Assainir ou construire ? Une question à clarifier

De Bernhard Bircher-Suits

En Suisse, environ 1,5 million de bâtiments nécessiteraient un assainissement énergétique en raison de leur âge et de leur état. Selon la fondation Schweizer Energiestiftung, un assainissement énergétique permettrait de diviser par deux le besoin énergétique en chauffage et en eau chaude des bâtiments existants, tandis qu’un assainissement conforme à la norme Minergie-P entraînerait même une réduction d’environ 75 %. Actuellement néanmoins, seul un bâtiment sur cent fait l’objet d’un assainissement énergétique chaque année en Suisse. En résumé : le besoin en assainissement est encore considérable – peut-être pour ton bâtiment aussi ?

Déterminer l’état énergétique du bâtiment grâce au rapport CECB

Si ta maison ou ton immeuble a plus de 40 ans, tu devras tôt ou tard te poser la question de l’état énergétique de ton bien immobilier. Le Certificat énergétique cantonal des bâtiments, aussi appelé rapport CECB, constitue un bon point de départ pour cette analyse. Un/-e spécialiste CECB certifié/-e peut établir le CECB à ta demande.

Coût de 1400 à 2000 francs pour une maison individuelle

Le montant de la délivrance du CECB varie selon le bâtiment, la région et les experts. N’hésite pas à demander plusieurs offres. Si tu possèdes une maison individuelle, tu peux tabler sur environ 1400 à 2000 francs. C’est de l’argent bien investi, puisque certains cantons exigent ce rapport en cas de transfert de propriété ou de remplacement du chauffage. La plupart des cantons proposent par ailleurs des aides en cas d’établissement d’un CECB Plus. Celui-ci permet d’obtenir des subventions et intéresse aussi les prêteurs. Dans le paragraphe suivant, nous t’expliquons ce que contient exactement ce rapport CECB Plus. Le/la spécialiste CECB mandaté/-e par tes soins contrôle en premier lieu la consommation énergétique à long terme de ton bâtiment. Le CECB de base est l’« étiquette-énergie » officielle des cantons. Il t’indique la classe énergétique de l’enveloppe et de l’installation du bâtiment ainsi que les émissions de CO2 directes selon sept classes (de « A » à « G »).

Classe énergétique G : construction ancienne à assainir

La catégorie « A » signifie « très grande efficacité énergétique » ou « qualité de construction neuve », tandis que la « G » désigne une « faible efficacité énergétique ». Pour les spécialistes, un bien immobilier qui obtient la note « G » est une « construction ancienne à assainir ». Si c’est la note attribuée à ton bien, tu dois clairement agir. Le CECB de base te fournit également une évaluation grossière des différents éléments de construction et de l’installation du bâtiment, ainsi que des remarques sur l’état actuel du bâtiment. Valable 10 ans, ce rapport te permet d’identifier le potentiel d’économie éventuel de ta construction ancienne et de savoir par exemple comment bénéficier d’une subvention publique pour remplacer ton chauffage ou installer des panneaux solaires.

Rapport CECB Plus : possibilités de mise en œuvre pour la partie énergétique

Plus onéreux, le rapport de conseil CECB Plus fournit encore plus de détails et s’avère notamment pertinent pour un immeuble collectif. Il définit d’autre part des stratégies de modernisation et présente des possibilités de mise en œuvre. Le rapport t’aide concrètement à prendre des décisions si tu envisages un assainissement énergétique. L’amélioration de l’isolation thermique ainsi que les installations utilisant des énergies renouvelables, comme les cellules photovoltaïques ou une pompe à chaleur, sont considérées comme un assainissement énergétique.

Le rapport CECB Plus ne concerne toutefois que l’aspect énergétique de ton bien immobilier et ne remplace pas les examens approfondis de la construction effectués par des architectes ou d’autres professionnels du bâtiment. Il constitue néanmoins une piste intéressante pour les réflexions ultérieures et sert par exemple de base sérieuse aux architectes pour les étapes de planification suivantes.

Examen approfondi de la structure du bâtiment et étude de faisabilité

Une autre étape t’aide à déterminer si tu dois assainir ton bien immobilier progressivement ou d’un coup, voire le démolir pour reconstruire du neuf. Commence par clarifier tes projets d’avenir personnels ainsi que tes besoins en matière de logement, ou ceux de tes locataires. Tes projets individuels vis-à-vis de ton bien immobilier guident toutes les décisions suivantes. Tes moyens financiers jouent évidemment un rôle dans ces décisions. Mais choisir de procéder à des mesures de construction dépend aussi largement de la structure existante du bâtiment. Fais appel à des professionnels du bâtiment pour inspecter les murs, la façade, les fenêtres, le toit, l’isolation, les tuyaux d’alimentation en eau et d’évacuation, ainsi que l’installation du bâtiment. 

Déterminer le potentiel d’agrandissement et de transformation 

Il faut également évaluer si des transformations ou des extensions du bâtiment existant sont possibles, ou si une construction neuve est impérative. Si la structure du bâtiment est intacte et qu’il n’a pas besoin d’être énucléé, un assainissement est en général moins cher et plus rapide à réaliser qu’une construction neuve. Les transformations présentent un avantage majeur : elles génèrent moins d’émissions de CO2 grises nocives pour le climat que les constructions neuves. Avant d’assainir, il est néanmoins conseillé de soupeser les avantages et inconvénients suivants :

Avantages de l’assainissement

• En fonction de l’état du bâtiment, l’assainissement peut être plus rapide et moins cher qu’une démolition et une construction neuve. À long terme, l’assainissement énergétique est définitivement le plus rentable. 
• Un assainissement par étapes permet de continuer à vivre dans le bien immobilier, que cela te concerne toi ou tes locataires.
• Tout assainissement énergétique entraîne des investissements considérables au départ. À court terme, les économies annuelles semblent minimes en comparaison. Mais bon nombre de coûts surviendront tôt ou tard (remplacement du chauffage, renouvellement de la façade, etc.). Par ailleurs, les énergies fossiles deviendront de plus en plus chères avec l’augmentation des prélèvements et des taxes d’incitation.
• Le bâtiment est conservé et les émissions de CO2 de l’assainissement sont moindres par rapport à celles d’une construction neuve.
• L’espace vert n’a pas besoin d’être enlevé.
• Il n’y a aucuns frais de démolition ni coûts de construction élevés, voire difficilement supportables.
• Dans l’idéal, les assainissements progressifs sont répartis sur plusieurs périodes fiscales pour optimiser l’impôt sur le revenu.

Inconvénients de l’assainissement

• Une modernisation intégrale peut se révéler plus coûteuse qu’une construction neuve.
• Vivre sur un chantier permanent pèse aussi sur le moral, que ce soit sur le tien ou sur celui de tes éventuels locataires. En outre, lesdits locataires paient moins de loyer en cas de travaux. 
• Dans les constructions anciennes, tu n’es pas à l’abri de mauvaises surprises, comme découvrir que le toit ou la cuisine comporte de l’amiante. L’élimination de ces matériaux toxiques est souvent très chère.
• Et même après l’assainissement, le bâtiment n’aura pas l’efficacité énergétique d’une construction neuve.
• Une niche ne se transformera pas en villa de luxe, aussi complet que soit l’assainissement. En conséquence, le potentiel de valorisation d’un bien existant reste limité. 
• Souvent, les envies de transformation et d’extension se heurtent aux limites techniques ou financières liées à la structure existante du bâtiment. Un projet de transformation est donc généralement un projet fait de « compromis ».

L’étude de faisabilité pour connaître tes options et leurs coûts

Lors d’une étude de faisabilité exhaustive, un cabinet d’architectes examine la structure du bâtiment, clarifie les aspects relatifs au droit de la construction, négocie avec les autorités et élabore des concepts architecturaux de mise en œuvre. Il te soumet aussi plusieurs variantes de construction ainsi que leurs coûts. En cas d’options de financement incertaines et de doutes juridiques concernant les possibilités d’expansion et d’agrandissement, élaborer plusieurs variantes peut s’avérer pertinent : un assainissement progressif, un assainissement complet et une construction neuve seraient trois scénarios possibles. Consulte notre guide sur les stratégies immobilières pour en savoir plus à ce sujet.

Idéalement, tu peux bénéficier de subventions pour un concept de modernisation. Ce dernier sera également nécessaire à ta banque pour évaluer le financement de la construction. Pour un immeuble accueillant plusieurs appartements, tu devras débourser des dizaines de milliers de francs pour une étude de faisabilité exhaustive. Il est donc conseillé de demander au moins trois offres et de solliciter un second avis indépendant avant de prendre ta décision. Une chose est sûre : moins les variantes nécessitent des clarifications, moins l’étude de faisabilité sera chère. Si tu optes pour une construction neuve, les prochaines étapes devront être effectuées en collaboration avec un cabinet d’architectes. Tu trouveras ci-dessous les avantages et les inconvénients d’une construction neuve.

Avantages d’une construction neuve

• Tu peux choisir le style de la construction et concevoir l’ensemble selon tes goûts ou les souhaits de tes locataires. 
• Une construction neuve peut s’avérer plus intéressante qu’un assainissement complet d’un très vieux bâtiment.
• Elle est par ailleurs au meilleur niveau en matière d’efficacité énergétique, d’installation du bâtiment et de système de chauffage. 
• Comparées à celles d’un bâtiment assaini, les charges sont généralement moins élevées à long terme.
• Et une construction neuve te permet d’exploiter ton terrain au mieux.
• Enfin, les frais d’entretien sont moindres les 20 premières années. Tout est « neuf ».

Inconvénients d’une construction neuve

• Les coûts d’une construction neuve ne peuvent pas être répartis sur plusieurs périodes fiscales.
• Ils peuvent en outre rapidement faire exploser ton budget. 
• Tu prends aussi de gros risques financiers si tu fais construire un immeuble collectif (exigences élevées concernant les fonds propres, risque de vacance, danger de dépasser le budget, etc.).
• Un déménagement temporaire est également nécessaire ou tu devras trouver de nouveaux locataires.

Autres conseils sur l’assainissement et la construction neuve

Coûts de démolition et autorisation pour une construction neuve : les coûts de démolition pour une maison individuelle de taille moyenne oscillent entre 20 000 et 70 000 francs. Conseil : les modifications de l’enveloppe du bâtiment nécessitent toujours un permis de construire, même s’il s’agit d’une démolition.

Trouver un/-e architecte : les personnes qui prévoient un assainissement complet ou une construction neuve auront généralement besoin de l’aide d’un ou d’une architecte. Concentre-toi sur les professionnels de ta région. Les longs trajets risquent plus tard de compliquer inutilement la coordination avec les artisans et une personne du coin connaît en principe les lois relatives à la construction et la situation sur place. Tu trouveras un aperçu des cabinets d’architectes en Suisse sur les sites Internet suivants :

• Fédération des Architectes Suisses
• Sociètè suisse des ingénieurs et des achitectes

Conseil en maîtrise d’ouvrage : il peut être pertinent de faire appel à un/-e conseiller/-ère en maîtrise d’ouvrage, qui représente tes intérêts et surveille l’avancée de ton projet. Les honoraires s’appuient ici sur les recommandations de la Chambre suisse des conseillers indépendants en maîtrise d’ouvrage (KUB). Cette dernière fait partie de l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT).

Examiner la structure du bâtiment : l’association Bauexperten Verband Schweiz peut être une bonne adresse pour trouver des experts/-es susceptibles de procéder à l’examen de la structure du bâtiment. Les architectes aussi sont généralement en mesure de le faire. 

Subventions : tu dois effectuer tes demandes de subventions avant le début des travaux. Tu trouveras un aperçu des programmes de financement cantonaux sur les sites Internet suivants :

• EnDK
• Le Programme Bâtiments
• CECB
• Minergie
• SNBS
• 2000-Watt-Areal

Programme Bâtiments : en Suisse, les assainissements énergétiques sont subventionnés par le biais du Programme Bâtiments. Un CECB est souvent un prérequis pour obtenir des subventions. 

Feuille de route d’un assainissement : il convient d’établir une feuille de route idéale de l’assainissement, qui repose sur les données de référence disponibles concernant la durée de vie des différents éléments de construction. Elle optimise le rapport entre les coûts et le capital investi ainsi que le maintien ou l’augmentation de la valeur.

Impôts : les déductions des investissements visant à économiser de l’énergie et protéger l’environnement peuvent être réparties sur trois années fiscales maximum. Les coûts de démolition de bâtiments non assainis peuvent faire l’objet d’une déduction fiscale s’ils sont suivis d’une construction neuve énergétiquement efficace.