Comment résilier correctement un contrat de bail

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Dans le contrat de bail, tu peux par exemple interdire la détention de gros animaux dans ton bien immobilier. Si un locataire ne respecte pas cette interdiction et détient malgré tout un gros chien sans ton accord, cela constitue, selon une décision du Tribunal fédéral de 1994, un manquement grave aux obligations. Tu peux donc résilier le contrat de bail «de manière extraordinaire pour justes motifs».

Pour cela, tu dois d’abord envoyer un avertissement au locataire. Si le locataire détient toujours son gros chien malgré l’envoi de l’avertissement, il est possible de résilier le contrat pour la fin d’un mois moyennant un préavis de 30 jours. Cependant, malgré une résiliation justifiée, tu dois t’attendre à ce que le locataire ne soit pas d’accord et conteste ta décision.

En cas de contestation, une audience de conciliation gratuite est obligatoire

Mais savais-tu que la loi exigeait d’abord la tenue d’une audience de conciliation gratuite? C’est en réalité une bonne chose, car grâce aux offices de conciliation, le locataire ne peut pas aller directement devant les tribunaux. Cela peut te faire gagner du temps, de l’argent et t’éviter bien des tracas.

Bon à savoir également: une médiation extrajudiciaire payante ne peut remplacer la procédure de conciliation obligatoire que si toutes les parties en font la demande dans la requête de conciliation ou lors de l’audience de conciliation. Mais y a-t-il souvent litige lors de la résiliation d’un bail?

Les résiliations de baux sont un motif fréquent de procédures de conciliation

Les statistiques des autorités de conciliation publiées chaque année  valent de mise en garde pour les bailleurs. En effet, le nombre de litiges en matière de baux à loyer ou à ferme a atteint un nouveau record fin 2023 avec environ 25 500 cas ouverts.

À titre de comparaison, ce nombre n’était que de 14 300 en 2013. En 2023, ce sont les augmentations de loyer qui ont le plus souvent conduit à des procédures de conciliation. Viennent en deuxième lieu les «résiliations ordinaires de contrat» puis les résiliations «extraordinaires» pour justes motifs. En résumé: les résiliations de contrat sont un motif fréquent de litiges juridiques avec les locataires.

La liberté de résiliation est inscrite dans le droit du bail suisse

Si tu veux éviter des litiges chronophages et coûteux devant les autorités de conciliation ou les tribunaux, tu dois te comporter de manière juridiquement correcte en cas de résiliation de contrat. Le fait que la résiliation soit juridiquement correcte ne veut pas dire qu’elle ne sera pas contestée. Néanmoins, procéder correctement augmente tes chances de succès. 

Il est rassurant de savoir qu’une résiliation de bail contestée par un ou une locataire ne peut être annulée par un tribunal qu’à titre exceptionnel, si la résiliation a été abusive de ta part.

En outre, le droit du bail suisse te permet de bénéficier de la liberté de résiliation. Cela signifie que tu peux en principe résilier un bail pour n’importe quelle raison si tu respectes les délais de congé et les termes contractuels et légaux, si tu respectes toutes les formalités prescrites et si la résiliation de bail n’est pas abusive. Mais à quoi faut-il faire attention lors d’une résiliation de bail?

Les prescriptions de forme en cas de résiliation de bail pour des habitations ou locaux commerciaux

Une résiliation de bail concernant une habitation ou des locaux commerciaux doit être envoyée par écrit au locataire ou à la locataire au moyen d’un formulaire approuvé par le canton. Une lettre ordinaire ne suffit pas. La résiliation du bail doit toujours parvenir au locataire ou à la locataire au plus tard le dernier jour ouvrable précédant le début du délai de congé. Si l’avis de résiliation est envoyé par courrier recommandé et n’est pas reçu en raison de l’absence du destinataire, la date à laquelle l’avis peut être retiré pour la première fois au bureau de poste est considérée comme étant la date de notification.

Pour les logements de famille, tu dois envoyer le préavis de résiliation de bail à chaque locataire séparément. Tu trouveras généralement le formulaire officiel auprès des offices compétents de ton canton. Tu dois le signer de ta main. Une résiliation écrite est nécessaire même si le contrat de bail n’a été conclu qu’oralement. Si tu ne respectes pas ces formalités, ta résiliation est «nulle et non avenue». D’un point de vue juridique, le contrat de bail n’est donc pas résilié et se poursuit aux mêmes conditions.

En cas de résiliation ordinaire, une justification n’est pas obligatoire, mais il est judicieux d’en indiquer une. Par ailleurs, les locataires peuvent te demander une justification au besoin. Il est important que le motif de la résiliation soit clair et compréhensible, ainsi tu te protèges sur le plan juridique. Pour des raisons de preuve, tu devrais toujours envoyer une résiliation de bail par courrier recommandé.

Raphael Butz, avocat et associé de l’étude d’avocats Vischer SA, fait cette mise en garde: «S’il s’avère, par exemple dans le cadre d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire, que la résiliation de bail est nulle ou abusive, cela entraîne un délai de blocage de trois ans. Pendant cette période, une nouvelle résiliation n’est possible que dans certaines conditions, par exemple en cas de retard de paiement du locataire. Il est donc important de respecter les prescriptions de forme.»

Réglementation spéciale en cas de retard de paiement

Le délai de congé légal pour toi en tant que bailleur d’habitations est de minimum trois mois (locaux commerciaux: six mois). Pour les chambres meublées et places de stationnement, le délai est de deux semaines. Dans le contrat de bail, tu peux convenir de délais plus longs, mais pas plus courts. Si les termes de résiliation ne sont pas définis dans le contrat, ce sont toujours les termes usuels localement qui s’appliquent. Ils peuvent être demandés auprès des autorités de conciliation.

Une résiliation de bail sans respect du délai de trois mois (locaux commerciaux: six mois) peut être envisagée «pour justes motifs». Tu peux par exemple résilier prématurément un bail avec un ou une locataire si celui-ci ou celle-ci «cause volontairement un préjudice grave» à l’objet loué. Dans tous les cas, le ou la locataire peut contester la résiliation de bail auprès de l’autorité de conciliation locale dans un délai de 30 jours ou exiger une prolongation du bail. 

L’avocat Raphael Butz attire aussi l’attention sur une réglementation spéciale en cas de retard de paiement: «Si le locataire ne paie pas le loyer à temps, le bailleur peut fixer par écrit un délai de 30 jours pour le paiement ultérieur et prévenir en même temps le locataire qu’il risque une résiliation de son bail s’il ne paie pas. Si le paiement n’est pas effectué dans les délais, il est possible de résilier le contrat pour la fin d’un mois en respectant un délai supplémentaire d’au moins 30 jours.»

Motifs de résiliation de bail ordinaire ou immédiate

Tu peux résilier un bail pour différentes raisons. Les raisons de résiliation les plus fréquentes sont les suivantes: besoin du bailleur d’utiliser les locaux, retard de paiement, violation du règlement intérieur ou violation grave du contrat de la part du ou de la locataire.

Important à savoir: tes locataires doivent faire usage du bien loué avec le soin nécessaire et respecter le voisinage. Les régies n’ont pas à tolérer des perturbations répétées ou un usage du bien négligent ou contraire au contrat. De tels comportements constituent également – éventuellement après un avertissement – un motif légitime de résiliation ordinaire dans le cadre de la location d’habitations et de locaux commerciaux.

Dans les cas graves, tu peux également résilier le contrat à court terme ou sans préavis. Voici un exemple: les disputes conjugales récurrentes et bruyantes avec intervention de la police peuvent être un motif de résiliation du bail après un premier avertissement. Une menace de résiliation n’est certes pas nécessaire, mais recommandée pour que les locataires prennent conscience de la gravité de la situation.

David Knecht, avocat chez Prof. Giger & Partner Rechtsanwälte, déclare à ce sujet: «Pour des raisons de preuve, l’avertissement doit également être envoyé en recommandé.» Selon l’expérience de l’avocat David Knecht, en raison des contestations fréquentes des résiliations de baux auprès des autorités de conciliation, il faut s’attendre à ce que même une résiliation juridiquement valable n’entraîne pas automatiquement le départ du ou de la locataire au terme de résiliation. En effet, pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire, le contrat de bail est maintenu.

Par conséquent, une personne peut rester dans le bien encore des mois, voire des années, indépendamment de l’issue de la procédure. En allemand, les spécialistes parlent alors d’une «prolongation à froid» (kalte Erstreckung).

Envisager de souscrire une assurance de protection juridique du bailleur

Une résiliation de bail est un processus complexe qui exige une planification minutieuse et le respect des dispositions légales. En respectant scrupuleusement les délais, les motifs et les règles formelles de résiliation, et en sollicitant des conseils juridiques s’il y a lieu, tu prends garde à ce que la résiliation du bail soit juridiquement correcte et valable. 

Les régies peuvent aussi souscrire une assurance de protection juridique du bailleur pour leurs biens immobiliers afin d’obtenir le soutien d’une assurance en cas de litige juridique avec des locataires. Michael Grütter, avocat chez Protekta Assurance de protection juridique SA, une entreprise de la compagnie d’assurance la Mobilière, déclare: «Protekta soutient les bailleurs assurés si, par exemple, une résiliation de bail a été contestée par les locataires.»

Conseil: Si tu veux résilier le bail dans les meilleures conditions possibles, il est préférable de prendre contact avec ton ou ta locataire avant de lui envoyer un avis de résiliation écrit et de lui expliquer verbalement pourquoi tu souhaites résilier le bail. Tu peux également proposer au locataire ou à la locataire un logement de remplacement ou un délai de congé prolongé afin de rendre la résiliation du bail plus agréable et d’éviter une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire.