Come procedere correttamente per la disdetta del contratto di locazione

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Nel contratto di locazione relativo al tuo immobile puoi ad esempio vietare la presenza di animali di grossa taglia. Se un inquilino o un’inquilina viola questo divieto e tiene comunque un cane di grossa taglia senza il tuo consenso, si tratta di una «grave violazione dell’obbligo» secondo una sentenza del Tribunale federale del 1994. Puoi quindi procedere con una disdetta straordinaria del contratto di locazione «per gravi motivi».

A tal fine devi prima inviare un sollecito all’inquilino o all’inquilina. Se anche dopo l’invio del sollecito l’animale continua a vivere nell’appartamento, è possibile disdire il contratto con un preavviso di 30 giorni alla fine di un mese. Tuttavia, anche se la disdetta è giustificata, devi mettere in conto che l’inquilino o l’inquilina non sia d’accordo e contesti la tua decisione.

In caso di contestazione, si rende obbligatoria un’udienza di conciliazione gratuita

Sapevi che per legge è obbligatorio organizzare un’udienza di conciliazione gratuita? In realtà è una buona soluzione, poiché grazie agli organi di conciliazione si evita che l’inquilino o l’inquilina vada direttamente in tribunale, facendoti risparmiare tempo, denaro e seccature.

È anche utile sapere che una mediazione extragiudiziale a pagamento può sostituire la procedura di conciliazione obbligatoria solo se tutte le parti lo richiedono nella domanda di conciliazione o nell’udienza di conciliazione. Ma con quale frequenza si verificano le controversie conseguenti a una disdetta del contratto di locazione?

La disdetta del contratto è una causa frequente di procedura di conciliazione

Uno sguardo alle statistiche pubblicate annualmente dalle autorità di conciliazione dovrebbe servire da monito per tutti i locatori e tutte le locatrici. Il motivo? Alla fine del 2023, il numero di controversie riconducibili al diritto di locazione e affitto ha raggiunto un nuovo record, con circa 25 500 casi pendenti.

A titolo di paragone: nel 2013 si sono registrati all’incirca solo 14 300 casi. Nel 2023 sono stati gli aumenti dei canoni di locazione la causa più frequente delle procedure di conciliazione. Al secondo posto seguono subito le «disdette ordinarie dei contratti» e al terzo le disdette «straordinarie» per gravi motivi. In breve: le disdette sono un motivo che porta spesso a controversie giuridiche con l’inquilino o l’inquilina.

Il diritto di locazione svizzero prevede la libertà di disdetta

Se vuoi evitare costose e interminabili controversie dinanzi alle autorità di conciliazione e ai tribunali, in caso di disdetta devi comportarti in maniera corretta dal punto di vista legale. Ciononostante, anche una risoluzione giuridicamente corretta non garantisce che la tua disdetta non verrà contestata. Tuttavia, una procedura corretta aumenta le tue possibilità di ottenere esiti positivi. 

È rassicurante sapere che una disdetta contestata da un inquilino o un’inquilina viene annullata dal tribunale solo in casi eccezionali, ad esempio se hai agito in maniera indebita.

Inoltre, il diritto di locazione svizzero ti riconosce la libertà di disdetta. Ciò significa che in linea di principio puoi disdire un rapporto di locazione per qualsiasi motivo, se rispetti i termini e le scadenze di disdetta contrattuali e legali, osservi tutte le formalità prescritte e se la disdetta non è indebita. Ma a cosa devi prestare attenzione in caso di disdetta? 

Requisiti formali in caso di disdetta di locali residenziali o commerciali

La disdetta di locali adibiti a uso residenziale o commerciale deve essere notificata all’inquilino o all’inquilina per iscritto tramite un modulo approvato dal cantone. Non basta una semplice lettera. La disdetta deve pervenire sempre alla parte interessata entro e non oltre l’ultimo giorno lavorativo prima dell’inizio del periodo di preavviso. Se la disdetta viene inviata tramite raccomandata ma non viene ritirata per assenza del destinatario, come data di recapito vale il primo giorno utile in cui si può ritirare la disdetta presso l’ufficio postale.

Nel caso di appartamenti familiari, devi inviare la disdetta separatamente a ciascun inquilino o inquilina. Solitamente trovi il modulo ufficiale presso gli uffici competenti del rispettivo cantone. Devi firmarlo di tuo pugno. La disdetta scritta è necessaria anche se il contratto di locazione è stato concordato solo a voce. Se non rispetti queste formalità, la disdetta è «nulla». Dal punto di vista giuridico, quindi, il rapporto di locazione non risulta disdetto e proseguirà alle condizioni precedenti.

In caso di disdetta ordinaria, non è obbligatorio addurre alcuna motivazione, ma è consigliabile. In caso di necessità, l’inquilino o l’inquilina può chiederti di fornire una motivazione. È importante che la motivazione della disdetta sia chiara e comprensibile per essere nel giusto dal punto di vista giuridico. A titolo di prova, la disdetta del contratto di locazione deve sempre essere inviata tramite raccomandata.

Raphael Butz, avvocato e partner dello studio legale Vischer AG, mette in guardia: «Se, ad esempio, nell’ambito di un procedimento di conciliazione o di un procedimento giudiziario risulta che la disdetta è nulla o indebita, si applica un periodo di carenza di tre anni. Durante questo periodo, una nuova disdetta è possibile solo a determinate condizioni come, ad esempio, un ritardo nel pagamento da parte dell’inquilino o dell’inquilina. È quindi importante rispettare i requisiti formali.»

Regolamentazione speciale in caso di ritardo nei pagamenti

In quanto proprietario o proprietaria di spazi abitativi, il termine di disdetta legale è di almeno tre mesi (locali commerciali: sei mesi). Per le camere ammobiliate e i parcheggi, il termine invece è di due settimane. Nel contratto di locazione puoi concordare scadenze più lunghe, ma non più brevi. Se i termini di disdetta non sono disciplinati nel contratto, valgono sempre le scadenze locali, che possono essere richieste alle autorità di conciliazione.

«Per motivi gravi» è ipotizzabile anche una disdetta dove non si rispetta il termine di tre mesi (locali commerciali: sei mesi). Ad esempio, puoi dare la disdetta anticipata a un inquilino o a un’inquilina se «causa intenzionalmente gravi danni all’immobile in affitto». In ogni caso, l’inquilino o l’inquilina può impugnare la disdetta presso le autorità di conciliazione locali entro 30 giorni o richiedere una protrazione del rapporto di locazione. 

L’avvocato Raphael Butz richiama l’attenzione rispetto a una regolamentazione speciale che si applica in caso di ritardo nei pagamenti: «Se l’inquilino o l’inquilina non paga l’affitto in tempo, il locatore o la locatrice può fissare per iscritto un termine di 30 giorni per un pagamento a posteriori e avvisare contemporaneamente l’inquilino o l’inquilina che scaduto tale termine procederà alla disdetta. Se il pagamento non viene effettuato entro il termine, è possibile recedere il contratto con un ulteriore preavviso di almeno 30 giorni dalla fine di un mese.»

Motivi per una disdetta ordinaria o senza preavviso

Ci possono essere diversi motivi per disdire un rapporto di locazione. Tra i più frequenti figurano la necessità d’uso personale da parte del proprietario o della proprietaria, ritardo nei pagamenti, la violazione del regolamento condominiale o una grave violazione contrattuale da parte dell’inquilino o dell’inquilina.

Buono a sapersi: i tuoi inquilini devono usare cura nell’utilizzo dell’immobile in affitto e avere riguardo per i vicini. Le amministrazioni non sono tenute a tollerare ripetuti comportamenti che arrecano disturbo o l’uso non accurato o contrario al contratto dell’immobile in locazione. Comportamenti simili costituiscono, eventualmente in seguito a un ammonimento, un motivo legittimo di disdetta ordinaria anche per la locazione di locali residenziali o commerciali.

Nei casi più gravi, puoi anche dare disdetta a breve termine o senza preavviso. Un esempio: dopo un ammonimento, ripetute e rumorose liti coniugali con anche l’intervento della polizia possono essere motivo di disdetta. La minaccia di disdetta non è necessaria, ma è comunque consigliabile affinché l’inquilino o l’inquilina si renda conto della gravità della situazione.

L’avvocato David Knecht dello studio legale Prof. Giger & Partner Rechtsanwälte afferma al riguardo: «Come prova, anche il sollecito deve essere inviato a mezzo raccomandata.» Secondo l’esperienza dell’avvocato David Knecht, a causa delle frequenti contestazioni delle disdette presentate presso le autorità di conciliazione, è probabile che anche una disdetta giuridicamente valida non comporti automaticamente l’obbligo per l’inquilino o l’inquilina di trasferirsi entro la data della disdetta. Infatti, durante un procedimento di conciliazione o giudiziario, il contratto di locazione è ancora in essere.

Di conseguenza, chiunque può rimanere nell’immobile per mesi o addirittura anni indipendentemente dall’esito della procedura. In questi casi, gli esperti parlano di «protrazione a freddo».

Verificare l’assicurazione di protezione giuridica del locatore o della locatrice

Una disdetta è un processo complesso che richiede un’attenta pianificazione e il rispetto delle norme di legge. Rispettando i termini di preavviso, le motivazioni e le regole formali e, se necessario, richiedendo una consulenza legale, puoi assicurarti che la tua disdetta sia giuridicamente corretta e valida. 

Per i propri immobili, le amministrazioni possono ad esempio stipulare anche un’assicurazione di protezione giuridica del locatore, al fine di ottenere il supporto di un’assicurazione in caso di controversie legali con gli inquilini. Michael Grütter, avvocato presso Protekta Rechtsschutz-Versicherung AG, società della compagnia d’assicurazioni Mobiliare, afferma: «Protekta supporta i locatori e le locatrici assicurati, ad esempio se un locatario o una locataria contesta una disdetta pronunciata.»

Consiglio: se vuoi disdire il rapporto di locazione in maniera consensuale, parla personalmente con l’inquilino o l’inquilin prima di inviare la disdetta scritta e spiegagli/spiegale i motivi per cui vuoi dare la disdetta dell’appartamento. Per agevolare il più possibile la risoluzione del contratto di locazione ed evitare un procedimento di conciliazione o giudiziario, puoi anche proporre un’abitazione alternativa o un termine di disdetta prolungato.