Richtig renovieren: Tipps und Strategien

1. Schritt: eine gründliche Analyse

Bevor du grössere Massnahmen planst, sollte eine Fachperson eine umfassende Markt- und Gebäudeanalyse durchführen.

• Bewertung der Bausubstanz: Die Bewertung der Bausubstanz umfasst den Energieverbrauch des Hauses, den baulichen Zustand von Dach, Fassade und Fenstern sowie den Ausbaustandard von Bad, Küche und Wohnräumen. Auch die Effizienz von Heizung und Warmwasserbereitung sollte überprüft werden. Dabei ist es wichtig, zukünftige Bedürfnisse wie altersgerechtes Wohnen oder eine veränderte Raumnutzung zu berücksichtigen.

• Energietechnische Sanierung: Bei Gebäuden, die noch nicht energetisch saniert wurden, liegt das Einsparpotenzial für Heizung, Warmwasser und Strom bei etwa 50 Prozent. Untersuchungen haben gezeigt, dass ca. 25% der Energie durch unzureichend gedämmte Aussenwände, ca. 13% durch schlechte Fenster und ca. 17% durch schlecht gedämmte Dächer verloren gehen.

• Marktpotenzial einschätzen: Bei der Beurteilung des Marktpotenzials sind Lage, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Attraktivität der Gemeinde entscheidend. Investitionen sollten auch im Hinblick auf einen möglichen Verkauf und die damit verbundene Wertsteigerung beurteilt werden.

• Konsultation der Bauvorschriften: Die örtlichen Bauvorschriften legen fest, welche baulichen Massnahmen zulässig sind. Dies kann z.B. den Anbau von Balkonen oder den Ausbau von Dachgeschossen betreffen. Es ist ratsam, sich über neue Anforderungen an Wärmedämmung und Haustechnik zu informieren.

2. Schritt: Strategieentwicklung

Basierend auf den Ergebnissen der Analyse solltest du eine Strategie festlegen. Diese kann von einer Teilerneuerung über eine umfassende Sondierung bis hin zu einem Ersatzbau reichen. 

• Bei guter Bausubstanz und attraktivem Marktpotenzial sind in der Regel umfassende Sanierungen anzustreben, da sie den Wert der Immobilie deutlich steigern.

• Bei guter Bausubstanz, aber geringem Marktpotenzial sind Teilsanierungen empfehlenswert, da sie den Wert der Immobilie erhalten oder moderat steigern.

• Bei schlechter Bausubstanz und gutem Marktpotenzial sollte ein Neubau in Betracht gezogen werden.

• Und bei schlechter Bausubstanz und ungünstigem Marktpotenzial sollten nur minimale Investitionen getätigt werden, um die weitere Nutzung des Gebäudes zu sichern.

3. Schritt: Etappierung oder Gesamterneuerung?

Etappenweise Erneuerung

Vorteile:

• Kostenverteilung: Die Ausgaben werden auf mehrere Jahre verteilt, was die Finanzierung erleichtert und Möglichkeiten zur Steueroptimierung bietet.

• Nutzung während der Bauzeit: In den meisten Fällen kannst du die Wohnung während der Bauarbeiten weiter nutzen.

Nachteile:

• Höhere Gesamtkosten: Die Baukosten sind insgesamt höher, da Massnahmen und Handwerker mehrmals eingesetzt werden müssen.

• Verzögerte Energieeinsparung: Die Energiekosteneinsparung tritt nur allmählich ein.

• Längere Beeinträchtigung: Die Nutzung des Hauses wird über einen längeren Zeitraum beeinträchtigt.

• MINERGIE-Zertifizierung: Diese erhältst du erst nach Abschluss aller Bauetappen.

• Gefahr bauphysikalischer Probleme: Bei ungenügender Abstimmung der Massnahmen können bauphysikalische Probleme auftreten.

Gesamterneuerung

Vorteile:

• Geringere Baukosten: Die Baukosten sind insgesamt geringer, da die Massnahmen optimal aufeinander abgestimmt sind.

• Schnelle Energieeinsparung: Energetische Massnahmen führen schnell zu Einsparungen bei den Energiekosten.

• Geringere Beeinträchtigung: Die Beeinträchtigung der Wohnnutzung ist insgesamt zeitlich kürzer.

• MINERGIE-Zertifizierung: Ein ganzheitlicher Ansatz ermöglicht oft auch eine MINERGIE-Zertifizierung, was zu Fördergeldern und günstigeren Hypothekarkrediten führen kann.

Nachteile:

• Hoher Finanzierungsbedarf: Die Finanzierung muss für die gesamten Baukosten auf einmal gesichert werden, was die kurzfristige finanzielle Belastung erhöht.

• Steuerliche Auswirkungen: Kann sich negativ auf die Steuer auswirken, da die Ausgaben in einem Steuerjahr anfallen – im nächsten Jahr profitierst du nicht mehr davon.

• Vorübergehende Unbewohnbarkeit: Je nach Umfang der Massnahmen ist die Immobilie während der Bauzeit teilweise nicht bewohnbar.

3. Schritt: Finanzierung sicherstellen

Renovierungskosten sind unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzbar, was zu einer erheblichen finanziellen Entlastung führt. Dies gilt insbesondere für Unterhaltskosten, die nicht wertvermehrenden Charakter haben. Es empfiehlt sich also, dass du dich bei der örtlichen Steuerbehörde oder einer Steuerberatung über die genauen Bestimmungen informierst, da diese von Kanton zu Kanton unterschiedlich geregelt sind.

Für energetische Massnahmen bieten viele Kantone zusätzliche Steuerabzüge und Förderbeiträge an. Dazu gehören unter anderem die Verbesserung der Wärmedämmung, der Ersatz von Fenstern, der Einbau moderner Heizsysteme oder die Nutzung erneuerbarer Energien wie Solaranlagen. Wichtig ist, dass diese Zuschüsse und Steuervergünstigungen immer vor Beginn der Sanierungsarbeiten beantragt werden. Erfolgreiche Anträge können die Kosten erheblich senken und die Rentabilität der Investitionen erhöhen.

Bei der Finanzierung von Sanierungsprojekten spielen neben Steuervorteilen und Fördergeldern auch Hypotheken eine wichtige Rolle. Viele Banken bieten spezielle Hypothekarkredite für energetische Sanierungen oder Bauten nach MINERGIE-Standard zu günstigeren Konditionen an. Diese Hypotheken unterstützen dich bei der Umsetzung umfangreicher Sanierungsmassnahmen und helfen, die finanzielle Belastung zu verringern.

Badrenovation

Bei der Renovierung des Badezimmers sollten Funktionalität und Design gleichermassen berücksichtigt werden. Moderne Bäder dienen nicht nur der Körperpflege, sondern auch als Wellnessbereich.

Mehr Infos dazu findest du im Beitrag von Buildigo, dem Handwerkernetzwerk der Schweiz.

Fazit

Ein vorausschauendes Planen ist entscheidend, um nicht durch plötzliche Schäden unter Druck zu geraten. Schon beim Kauf von Wohneigentum bildest du idealerweise jährliche Rückstellungen. Eine überstürzte Sanierung solltest du vermeiden, da die Reihenfolge der Arbeiten eine wichtige Rolle spielt.

Beispielsweise bringt der Austausch einer alten Heizungsanlage wenig, wenn erst später die Wärmedämmung verbessert wird und dadurch weiterhin Wärme verloren geht. Solche kostspieligen Fehler kannst du durch einen massgeschneiderten Sanierungsplan vermeiden.