un référendum au préalable.

Canton de Zurich: augmentation de la valeur fiscale de 49 % en moyenne

En revanche, une chose est déjà claire aujourd’hui: selon une étude commandée par l’administration fiscale du canton de Zurich, la valeur vénale des maisons individuelles et des appartements en copropriété dans le canton de Zurich a augmenté en moyenne de 50 % depuis 2009, et les prix des logements locatifs d’environ 15 %. À la demande du Conseil d’État zurichois, la valeur fiscale des maisons individuelles doit être augmentée en moyenne de 49 % et la valeur locative de 11 %.

Ces ajustements étaient prévisibles. La raison à cela: le Conseil d’État zurichois n’a plus procédé à aucun ajustement des valeurs fiscale et locative depuis 15 ans. Ce qui n’a rien d’exceptionnel: dans le canton de Soleure par exemple, les valeurs cadastrales actuelles reposent toujours sur la date de référence du 1er janvier 1970.

Néanmoins, le Conseil d’État soleurois souhaite désormais « simplifier le système de fixation des valeurs par une révision de l’estimation cadastrale et adapter modérément le montant des valeurs ». Selon les autorités, le projet devrait être soumis au Parlement cantonal en 2025. À compter de la période fiscale 2025, les biens immobiliers devraient également être réévalués dans les cantons d’Argovie et de Nidwald.

D’autres cantons augmentent également les valeurs fiscale et locative

Selon Rahel Haag, de la Chancellerie d’État du canton de Thurgovie, le canton procède à « une réévaluation globale de chaque terrain non agricole au plus tard tous les 15 ans ». Dans le canton de Saint-Gall, une nouvelle évaluation a lieu tous les 10 ans – dans le cadre d’un processus continu. Dans le canton des Grisons également, les valeurs fiscale et locative sont ajustées en continu tous les 10 ans.

À l’instar du canton de Zurich, le canton d’Obwald prévoit actuellement un « renouvellement des estimations des terrains » pour début 2025. Selon le Département des finances, les impôts des contribuables d’Obwald augmenteront moins que dans le canton de Zurich. Rahel Rutz, du Département des finances d’Obwald, écrit: « Dans la plupart des cas, il en résultera une charge fiscale globale supplémentaire de l’ordre de 0 à 1,2 %. »

Dans les cantons de Schwytz et de Zoug, rien ne change pour l’instant. Le conseiller d’État zougois Heinz Tännler écrit, en réponse à une demande sur le sujet: « Dans le canton de Zoug, aucune adaptation des valeurs fiscale et locative n’est actuellement prévue. »

Le canton de Lucerne réévaluera tous les terrains d’ici 2026. Toutefois, selon l’administration fiscale de Lucerne, un changement de propriétaire peut déclencher « immédiatement » une nouvelle évaluation du bien immobilier en question, laquelle serait alors valable pour la période fiscale correspondante.

Les tribunaux obligent le Conseil d’État zurichois à agir

Dans le canton de Zurich, le processus de réévaluation n’est pas vraiment le fruit d’une décision volontaire: les tribunaux avaient estimé antérieurement que les valeurs fiscales de nombreux biens immobiliers du canton de Zurich, calculées selon l’ancienne directive, étaient nettement inférieures à leurs valeurs vénales réelles, qu’elles n’étaient donc plus compatibles avec le droit fédéral et qu’elles devaient être adaptées.

Le canton et les communes zurichoises tablent sur des recettes supplémentaires annuelles de 170 millions de francs grâce à l’adaptation prévue. Selon Reto Flury, porte-parole de la direction des finances du canton de Zurich, le processus de consultation sur la directive du Conseil d’État est terminé depuis le 8 mai 2024. D’après lui, la directive « n’est pas susceptible de référendum ». Par conséquent, elle devrait être mise en œuvre plus ou moins comme prévu.

Un couple marié avec deux enfants paiera environ 2000 francs de plus à Zurich

Mais dans quelle mesure les contribuables du canton de Zurich devront-ils dépenser plus à partir de 2025? Voici un exemple de la direction cantonale des finances: un couple zurichois marié avec deux enfants risque une charge fiscale supplémentaire de 2078 francs par an en cas d’augmentation de la valeur fiscale de leur appartement en ville de 500 000 francs à 1 094 000 francs et d’augmentation de la valeur locative de 5200 francs.

Ce montant peut varier selon la situation familiale, la charge fiscale, l’ancienne valeur fiscale et la valeur locative. 

Les propriétaires ayant acheté après 2009 sont mieux lotis

Les personnes qui ont acheté leur logement dans le canton de Zurich après 2009 peuvent voir augmenter leurs impôts dans une moindre mesure. La raison à cela: après 2009, les valeurs officielles ont déjà été revues à la hausse au fur et à mesure par les autorités fiscales.

Les propriétaires de biens immobiliers du canton de Zurich aux revenus modestes ne vont vraiment pas se réjouir de ces changements: un rabais fiscal accordé depuis 1999 sur la valeur locative de leur logement leur a été supprimé en 2023 sans être remplacé. La raison à cela: l’absence de base légale. Sept autres cantons ont également dû supprimer des rabais fiscaux de ce type pour les propriétaires immobiliers aux revenus modestes.

Les calculs des autorités sont contestables

Il est important de comprendre la chose suivante: selon le droit fédéral, les valeurs fiscales des biens dans tous les cantons ne doivent pas être inférieures à 70 % de la valeur vénale ou de la valeur du marché, et les valeurs locatives ne doivent pas être inférieures à 60 % du loyer du marché. Les cantons peuvent fixer la valeur locative à un niveau plus élevé et sont libres de choisir la méthode de calcul du loyer comme base de la valeur locative.

Mais comment les cantons calculent-ils concrètement ces valeurs fiscales? Le canton de Zurich utilise une formule à cet effet. Certains cantons suisses, comme le canton d’Argovie, appliquent la procédure dite d’évaluation individuelle et calculent la valeur locative à l’aide d’un modèle informatique hédoniste qui tient compte de critères spécifiques au bien et à l’emplacement.

Dans le canton d’Obwald, l’évaluation du terrain est effectuée à l’aide de la formule suivante: pour les maisons comprenant un à trois logements et les unités de propriété par étages, la base est la valeur du terrain (nombre de m2 x CHF par m2) plus la valeur actuelle (valeur d’assurance du bâtiment à neuf moins la dépréciation liée à l’âge).

Au besoin, tu peux contester le calcul officiel de la valeur locative

Bon à savoir: il ne faut pas forcément que tu acceptes les valeurs locative et fiscale définies par les autorités. En cas de divergences, tu peux utiliser d’autres valeurs dans ta déclaration d’impôts. Cependant, tu dois justifier le changement de valeur dans une lettre d’accompagnement adressée à l’administration fiscale et joindre les preuves correspondantes.

Une valeur locative inférieure peut par exemple être justifiée au moyen de loyers effectifs payés pour des immeubles et des emplacements comparables. La charge de la preuve incombe alors aux propriétaires des biens immobiliers. Les autorités fixeront ensuite les valeurs définitives lors de l’examen de la déclaration d’impôts.

Tu peux faire opposition contre ces valeurs selon la procédure normale. Les oppositions justifiées ont toutes les chances d’aboutir: dans le canton de Zoug, le conseiller d’État Heinz Tännler estime par exemple qu’environ 30 % des valeurs officielles sont corrigées chaque année à la suite d’oppositions. Dans le canton de Saint-Gall, le « taux de correction » s’élève même à environ 40 % selon l’administration fiscale cantonale.

En cas de décision négative, une assurance de protection juridique avec une couverture d’assurance correspondante peut éventuellement être utile. Michael Grütter, juriste chez Protekta Assurance de protection juridique de la Mobilière, donne ces explications: « Si la décision sur opposition rendue est négative, Protekta prend en charge – dans la mesure où il existe une couverture d’assurance – les frais de la procédure de recours contre la décision, y compris la représentation par des avocats externes. » Pour plus d’informations, tu peux te faire conseiller gratuitement ici.

Décision fiscale: comment se défendre en cas de valeur excessive

Le calcul de la valeur locative est réglementé au niveau cantonal. C’est pourquoi il est recommandé de consulter dans un premier temps le site Internet de l’administration fiscale cantonale en question ainsi que les éventuelles sources d’information qui y sont proposées ou mises en lien.

Si tu n’es pas d’accord avec une valeur locative ou fiscale déterminée par l’administration des impôts, tu dois t’opposer à la décision dans le délai de recours. Dans de nombreux cantons, cette étape ne peut être franchie que lorsque la taxation définitive est communiquée.

Conseil: avant de faire opposition, contacte d’abord la personne compétente à l’administration fiscale et demande comment les autorités sont parvenues à leur estimation que tu estimes « fausse ».

Faire opposition correctement et dans les délais

Si tu n’es pas d’accord avec la décision de taxation définitive ou avec les valeurs locative et fiscale calculées par les autorités, tu peux faire opposition gratuitement dans un délai de 30 jours. Si tu laisses le délai expirer, la décision de taxation entre en force.

Pour faire opposition, tu dois rassembler tous les documents nécessaires et envoyer l’opposition écrite par recommandé à l’administration fiscale compétente. N’oublie pas qu’une signature originale est requise! Envoie la lettre par courrier recommandé pour prouver le respect du délai. 

Présenter des preuves

Pour une opposition, tu dois fournir toutes les informations et preuves pertinentes qui pourraient influer sur le montant des valeurs locative et fiscale. Il peut s’agir par exemple de loyers comparatifs, d’expertises sur l’état du bien immobilier ou d’informations sur des biens similaires dans les environs. L’expertise d’un spécialiste en estimation peut considérablement augmenter les chances de succès d’une opposition.

Cela coûte généralement entre 700 et 2000 francs pour un appartement en copropriété ou une maison individuelle.

Conseil juridique

Au besoin, demande un conseil juridique auprès des spécialistes de ton assurance de protection juridique ou d’experts fiscaux, en particulier lorsqu’il s’agit de questions fiscales complexes. Un avocat ou un fiscaliste expérimenté peut t’aider à sonder les options juridiques et à développer une stratégie d’opposition. 

Recours auprès du tribunal administratif

Si ton opposition est rejetée par l’administration fiscale, tu as toujours la possibilité de déposer un recours auprès du tribunal administratif compétent. Dans ce cas, il est conseillé de se faire représenter par un spécialiste en droit afin d’augmenter tes chances de réussite. Les recours sont payants si tu n’obtiens pas gain de cause.