Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau auf einen Blick

Wann musst du im Kanton Aargau eine Grundstückgewinnsteuer zahlen?

Die Grundstückgewinnsteuer wird fällig, wenn du im Kanton Aargau eine Immobilie verkaufst und dabei einen Gewinn erzielst. In den meisten Kantonen gibt es niedrige Gewinnsummen, die nicht besteuert werden. Eine solche Regelung kennt der Kanton Aargau nicht.

Die Steuer wird fällig, sobald der Verkauf rechtskräftig ist. Also, sobald die Steuerbehörde die Steuer berechnet und festgelegt hat.

Falls sechs Monate nach dem Verkauf der Immobilie noch keine Steuer festgelegt wurde, musst du eine vorläufige Zahlung auf Basis des geschätzten Steuerbetrags leisten. Nachdem die Einsprachefrist abgelaufen ist, fallen Zinsen auf den geschuldeten Steuerbetrag an.

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau

Die Grundstückgewinnsteuer wird im Kanton Aargau aus der Differenz zwischen dem erzielten Verkaufspreis und den Anlagekosten deiner Immobilie berechnet.

Wie setzen sich die Anlagekosten zusammen?

Bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau spielen die Anlagekosten eine entscheidende Rolle. Diese Kosten umfassen verschiedene Elemente, die zu einer Wertsteigerung der Immobilie beitragen:

• Erwerbspreis und damit verbundene Kosten: Dies beinhaltet den Kaufpreis der Immobilie und alle unmittelbar mit dem Erwerb verbundenen Ausgaben.

• Wertvermehrende Aufwendungen: Investitionen wie Bauarbeiten, Erweiterungen und Verbesserungen, die den Wert der Immobilie steigern.

• Beiträge und Gebühren: Dazu gehören diverse Kosten, die beim Erwerb und Verkauf anfallen – zum Beispiel Gebühren für Notare, Maklerprovisionen sowie Steuern im Rahmen von Schenkungen oder Erbschaften. 

• Vorfälligkeitsentschädigungen: Vorfälligkeitsentschädigungen kommen ins Spiel, wenn du eine Hypothek vorzeitig ablösen musst, beispielsweise beim Verkauf eines Grundstücks. 

• Rückbaukosten vor 2020: Kosten für den Rückbau einer Immobilie, die vor dem Jahr 2020 anfielen, sind als Anlagekosten zu berücksichtigen. Seit 2020 gelten diese Ausgaben jedoch als regulärer Liegenschaftsunterhalt und können nicht mehr abgezogen werden.

Wie wird der Verkaufspreis berechnet

Der Verkehrswert deiner Immobilie, basierend auf Lage, Zustand und Marktlage, bildet den Ausgangspunkt für Preisverhandlungen. Während der Verkehrswert ein Schätzungswert ist, spiegelt der Kauf- oder Verkaufspreis die finale Einigung zwischen Käuferpartei und Verkäuferpartei wider.

Steuersätze der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau

• 40% bis zum vollendeten 1. Besitzjahr
• 38% bis zum vollendeten 2. Besitzjahr
• 36% bis zum vollendeten 3. Besitzjahr
• 34% bis zum vollendeten 4. Besitzjahr
• 32% bis zum vollendeten 5. Besitzjahr
• 30% bis zum vollendeten 6. Besitzjahr
• 28% bis zum vollendeten 7. Besitzjahr
• 26% bis zum vollendeten 8. Besitzjahr
• 24% bis zum vollendeten 9. Besitzjahr
• 22% bis zum vollendeten 10. Besitzjahr
• 20% bis zum vollendeten 11. Besitzjahr
• 19% bis zum vollendeten 12. Besitzjahr
• 18% bis zum vollendeten 13. Besitzjahr
• 17% bis zum vollendeten 14. Besitzjahr
• 16% bis zum vollendeten 15. Besitzjahr
• 15% bis zum vollendeten 16. Besitzjahr
• 14% bis zum vollendeten 17. Besitzjahr
• 13% bis zum vollendeten 18. Besitzjahr
• 12% bis zum vollendeten 19. Besitzjahr
• 11% bis zum vollendeten 20. Besitzjahr
• 10% bis zum vollendeten 21. Besitzjahr
• 9% bis zum vollendeten 22. Besitzjahr
• 8% bis zum vollendeten 23. Besitzjahr
• 7% bis zum vollendeten 24. Besitzjahr
• 6% bis zum vollendeten 25. Besitzjahr
• 5% ab dem vollendeten 25. Besitzjahr

Wie kann die Grundstückgewinnsteuer im Aargau minimiert werden? 

Damit die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau reduziert werden kann, sollten alle zulässigen Aufwendungen berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem:

• Wertsteigernde Investitionen 
• Planungs- sowie Baukosten
• Ausgaben für Neu- und Erweiterungsbauten
• Kosten für weitere wertsteigernde Einrichtungen

Darüber hinaus sind auch weitere Gebühren und Kosten steuerlich absetzbar, wie beispielsweise Grundeigentümerbeiträge, Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräusserung: Hierzu zählen Grundbuch- und Notariatsgebühren, Geometerkosten, Maklerprovisionen und Inseratskosten. Aber auch Mehrwertabgaben können als abzugsfähige Aufwendungen betrachtet werden.

Ein zusätzlicher strategischer Ansatz, um die Steuerlast zu mindern, besteht in der Verlängerung der Besitzdauer. In bestimmten Situationen kannst du die Grundstückgewinnsteuer reduzieren, indem du die Veräusserung aufschiebst. Eine steuerliche Optimierung kann somit auch durch eine geschickte zeitliche Planung erreicht werden.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau

Im Kanton Aargau hast du die Möglichkeit, die Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben und somit die Steuerlast auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Diese flexible Regelung gilt in verschiedenen Situationen:

• Erbgang: Wenn es um Erbfolge, Erbteilung oder Vermächtnisse geht, wird die Steuer aufgeschoben.

• Erbvorbezug: Der Steueraufschub tritt selbst bei Erbvorbezügen in Kraft.

• Rechtsgeschäfte unter Verwandten: Steueraufschiebend können auch Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern, Grosseltern, Kinder) wirken.

• Rechtsgeschäfte unter Ehepartnern: Ein Steueraufschub kann auch durch Transaktionen zwischen Ehepartnern erreicht werden.

Zusätzlich besteht die Möglichkeit des Aufschubs bei Ersatzbeschaffungen von Wohneigentum. Dabei sind die Fristen im Kanton Aargau präzise festgelegt: Für nachträgliche Ersatzbeschaffungen beträgt die maximale Frist drei Jahre, und für vorgängige Ersatzbeschaffungen liegt sie bei maximal zwei Jahren nach der Veräusserung.

Häufig gestellte Fragen zum Grundstückgewinnsteuer in Aargau

Sinkt die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau, wenn ich die Immobilie lange besessen habe?

Im Kanton Aargau hat die Dauer des Immobilienbesitzes tatsächlich Einfluss auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer. Je länger du in Besitz einer Immobilie bist, desto weniger musst du an Steuern berappen, was dadurch begründet ist, dass dir bei zunehmender Besitzdauer Ermässigungen auf die Steuer gewährt werden. Bei einer über 25-jährigen Besitzdauer musst du nur noch 5% Grundstückgewinnsteuer bezahlen.

Wird die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer durch eine eventuelle Hypothek beeinflusst? 

Normalerweise hat die Hypothek nicht direkt Einfluss auf die Berechnung. Die Grundstückgewinnsteuer hängt von dem erzielten Gewinn beim Verkauf der Immobilie ab, der sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anlagekosten ergibt.

Aber hier wird es interessant: Bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Immobilie, wie zum Beispiel Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung einer Festhypothek infolge des Verkaufs, können als abzugsfähige Ausgaben bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass eine Hypothek in bestimmten Fällen tatsächlich die Höhe der zu zahlenden Steuer beeinflussen kann.

Kann ich die Liegenschaftsgewinnsteuer umgehen, wenn ich mein Haus im Kanton Aargau an Familienmitglieder verkaufe?

Wenn du deine Immobilie an Familienmitglieder verkaufst, kannst du unter bestimmten Umständen die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Das betrifft insbesondere Fälle wie Erbfolge, Erbteilung, Schenkung sowie gemischte Schenkungen. In diesen Fällen wird die Steuerlast auf diejenige Person übertragen, welche die Immobilie übernimmt.